Dibina untuk pelabur, bukan keluarga

MALAYSIA terus membina rumah lebih untuk pelabur dan bukannya pembeli rumah tulen, trend yang semakin dilihat sejak dekad yang lalu di lokasi utama seperti Lembah Klang.

Ini mengganggu pasaran hartanah, mendorong harga jauh melebihi nilai sebenar mereka, dan menjadikannya semakin sukar bagi rakyat Malaysia yang lebih muda untuk mendapatkan rumah yang lebih dekat dengan bandar untuk kegunaan mereka sendiri.

Selama bertahun-tahun, ia telah menjadi rahsia terbuka: negara ini dibanjiri dengan unit kediaman yang direka terutamanya untuk sewaan jangka pendek, rumah tumpangan dan pajakan jangka panjang, dan bukannya untuk keluarga yang mencari kestabilan dan komuniti.

Perkembangan hari ini dipasarkan dengan niat yang hampir tidak disembunyikan.

Pada banyak pelancaran, tempat jualan berkisar di sekitar unit “AirBNB Ready”, lengkap dengan agensi pihak ketiga yang menjanjikan

untuk menguruskan daftar masuk, jadual pembersihan dan pendapatan sewa.

Yang lain datang dengan tagline “hasil sewa yang dijamin” yang kini biasa, ungkapan yang meninggalkan sedikit kekaburan tentang siapa pembeli sasaran sebenar.

Projek-projek ini menjanjikan masa depan pendapatan pasif, bukan rumah.

Bagi rakyat Malaysia muda yang terperangkap di antara upah yang tidak stabil dan kenaikan kos, pemasaran berpusat pelabur seperti sistem yang sengaja direka bentuk untuk menjauhkan mereka.

Struktur pembiayaan menambah lapisan penyimpangan lain. Dalam mengejar impian “tiada wang turun”, harga dikembangkan secara buatan sehingga pemaju dapat menawarkan rebat besar, insentif cashback atau pakej perabot.

Kesan bersihnya ialah unit RM800,000 sebenarnya mungkin lebih dekat kepada RM650,000 dalam nilai pasaran sebenar, tetapi tanda harga rasmi kekal melambung untuk membolehkan promosi yang menarik.

Pembeli yang mengambil tawaran ini tanpa sengaja menggerakkan pasaran pada angka yang lebih tinggi, mengukuhkan ilusi harga yang memberi manfaat kepada pemaju tetapi membebankan orang lain.

Seni bina tidak melarikan diri dari pergeseran ini.

Untuk memaksimumkan potensi hasil, rumah menyusut, dan pasaran telah menyaksikan letupan unit mikro.

Contoh yang paling menarik ialah sebuah bangunan tinggi di Petaling Jaya yang menawarkan unit studio hanya 273 kaki persegi — ruang yang hampir tidak cukup besar untuk memuatkan dua Proton X70 yang diletakkan rapat bersebelahan.

Unit-unit ini secara teknikal adalah “rumah”, tetapi tidak ada pembuat dasar yang serius yang dapat berpendapat bahawa ia direka untuk kehidupan keluarga jangka panjang.

Untuk mengkontekstualisasikan kontras, unit PPR kos rendah - yang dimaksudkan untuk isi rumah yang rentan - biasanya sekitar 700 kaki persegi, lebih daripada dua kali ganda saiz.

Trend ini tidak berhenti di studio mikro.

Unit dwi-kunci dan bahkan tiga kunci juga menjadi semakin biasa.

Dengan membahagikan apa yang sudah menjadi pangsapuri sederhana menjadi beberapa bilik serba lengkap dengan pintu masuk yang berasingan, pemaju terus menggunakan ekonomi jangka pendek.

Susun atur sedemikian sesuai dengan sempurna untuk pelancong, pekerja gig dan penyewa berputar - tetapi mereka mengasingkan keluarga muda yang memerlukan ruang yang kohesif dan berfungsi.

Memandangkan perumahan mikro menjadi kebiasaan di pusat bandar, rakyat muda Malaysia - terutamanya mereka yang berpendapatan rendah hingga sederhana - ditolak lebih jauh ke luar.

Inilah sebabnya mengapa keluarga muda semakin membeli rumah di tempat seperti Dengkil, Kuala Selangor dan Sungai Buloh Utara, dan melakukan perjalanan setiap hari untuk bekerja ke Petaling Jaya dan Kuala Lumpur.

Subarbanisasi dengan sendirinya tidak semestinya negatif, tetapi integrasi pengangkutan awam Malaysia yang lemah memperbesar kesannya.

Sebuah keluarga yang tinggal 25km hingga 35km dari tempat kerja mereka tidak hanya menghadapi kos masa tetapi tekanan kewangan yang besar.

Perbelanjaan perjalanan bulanan boleh melebihi RM350 hingga RM600 setiap orang dengan mudah apabila mengambil kira petrol, tempat letak kereta dan tol lebuh raya.

Selama setahun, perjalanan menghabiskan ribuan ringgit — dana yang sebaliknya dapat membina simpanan, membiayai pendidikan atau mencegah kecemasan.

Dan di luar kalkulus ringgit-and-sen, berjam-jam di lebuh raya yang sesak membawa implikasi kesihatan: tahap tekanan yang lebih tinggi, kurang tidur, mengurangkan masa bersama keluarga dan pendedahan yang lebih besar kepada risiko yang berkaitan dengan keletihan.

Terdapat juga akibat sosial yang lebih mendalam.

Apabila rumah menyusut, keluarga sering menyusut seiring.

Penulis ini percaya bahawa persekitaran yang dibina secara halus menekan rakyat Malaysia untuk menghadkan bilangan anak yang mereka miliki.

Walaupun kos sara hidup tidak diragukan lagi merupakan faktor utama, kekangan ruang juga menjadikan keputusan lebih sukar.

Sekiranya rumah tidak dapat menempatkan dua atau lebih anak dengan selesa, pasangan harus berkompromi dengan saiz keluarga mereka.

Semua ini berasal dari fakta bahawa hartanah semakin dibina untuk pelabur terlebih dahulu, dan kemudian pemilik-penghuni tulen.

Penyelidikan menyokong skala isu ini.

Aziff Azuddin, pengarah penyelidikan kanan IMAN Research, mendapati hartanah khusus sewa jangka pendek (STR) jauh melebihi jumlah hartanah kediaman di Segitiga Emas KL dengan nisbah 38:29.

Dia mengatakan bahawa sejak tahun 2010, pemaju semakin berminat untuk membina hartanah “kediaman” untuk pasaran STR.

“Anda melihatnya dalam nisbah harga per kaki persegi yang lebih tinggi (walaupun saiz unit yang lebih kecil), bangunan aktif di tanah komersil, dan tumpuan yang tajam pada kemudahan dan pemandangan langit.”

Di bandar-bandar global di mana spekulasi harta tanah mendominasi, perumahan secara beransur-ansur terlepas dari tujuan utamanya tempat perlindungan.

Kuala Lumpur nampaknya menuju ke jalan yang sama.

Untuk bersikap adil, pemaju beroperasi dalam insentif yang diberikan kepada mereka. Pertumbuhan mereka bergantung pada melancarkan dan menjual unit baru.

Tetapi ini menimbulkan persoalan yang lebih sukar: adakah agenda perumahan nasional meletakkan permintaan pelabur pada kedudukan yang sama dengan penghuni rumah tulen? Atau lebih teruk - patutkah ia terus memberi keutamaan kepada pelabur?

Aktiviti pelabur meningkatkan harga, sering memberi ilusi bahawa nilai transaksi yang tinggi mencerminkan permintaan sebenar.

Tetapi pasaran subsale menceritakan kisah yang lebih tenang.

Ramai pelabur mendapati bahawa menjual pada harga yang lebih tinggi daripada kos pembelian mereka terbukti sukar.

Sejak sekitar tahun 2015, harga rumah masih meningkat, tetapi pada kadar yang ketara lebih perlahan berbanding dengan pertumbuhan dua digit yang kuat yang dilihat antara tahun 2010 dan 2014, melihat data Pusat Maklumat Harta Kebangsaan.

Walau apa pun, pelancaran baru terus memerintahkan tanda harga yang bercita-cita tinggi.

Perputusan antara optimisme pasaran primer dan realisme pasaran sekunder mendedahkan disfungsi tersebut.

Menjadikan keadaan lebih teruk, seni bina dasar mendorong rakyat Malaysia ke arah pelancaran baharu dan bukannya unit subjualan.

Pembeli kali pertama boleh mengakses pembiayaan penuh atau rebat pemaju apabila membeli terus daripada pemaju, tetapi mereka mesti membayar kos pendahuluan yang besar - duti setem pada memorandum pemindahan, yuran undang-undang dan caj penilaian - apabila membeli subjualan.

Perbelanjaan ini sering memerlukan penjimatan tunai yang tidak dimiliki oleh ramai rakyat muda Malaysia, dengan berkesan menjauhkan mereka dari unit yang lebih berharga realistik.

Ini adalah bidang yang perlu ditangani oleh kerajaan dengan segera jika ia berharap dapat mengimbangi semula pasaran.

Tidak ada yang mencadangkan bahawa Malaysia harus mengharamkan atau mencemarkan pelaburan harta tanah.

Pelaburan memainkan peranan dalam pembentukan modal dan kecairan pasaran, tetapi negara mesti mengkalibrasi semula keutamaannya.

Perumahan, pertama dan terpenting, adalah kebaikan sosial.

Pihak berkuasa tempatan tidak boleh menandatangani projek yang direka dengan jelas untuk penyewaan jangka pendek atau kes penggunaan pelaburan sahaja.

Cadangan pembangunan mesti diteliti dengan lebih teliti — terutamanya yang mempunyai susun atur yang tidak biasa.

Pertimbangkan, sebagai contoh, projek pangsapuri di Subang yang direka dengan hanya dua bilik, masing-masing dengan bilik mandi yang dilampirkan, tetapi tidak ada bilik mandi biasa.

Susun atur sedemikian hampir tidak sesuai untuk keluarga, tetapi sempurna sejajar dengan perolehan sewa.

Di sinilah jabatan perancangan tempatan mesti meningkat.

Kelulusan bukan sekadar mengesahkan pematuhan dengan garis panduan minimum; mereka harus menyoal siasat niat dan kesan setiap reka bentuk.

Untuk demografi apa projek ini? Adakah unit menggabungkan keluarga sokongan? Adakah ia menyumbang kepada pembinaan komuniti jangka panjang? Atau adakah ia hanya roda gigi lain dalam mesin pelaburan-harta benda?

Malaysia berada di persimpangan jalan.

Pasaran boleh meneruskan jalan semasa - di mana rumah menjadi aset pertama dan tempat perlindungan kedua - atau ia boleh menyesuaikan semula trajektori bandarnya ke arah keluarga muda, isi rumah kelas menengah dan pembina komuniti jangka panjang.