Membuka kunci projek terbengkalai

Isu projek perumahan terbengkalai yang sudah lama mendorong pemikiran semula sistem penghantaran perumahan Malaysia.

Pada akhir Oktober, 105 projek perumahan tetap ditinggalkan, meninggalkan ribuan pembeli dalam keadaan tidak lama - sedikit penurunan dua projek berbanding bulan sebelumnya.

Projek dikelaskan sebagai ditinggalkan jika ia ketara berada di belakang garis masa perjanjian penjualan dan pembeliannya dan menunjukkan aktiviti minimum selama lebih enam bulan.

Ia juga boleh dianggap ditinggalkan jika petisyen penghapusan difailkan di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1965 atau jika syarikat itu ditempatkan di bawah penerima dan pengurus.

Selain projek yang ditinggalkan, ada yang lain yang dikategorikan sebagai sakit atau tertunda. Kategori ini mewakili tahap kesusahan yang berbeza dalam proses pembinaan yang akhirnya boleh menyebabkan pengabaian, menurut pakar.

Berita baiknya ialah angka di ketiga-tiga kategori telah menurun, seperti yang dilaporkan oleh Bernama pada 25 Nov.

Peningkatan ini dikaitkan dengan usaha Pasukan Petugas mengenai Projek Perumahan Swasta yang Sakit dan Terbengkalai, yang bekerja bersama pihak berkepentingan.

Tindakan utama oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan termasuk senarai hitam pemaju dan pengarah syarikat yang bertanggungjawab untuk projek yang ditinggalkan.

Antara Disember 2022 dan September 2025, kerajaan berjaya menghidupkan semula 26 projek yang ditinggalkan, menurut laporan.

Walau bagaimanapun, para pakar menekankan perlunya langkah-langkah yang kuat untuk mengelakkan kegagalan masa depan. Mereka menyatakan bahawa campur tangan kerajaan sering berfungsi sebagai usaha terakhir untuk menyelamatkan projek-projek tersebut.

Datuk Chang Kim Loong, setiausaha setiausaha kehormat Persatuan Pembeli Rumah Nasional (HBA), menekankan bahawa di bawah sistem jualan-kemudiannya membina (STB), pembeli rumah menanggung sebahagian besar risiko.

Mereka sering membayar deposit dan pembayaran progresif untuk hartanah yang menghadapi kelewatan atau masih belum selesai. Dia menganjurkan peralihan ke skema build-then-sell (BTS) 10:90 untuk menangani isu-isu berulang ini.

Pelan Malaysia ke-13 yang dilancarkan pada bulan Ogos telah mencadangkan penggunaan model BTS, yang akan dikuatkuasakan melalui pindaan Akta Pembangunan Perumahan.

Di bawah struktur BTS 10:90, pembeli membayar 10% pendahuluan dan baki 90% setelah selesai, mengehadkan kerugian maksimum mereka kepada bayaran pendahuluan 10% jika projek ditinggalkan.

Pada akhir Oktober, Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan Nga Kor Ming menyatakan bahawa kedua-dua model BTS dan STB akan wujud bersama, membolehkan gabungan strategi dalam pasaran perumahan.

Walaupun model BTS meminimumkan risiko bagi pembeli rumah, para pakar menyerlahkan cabaran pembiayaan dan modal kerja yang signifikan untuk pemaju, terutamanya syarikat kecil dengan sumber kewangan yang terhad.

“Model STB membolehkan pemaju dengan modal yang kurang memasuki pasaran, yang secara teori menggalakkan persaingan dan bekalan perumahan. Ia dilihat sebagai bidang persaingan yang sama, dan telah menjadikan perumahan lebih berpatutan.

“Sebaliknya, harga rumah di bawah model BTS mungkin lebih mahal kerana kos modal pemaju (faedah dan pinjaman) dan premium risiko mungkin termasuk dalam harga jualan akhir,” ketua pegawai eksekutif Olive Tree Property Consultants Samuel Tan memberitahu StarBiz 7.

Pasaran hartanah Malaysia sangat sensitif terhadap harga, dengan pembeli sering memilih pilihan termurah, walaupun ia melibatkan risiko yang lebih tinggi.

Ini juga boleh mengehadkan bilangan projek yang boleh ditangani oleh syarikat secara serentak, yang berpotensi mempengaruhi bekalan perumahan.

“Pembeli terbiasa membeli 'luar pelan' pada harga yang lebih rendah, menjangkakan peningkatan modal setelah selesai.

“Sistem STB memudahkan ini. Di bawah BTS, unit siap dijual pada nilai pasaran, menghilangkan potensi keuntungan 'awal',” kata Tan.

Terutama, pembeli rumah sudah mempunyai akses kepada pembelian gaya BTS di pasaran sekunder.

Dalam satu kenyataan pada 30 Oktober, Persatuan Pemaju Harta Tanah dan Perumahan mengatakan 80% hingga 85% transaksi perumahan tahunan berlaku atas dasar ini.

Ia mengatakan BTS telah menjadi pilihan yang disediakan untuk pemaju, dan ia “mendorong pemaju yang mampu untuk mempertimbangkannya, sekiranya mereka mempunyai cara untuk melakukannya”.

Tan mengatakan projek sering gagal kerana kelemahan kewangan dan pengurusan, kesilapan perancangan atau kejutan luaran.

Pencetus biasa termasuk masalah aliran tunai, lebihan kos, pemaju yang tidak berpengalaman, pertikaian dalaman, kelewatan kelulusan, komplikasi tanah dan gangguan dari situasi seperti wabak Covid-19.

Tan berkata menghidupkan semula projek perumahan yang terhenti atau ditinggalkan adalah mencabar, tetapi ia adalah proses dengan strategi yang mapan dan pemain berpengalaman yang kerap menangani kes-kes seperti itu.

“Mekanisme utama adalah Akta Syarikat 2016 yang memperuntukkan skim pengaturan atau pengurusan kehakiman untuk menyelamatkan syarikat.

“Bagi pemaju perumahan, Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1966 (HDA) memberi kuasa kepada kementerian untuk memantau dan campur tangan.”

Penyenaraian hitam pemaju dan membekukan akaun HDA mereka hanyalah sebahagian daripada penyelesaiannya, tambahnya.

“Sebelum mengeluarkan lesen pemaju, kementerian harus menjalankan penilaian kualitatif dan kuantitatif bagi memastikan pemaju stabil dan berpengalaman dari segi kewangan.”

Tan juga meminta keperluan pelesenan yang lebih ketat menggunakan sistem bertingkat di mana pemaju hanya boleh menjalankan projek skala yang sesuai dengan kekuatan kewangan dan rekod prestasi mereka.

Datuk Raveendra Kumar Nathan dari RKN & Co menjelaskan bahawa campur tangan kerajaan untuk menghidupkan semula projek perumahan terbengkalai bergantung pada ketersediaan dana, tanpa itu, projek boleh kekal terhenti untuk jangka masa yang lebih lama.

Menghidupkan semula projek-projek ini juga menjadi lebih rumit, kerana pemain swasta seperti pelikuidator atau penerima mesti masuk tanpa sokongan kerajaan, menjadikan proses itu lebih perlahan dan lebih mencabar, tambahnya.

RKN & Co adalah cabang Rimbun, sebuah firma butik yang pakar dalam pemulihan korporat, pemulihan projek terbengkalai dan urusan penghantaran.

Raveendra memberitahu StarBiz 7 bahawa proses biasa untuk menghidupkan semula projek biasanya melibatkan kajian awal oleh pengamal insolvensi, sama ada pelikuidator yang dilantik ketika syarikat dihabiskan atau penerima yang dilantik oleh bank.

Kajian ini mengkaji tiga bidang utama: undang-undang, teknikal dan komersil.

Kajian undang-undang merangkumi aspek seperti hak milik tanah, kelulusan pembangunan, perjanjian usaha sama, dan sama ada premium telah dibayar.

Penilaian teknikal melihat integriti struktur bangunan, pematuhan terhadap pesanan pembangunan, dan peratusan kerja yang selesai.

Akhirnya, tinjauan komersil menilai kemungkinan menyelesaikan projek.

Tempoh kajian bergantung pada ketersediaan maklumat, yang bermaksud beberapa projek boleh mengambil masa bertahun-tahun untuk dinilai.

Mengenai model penghantaran, dia percaya pendekatan praktikal dan holistik adalah penting.

Di Australia, sebagai contoh, model khas untuk perumahan adalah BTS.

Peranan kerajaan adalah untuk menyediakan infrastruktur utama terlebih dahulu seperti jalan raya dan kegunaan untuk mengurangkan risiko bagi pemaju.

Ia lebih kompleks di Malaysia, kerana pemaju sering menghadapi proses tambahan, perlu berurusan dengan beberapa pihak berkuasa sebelum mendapat kelulusan, tambahnya.

Cabaran juga sering timbul apabila pemilik tanah dan pemaju adalah entiti berasingan, biasanya dihubungkan melalui perjanjian usaha sama. Kerana jika satu pihak tidak dapat meneruskan, pihak lain mungkin ditinggalkan dalam kedudukan yang sukar.

“Untuk mengatasinya, kenderaan tujuan khas (SPV) boleh dibentuk, di mana kedua-dua pemaju dan pemilik tanah memegang saham.

“SPV akan memegang lesen pembangunan, dengan berkesan menggabungkan pemilikan tanah dan hak untuk membangun, mengurangkan risiko kelewatan atau pengabaian yang disebabkan oleh pertikaian antara pihak yang berasingan,” kata Raveendra.

Untuk pemindahan tanah kepada SPV, kerajaan boleh mempertimbangkan pengecualian duti setem jika pemilik menerima saham dan bukannya wang tunai.

Apabila pemaju memenuhi hak pemilik di bawah perjanjian usaha sama, saham pemilik secara beransur-ansur akan kembali kepada pemaju, tambahnya.

Pengawasan bank proaktif adalah langkah lain.

“Bank harus secara aktif memantau tuntutan kemajuan, mungkin melalui jurukur kuantiti untuk memeriksa tapak dan mengesahkan bahawa kerja sepadan dengan tuntutan sebelum melepaskan pembayaran.”

Kaedah lain ialah penggunaan pengeluaran seperti escrowdown, di mana pihak ketiga bebas menguruskan pengeluaran dana dari akaun projek berbanding dengan amalan semasa yang tetap mengikut budi bicara pemaju.

Pembayaran progresif hanya boleh dikeluarkan kepada pemaju selepas pengesahan bebas mengenai kemajuan fizikal sebenar projek, kata Raveendra.

Walau bagaimanapun, undang-undang sahaja tidak dapat menangani isu projek perumahan yang ditinggalkan, kata Chang dari HBA.

Penguatkuasaan yang berkesan dan konsisten adalah penting, kerana kekurangan tindakan terhadap pemaju yang tidak patuh menyoroti jurang dalam langkah-langkah semasa.