Membina momentum merentasi sektor

 

PETALING JAYA: Walaupun pakar hartanah tetap optimis tentang prospek pasaran hartanah pada tahun 2026, mereka menjangkakan tahun ini akan menyaksikan bahagian yang cukup baik daripada prestasi dan pejuang.

Ketua Pegawai Eksekutif Zerin Properties Previn Singhe berkata hartanah kediaman pasaran pertengahan dan perbandaran yang ditubuhkan akan terus berfungsi dengan baik tahun depan.

“Permintaan kediaman akan terus diterajui oleh segmen RM500,000 dan ke bawah, disokong oleh insentif dasar yang berterusan, Skim Jaminan Kredit Perumahan yang diperluas dan daya beli isi rumah yang stabil.

“Prestasi terkuat dijangka di perbandaran yang mapan dan perkembangan berorientasikan transit atau bersepadu di mana sambungan, kemudahan dan kemudahan hidup ditentukan dengan baik,” katanya kepada StarBiz.

Beliau menambah bahawa tanah pembangunan di koridor pertumbuhan akan kekal sebagai keutamaan bagi pemain hartanah.

“Tanah pembangunan akan kekal fokus sebagai kedudukan pemaju untuk pengembangan bandar jangka panjang.

“Minat akan tertumpu pada koridor pertumbuhan berskala seperti Johor, tali pinggang selatan Greater Kuala Lumpur (KL) dan daratan Pulau Pinang, di mana pelaburan infrastruktur, kelompok pekerjaan dan peningkatan kepadatan penduduk menyokong potensi pembangunan yang berterusan.”

Lebih-lebih lagi, beliau berkata aset berkaitan layanan dan pelancongan akan menyaksikan peningkatan besar tahun depan.

“Lawatan Malaysia 2026 (VM2026) dijangka meningkatkan penghunian dan perbelanjaan hotel di KL, Pulau Pinang, Langkawi, Melaka, Pahang dan Kota Kinabalu.

“Ini akan menyokong aset hospitaliti dan penempatan semula penggunaan campuran terpilih di kawasan yang terletak dengan baik.”

Previn juga menyatakan bahawa pusat membeli-belah destinasi dan komponen runcit dalam perbandaran bersepadu akan terus berprestasi dengan baik, disokong oleh tadahan yang kuat dan pengurusan aset aktif.

Beliau menambah bahawa pejabat yang diselaraskan dengan Gred A dan alam sekitar, sosial dan tadbir urus (ESG) akan kekal popular.

“Bangunan pejabat moden, diperakui hijau dan bersambung dengan transit akan terus menarik penghuni yang bergabung ke ruang berkualiti tinggi.

“Trend penerbangan ke kualiti ini dijangka berterusan kerana penyewa sejajar dengan kecekapan operasi dan keperluan kelestarian.”

Previn juga menekankan bahawa aset industri, logistik dan berasaskan data juga akan makmur pada tahun 2026.

“Segmen ini akan kekal sebagai pemain terkuat, disokong oleh pelaburan berterusan dalam infrastruktur digital, pengembangan pembuatan dan kepelbagaian rantaian bekalan.

“Permintaan untuk kemudahan logistik, taman industri berspesifikasi tinggi dan aset berkaitan pusat data akan kekal kukuh di seluruh Johor, Negri Sembilan, Pulau Pinang dan koridor Greater KL terpilih.”

Pengasas dan ketua pegawai eksekutif Olive Tree Property Consultants Samuel Tan bersetuju bahawa sektor perindustrian dan logistik, terutamanya dalam aset moden dan spesifikasi tinggi, akan terus berkembang pada tahun 2026.

“Ini adalah kesan struktur, dan bukan kitaran. Permintaan didorong oleh trend makro yang tidak dapat dipulihkan.

“Ledakan pusat data adalah benefisiari utama pelaburan pusat data berskala tinggi daripada syarikat gergasi teknologi global yang mencari alternatif kepada Singapura. Ini memerlukan kemudahan yang besar, selamat dan intensif kuasa.”

Tan menyatakan bahawa syarikat mempelbagaikan hab pembuatan dan logistik ke Asia Tenggara di bawah strategi China+1.

“Kestabilan politik Malaysia, infrastruktur yang mantap dan lokasi strategik menjadikannya lokasi utama. Di Johor, strategi Singapura+1 berfungsi dengan baik, menjadikan Johor sebagai destinasi pelaburan terbesar pada suku ketiga tahun 2025.

“Ia menghantar bernilai sekitar RM91 bilion, hampir mencapai paras RM100 bilion menjelang akhir tahun 2025,” katanya.

Selain itu, Tan berkata pertumbuhan penghantaran batu terakhir dan keperluan untuk pengurusan inventori terus mendorong permintaan untuk gudang logistik moden berhampiran pusat bandar dan pelabuhan.

“Penyewa biasanya korporat besar atau syarikat multinasional dengan kredit yang kuat, menandatangani perjanjian jangka panjang dengan peningkatan sewa. Ini memberikan pendapatan yang dapat diramalkan dan hasil tinggi yang sangat menarik dalam masa ekonomi yang tidak menentu.”

Beliau menambah bahawa inisiatif kerajaan seperti Aspirasi Pelaburan Negara dan insentif yang disasarkan untuk industri berteknologi tinggi secara langsung memberi manfaat kepada permintaan sektor ini.

“Hotspot utama ialah koridor selatan seperti Johor, kawasan tengah di Selangor dan KL, dan koridor utara di Pulau Pinang dan Kulim.”

Sementara itu, Pengarah Urusan Kumpulan Savills Malaysia Sdn Bhd Datuk Paul Khong berkata sektor hospitaliti dan pusat membeli-belah runcit yang baik akan terus menyaksikan hari yang lebih baik, berdasarkan prestasi pelancongan yang kukuh.

“Sektor-sektor ini berada dalam trajektori aliran menaik dan bergerak ke hadapan ke 2026, terutamanya berdasarkan VM2026 tahun depan,” kata Khong.

Bukan tanpa cabaran

Sementara itu, Previn berkata stok pejabat lama tanpa peningkatan ESG atau akses transit akan terus bergelut.

“Bangunan warisan akan terus menghadapi tekanan kekosongan dan sewa yang semakin meningkat kecuali diperbaharui atau digunakan semula secara bermakna.

“Penjelasan mengenai pengecualian cukai yang dicadangkan untuk penukaran komersil ke kediaman akan menjadi penting untuk daya maju projek.”

Selain itu, beliau berkata pembangunan bertingkat tinggi berketumpatan tinggi, termasuk stok kediaman dan pangsapuri perkhidmatan warisan, akan terus menghadapi cabaran.

“Koridor bertingkat tinggi yang berlebihan, terutamanya di Johor, KL, bahagian Pulau Pinang, Perak dan kawasan terpilih di Sabah, dijangka terus menghadapi penyerapan yang perlahan.

“Sebilangan besar saham ini secara struktur tidak sesuai dengan permintaan semasa dan tanpa pelarasan harga yang bermakna atau strategi penggunaan semula, segmen ini akan kekal mencabar pada tahun 2026.” Tan menyuarakan sentimen Previn bahawa pangsapuri bertingkat tinggi akan mengalami warisan pelancaran spekulatif dari dekad sebelumnya.

“Terdapat ketidakpadanan asas, kerana terdapat lebihan bekalan unit yang tidak sejajar dengan keutamaan pembeli semasa, seperti lokasi yang buruk, kekurangan sambungan, reka bentuk yang lemah dan kemudahan biasa-biasa saja.”

Beliau menambah bahawa akan ada persaingan sengit daripada pelancaran baharu dengan reka bentuk yang lebih baik, pensijilan hijau dan harga yang kompetitif (kerana insentif kerajaan untuk segmen yang berpatutan), yang akan terus menarik permintaan dari stok yang lebih tua dan tidak stabil.

“Pelajarannya jelas. Pemaju mesti beralih ke arah projek yang didorong secara asasnya dan jauh dari projek bertingkat tinggi generik yang bertujuan untuk pelabur spekulatif.

“Mereka juga mesti memperhatikan kitaran harta tanah dan tahu bagaimana meletakkan diri mereka dengan produk yang betul, pada harga yang tepat dan pada masa yang tepat.” Previn juga menyatakan bahawa ruang kediaman mewah bukan utama, lebih kerap daripada tidak, cenderung bergantung pada pembeli asing. Ini boleh menimbulkan risiko kepada sub-segmen ini, katanya.

“Permintaan dalam segmen khusus ini mungkin lebih lembut kerana peningkatan duti setem yang dicadangkan bagi pembeli asing daripada 4% kepada 8%. Hanya projek di lokasi utama dengan asas yang kuat cenderung mengekalkan minat.”

Tahun yang cukup baik Apabila tahun ini hampir berakhir, Previn percaya bahawa 2025 telah menjadi tahun daya tahan selektif bagi pasaran hartanah Malaysia.

“Sepanjang sembilan bulan pertama, jumlah transaksi harta tanah melembutkan berbanding tahun lepas, turun 1.3% pada separuh pertama (1H25) dan 3.5% pada suku ketiga (3Q25).”

Beliau menyatakan bahawa, sebaliknya, jumlah nilai transaksi terus meningkat, meningkat 1.9% pada 1H25 dan 12.5% pada 3Q25.

“Walaupun jumlah transaksi merosot sedikit, jumlah nilai transaksi tetap kukuh mencerminkan pasaran yang matang, tidak melemah.

“Ini selaras dengan apa yang kita lihat di lapangan - modal masih aktif tetapi lebih tertumpu pada aset dan lokasi yang betul, serta tawaran yang lebih besar.” Tan berkata pasaran hartanah Malaysia pada tahun 2025 adalah kisah kontras dan keyakinan yang berhati-hati, dengan pasaran Johor menyajikan naratif yang sangat unik kerana pemangkin tertentu, inisiatif dan kedekatannya dengan Singapura.

“Setelah bertahun-tahun berlebihan bekalan dan turun naik, 2025 menyaksikan pergerakan ke arah penstabilan. Pertumbuhan didorong oleh permintaan tulen dan bukannya spekulasi, terutamanya dalam segmen perumahan berpatutan dan hartanah pertengahan yang terletak dengan baik.

“Hartanah yang disatukan dengan, atau berhampiran, hab pengangkutan awam utama tetap menarik.”

Beliau menekankan bahawa pembeli dan pelabur menghargai sambungan, mengurangkan kesesakan dan ketahanan masa depan.

“Terdapat permintaan yang semakin meningkat untuk hartanah bersertifikat hijau yang mampan. Kecekapan tenaga, ciri rumah pintar dan ruang hijau menjadi pembezaan utama untuk projek premium.

“Dengan kos pemilikan yang tinggi dan perubahan pilihan gaya hidup di kalangan demografi yang lebih muda, pasaran sewa untuk kondominium dan pangsapuri servis yang terletak secara strategik dijangka kekal kukuh.”

Selain itu, beliau berkata pembangunan bertingkat tinggi berketumpatan tinggi, termasuk stok kediaman dan pangsapuri perkhidmatan warisan, akan terus menghadapi cabaran.

“Koridor bertingkat tinggi yang berlebihan, terutamanya di Johor, KL, bahagian Pulau Pinang, Perak dan kawasan terpilih di Sabah, dijangka terus menghadapi penyerapan yang perlahan.

“Sebilangan besar saham ini secara struktur tidak sesuai dengan permintaan semasa dan tanpa pelarasan harga yang bermakna atau strategi penggunaan semula, segmen ini akan kekal mencabar pada tahun 2026.”

Tan menyuarakan sentimen Previn bahawa pangsapuri bertingkat tinggi akan mengalami warisan pelancaran spekulatif dari dekad sebelumnya.

“Terdapat ketidakpadanan asas, kerana terdapat lebihan bekalan unit yang tidak sejajar dengan keutamaan pembeli semasa, seperti lokasi yang buruk, kekurangan sambungan, reka bentuk yang lemah dan kemudahan biasa-biasa saja.”

Beliau menambah bahawa akan ada persaingan sengit daripada pelancaran baharu dengan reka bentuk yang lebih baik, pensijilan hijau dan harga yang kompetitif (kerana insentif kerajaan untuk segmen yang berpatutan), yang akan terus menarik permintaan dari stok yang lebih tua dan tidak stabil.

“Pelajarannya jelas. Pemaju mesti beralih ke arah projek yang didorong secara asasnya dan jauh dari projek bertingkat tinggi generik yang bertujuan untuk pelabur spekulatif.

“Mereka juga mesti memperhatikan kitaran harta tanah dan tahu bagaimana meletakkan diri mereka dengan produk yang betul, pada harga yang tepat dan pada masa yang tepat.”

Previn juga menyatakan bahawa ruang kediaman mewah bukan utama, lebih kerap daripada tidak, cenderung bergantung pada pembeli asing. Ini boleh menimbulkan risiko kepada sub-segmen ini, katanya.

“Permintaan dalam segmen khusus ini mungkin lebih lembut kerana peningkatan duti setem yang dicadangkan bagi pembeli asing daripada 4% kepada 8%. Hanya projek di lokasi utama dengan asas yang kuat cenderung mengekalkan minat.”

Tahun yang cukup baik

Apabila tahun ini hampir berakhir, Previn percaya bahawa 2025 telah menjadi tahun ketahanan selektif bagi pasaran hartanah Malaysia.

“Sepanjang sembilan bulan pertama, jumlah transaksi harta tanah melembutkan berbanding tahun lepas, turun 1.3% pada separuh pertama (1H25) dan 3.5% pada suku ketiga (3Q25).”

Beliau menyatakan bahawa, sebaliknya, jumlah nilai transaksi terus meningkat, meningkat 1.9% pada 1H25 dan 12.5% pada 3Q25.

“Walaupun jumlah transaksi merosot sedikit, jumlah nilai transaksi tetap kukuh mencerminkan pasaran yang matang, tidak melemah.

“Ini selaras dengan apa yang kita lihat di lapangan - modal masih aktif tetapi lebih tertumpu pada aset dan lokasi yang betul, serta tawaran yang lebih besar.”

Tan berkata pasaran hartanah Malaysia pada tahun 2025 adalah kisah kontras dan keyakinan yang berhati-hati, dengan pasaran Johor menyajikan naratif yang sangat unik kerana pemangkin tertentu, inisiatif dan kedekatannya dengan Singapura.

“Setelah bertahun-tahun berlebihan bekalan dan turun naik, 2025 menyaksikan pergerakan ke arah penstabilan. Pertumbuhan didorong oleh permintaan tulen dan bukannya spekulasi, terutamanya dalam segmen perumahan berpatutan dan hartanah pertengahan yang terletak dengan baik.

“Hartanah yang disatukan dengan, atau berhampiran, hab pengangkutan awam utama tetap menarik.”

Beliau menekankan bahawa pembeli dan pelabur menghargai sambungan, mengurangkan kesesakan dan ketahanan masa depan.

“Terdapat permintaan yang semakin meningkat untuk hartanah bersertifikat hijau yang mampan. Kecekapan tenaga, ciri rumah pintar dan ruang hijau menjadi pembezaan utama untuk projek premium.

“Dengan kos pemilikan yang tinggi dan perubahan pilihan gaya hidup di kalangan demografi yang lebih muda, pasaran sewa untuk kondominium dan pangsapuri servis yang terletak secara strategik dijangka kekal kukuh.”