Pemilik harta tanah berhati-hati

Rang Undang-Undang Undang-Undang Pembaharuan Bandar (URA) 2025 yang dicadangkan baru-baru ini di Parlimen, mengancam akan secara asasnya membentuk semula landskap harta tanah Malaysia.

Walaupun wacana awam awal mencadangkan Rang Undang-Undang itu terutama menyasarkan perkembangan strata penuaan, pemeriksaan yang lebih dekat menunjukkan skop yang jauh lebih luas.

Jangkauan Rang Undang-Undang ini merangkumi rumah kediaman tanah, premis perniagaan dan hartanah komersil - tanpa mengira sama ada mereka memegang status hak milik bebas atau pegangan pajakan.

Pakar harta tanah dan Persatuan Pembeli Rumah Nasional (HBA) memberi amaran bahawa kuasa luas Rang Undang-Undang itu, termasuk mekanisme persetujuan majoriti dan pemerolehan wajib, boleh membahayakan hak pemilik tanah individu, yang membawa kepada pemindahan dan penghapusan kawasan kejiranan warisan.

Ramai pemilik rumah menganggap Rang Undang-Undang URA hanya mempengaruhi bangunan bertingkat tinggi yang bobrok. Ini adalah salah tanggapan yang ketara.

Definisi Rang Undang-Undang mengenai Kawasan Pembaharuan Bandar adalah berdasarkan kawasan, bukan berasaskan jenis harta tanah.

Ini bermakna mana-mana zon yang ditetapkan boleh termasuk rumah teres tanah, rumah separuh berasingan, banglo dan rumah kedai tradisional.

Di Semenanjung Malaysia, beribu-ribu kawasan kejiranan matang di Petaling Jaya, Ampang, Georgetown dan Johor Bahru kini termasuk dalam kategori berusia lebih 30 tahun. Di bawah undang-undang yang dicadangkan:

> Pembangunan semula boleh diteruskan dengan persetujuan sebanyak 75% hingga 80% daripada pemilik.

> Minoriti yang tinggal boleh dipaksa untuk mengosongkan melalui Akta Pengambilalihan Tanah 1960.

> Pampasan mungkin berbentuk wang tunai atau harta penggantian — bermaksud pemilik rumah tanah sepanjang hayat boleh dipaksa menerima unit kondominium bertingkat tinggi sebagai balasannya.

Tafsiran dan kebimbangan yang berkaitan

Rang Undang-Undang URA memperkenalkan pendekatan majoritari yang belum pernah terjadi sebelumnya dalam undang-undang tanah Malaysia.

Dari segi sejarah, Kod Tanah Nasional telah melindungi kebolehlaksanaan hak milik - prinsip bahawa apabila nama anda berada di hak milik tanah, pemilikan anda selamat.

Walau bagaimanapun, Seksyen 19 (b) Rang Undang-Undang memperkenalkan skala gelongsor untuk persetujuan, iaitu persetujuan 80% untuk bangunan berusia 30 tahun atau kurang dan persetujuan 75% untuk bangunan yang lebih tua daripada 30 tahun.

Pengkritik berpendapat mekanisme ini melanggar Artikel 8 dan 13 Perlembagaan Persekutuan, yang menjamin hak untuk memiliki harta dan melindungi rakyat daripada kehilangan tanah mereka tanpa pampasan yang mencukupi.

Dengan membenarkan majoriti 75% untuk mengundi hak baki 25%, Rang Undang-Undang itu memudahkan kepentingan komersil pemaju dengan mengorbankan pemilik rumah swasta.

Definisi orang yang berminat dalam Rang Undang-Undang ini juga sangat luas, termasuk pemaju dan pemegang amanah. Ini memberi entiti yang didorong oleh keuntungan kuasa untuk menentukan bagaimana harta persendirian harus ditangani, berpotensi memanipulasi zon pembaharuan untuk mencapai ambang persetujuan dengan lebih mudah.

Penanda aras 30 tahun mistik

Salah satu perkara yang paling dipertikaikan dalam Rang Undang-Undang adalah titik pencetus selama 30 tahun. Kementerian sebelum ini telah mengakui bahawa jangka hayat purata struktur konkrit bertetulang adalah antara 70 dan 80 tahun.

Malah pinjaman perumahan standard di Malaysia berlangsung selama 35 tahun.

Oleh itu, mengapa Rang Undang-Undang URA menetapkan penanda aras pada 30 tahun?

Pada usia ini, banyak pemilik rumah belum selesai membayar gadai janji mereka. Pengkritik mencadangkan bahawa tanda 30 tahun sewenang-wenangnya pendek dan memenuhi kepentingan pembangunan semula yang cepat dan bukannya keperluan struktur yang tulen.

Seperti yang telah ditunjukkan oleh ramai, selalunya budaya penyelenggaraan - bukan bangunan itu sendiri - yang memerlukan pembaharuan.

Kekaburan pengiraan

Rang Undang-Undang tetap samar-samar mengenai bagaimana ambang persetujuan dikira. Tidak jelas jika undi didasarkan pada:

> Satu unit, satu undi?

> Jumlah kawasan tanah yang dimiliki?

> Unit berkongsi Strata?

Tanpa kejelasan, pemilik rumah tanah ditinggalkan dalam kegelapan tentang berapa berat sebenarnya yang dibawa oleh penolakan mereka untuk menjual.

Terdapat ketakutan yang dapat dirasakan bahawa manipulasi penilaian atau gangguan pasaran boleh menyebabkan pemilik yang dipindahkan berubah secara signifikan, tidak dapat memperoleh gaya hidup yang serupa di kawasan yang sama.

Meminta perlindungan segera

Kumpulan sivik, Persatuan Penduduk dan HBA menggesa penggubal undang-undang untuk meminda Rang Undang-Undang URA sebelum diluluskan. Mereka mencadangkan lima perlindungan kritikal:

> Persetujuan sebulat suara (100%): Sebarang pembangunan semula yang melibatkan pelucutan hak peribadi mesti memerlukan persetujuan semua pemilik.

> Pengecualian eksplisit: Rumah pendaratan hak tunggal harus dikecualikan secara eksplisit daripada zon pembaharuan bandar paksa.

> Penggantian Like for-like: Di mana pemilik secara sukarela mengambil bahagian, mereka mesti dijamin jenis harta yang serupa (mendarat untuk mendarat).

> Penilaian nilai masa depan bebas: Pampasan mesti berdasarkan nilai potensi masa depan tapak yang dibangunkan semula, bukan kadar pasaran semasa.

> Hak untuk kekal: Pemilik harus mempunyai hak untuk memilih keluar daripada penempatan semula jika mereka memilih.

HBA juga meminta perbicaraan awam peringkat negeri wajib sebelum mana-mana kawasan ditetapkan untuk pembaharuan, memastikan pemaju tidak boleh menyalahgunakan undang-undang di belakang pintu tertutup.

Lima risiko kritikal untuk pemilik tanah

1. Permohonan sejagat: Rang Undang-Undang ini terpakai kepada semua jenis harta tanah - kediaman, perniagaan atau perindustrian.

2. Pencetus umur: Rumah anda yang berusia 30 tahun mungkin dilabel kurang digunakan untuk membenarkan pengambilalihan.

3. Ambang 75%: Setelah tiga perempat jiran anda bersetuju, hak harta anda boleh ditamatkan dengan berkesan.

4. Kehilangan status tanah: Anda tidak dijamin penggantian tanah; anda mungkin dipaksa masuk ke dalam kondominium.

5. Pemadaman komuniti: Kawasan kejiranan yang matang dan berkepadatan rendah berisiko digantikan oleh blok komersil berketumpatan tinggi.

Pemilik rumah tanah di Malaysia tidak lagi boleh menganggap mereka kebal terhadap tekanan pembangunan semula hanya kerana mereka memiliki tanah di rumah mereka.

Sekiranya Rang Undang-Undang URA diluluskan dalam bentuk sekarang, sifat hidup darat akan diubah selama-lamanya.

Ini bukan hanya mengenai pembaharuan bandar. Bagi ramai, ia mewakili penyerahan paksa aset mereka yang paling berharga.

Pemilik rumah mesti bertindak dengan segera — bercakap dengan wakil tempatan, memantau kemas kini parlimen dan mendorong perlindungan undang-undang yang lebih kuat.

Kemajuan di bandar-bandar kita mesti seimbang dengan perlindungan orang yang tinggal di dalamnya. Jangan tunggu sehingga jentolak tiba untuk menyedari bahawa tajuk anda yang tidak dapat dilaksanakan telah dihukum.