Hijau mengikut reka bentuk, menguntungkan secara semula jadi

Pertumbuhan hijau dalam sektor hartanah Malaysia bukan lagi hanya untuk melakukan perkara yang betul untuk alam sekitar.

Ia secara senyap-senyap menjadi pertimbangan perniagaan praktikal, membentuk bagaimana pemaju merancang projek, menguruskan kos dan menarik penyewa atau pelabur.

Semakin ramai, mereka dalam industri menyedari bahawa bangunan hijau boleh menawarkan lebih daripada sekadar manfaat alam sekitar. Mereka boleh masuk akal kewangan sambil memberi isyarat kepada pasaran bahawa pemaju mengambil serius kelestarian.

Sejak beberapa tahun kebelakangan ini, campuran insentif cukai, skim pembiayaan dan inisiatif dasar telah menjadikan pembangunan mampan lebih layak.

Daripada memberikan subsidi langsung, kerajaan telah bersandar pada insentif berasaskan pasaran, dengan lembut mendorong pemaju ke arah keputusan yang lebih hijau.

Bagi industri hartanah, ini menandakan pergeseran penting yang menunjukkan bagaimana menjadi hijau bukan lagi hanya ciri yang bagus untuk dimiliki tetapi pilihan strategik yang boleh mempengaruhi hasil projek.

Contoh elaun cukai

Di tengah-tengah dorongan harta tanah hijau Malaysia adalah Insentif Cukai Teknologi Hijau, termasuk Elaun Cukai Pelaburan Hijau (GITA) dan Pengecualian Cukai Pendapatan Hijau (GITE).

Menurut panduan daripada EY dan PwC, syarikat yang melabur dalam aset teknologi hijau yang diluluskan, termasuk bangunan hijau, boleh menikmati elaun cukai sehingga 100% daripada perbelanjaan modal yang layak.

Elaun ini dapat diimbangi terhadap sebahagian besar pendapatan berkanun, membantu mengurangkan beban cukai pada tahun-tahun awal projek.

Sementara itu, GITE menawarkan bantuan kepada syarikat-syarikat yang menyediakan perkhidmatan teknologi hijau yang diluluskan, seperti penyewaan sistem tenaga boleh diperbaharui, pemantauan tenaga dan penyelesaian pengurusan bangunan lestari.

Bagi pemaju, insentif ini membuat perbezaan yang sangat nyata.

Sistem HVAC yang cekap tenaga, panel solar, pengurusan tenaga pintar dan pemasangan penjimatan air semuanya datang dengan kos pendahuluan yang lebih tinggi, tetapi elaun cukai membantu menjadikannya lebih berpatutan dan masuk akal dari awal.

Yang penting, insentif ini tidak terhad kepada perkembangan baru.

Menurut garis panduan dari Lembaga Pembangunan Pelaburan Malaysia (Mida) dan Malaysian Green Technology and Climate Change Corp (MGTC), pemasangan bangunan lama dengan teknologi hijau juga layak.

Ini amat dialu-alukan kerana hartanah lama menghadapi tekanan yang semakin meningkat untuk memenuhi standard kecekapan tenaga dan alam sekitar, sosial dan tadbir urus (ESG), yang membolehkan pemaju dan pemilik menaik taraf tanpa menanggung beban kewangan sepenuhnya.

Pensijilan bangunan hijau, seperti Green Building Index (GBI) dan GreenRE, sering dibincangkan seolah-olah sijil itu sendiri adalah hadiah utama.

Menurut Majlis GBI, itu tidak berlaku. Pensijilan sahaja tidak datang secara automatik dengan pengecualian cukai atau ganjaran tunai. Tetapi ia memainkan peranan penting.

Banyak insentif kerajaan, termasuk elaun cukai dan skim pembiayaan hijau, memerlukan pensijilan yang diiktiraf sebagai bukti bahawa bangunan memenuhi standard kemampanan.

Bangunan yang diperakui juga mempunyai lebih banyak berat dengan pelabur institusi, penyewa multinasional dan pembeli yang mengutamakan ESG, mewujudkan kelebihan komersil di luar pematuhan sederhana.

Ringkasnya, pensijilan bukanlah ganjaran, tetapi kunci yang membuka pintu kepada faedah kewangan dan pasaran yang lain.

Ia juga memberikan pemaju jejak kertas yang boleh dipercayai yang boleh dipercayai oleh pengawal selia, pembiaya dan semakin banyak pasaran.

Bukan hanya bangunan lagi

Insentif hijau melampaui batu bata dan mortar.

Menurut PwC Malaysia, syarikat tersenarai dan institusi kewangan boleh menuntut potongan cukai sehingga RM50 juta untuk perbelanjaan berkaitan ESG yang layak, termasuk pelaburan dalam sistem pelaporan kelestarian, kerangka tadbir urus, alat pemantauan alam sekitar dan program latihan kakitangan.

Bagi pemaju hartanah, amanah pelaburan hartanah (REIT) dan pengurus aset, ini mengubah persepsi perbelanjaan ESG.

Ia bukan lagi hanya kos pematuhan, tetapi pelaburan yang cekap cukai.

Syarikat-syarikat yang merangkumi pelaporan dan tadbir urus ESG mempunyai peluang yang lebih baik untuk menarik dana jangka panjang dan memenuhi jangkaan pelabur yang semakin menimbang kelestarian dalam keputusan mereka.

Dari masa ke masa, amalan ini juga mempengaruhi bagaimana bangunan direka bentuk, bagaimana penyewa berinteraksi dengannya dan seberapa cekap mereka beroperasi.

Walaupun insentif cukai mengurangkan kos jangka panjang, pembiayaan awal tetap menjadi cabaran bagi banyak pemaju, terutamanya untuk projek besar atau penyesuaian semula.

Skim pembiayaan hijau yang disokong oleh kerajaan bertujuan untuk mengurangkan halangan ini.

Menurut garis panduan MGTC serta Mida, projek yang layak boleh mendapat manfaat daripada syarat pembiayaan istimewa, termasuk kadar faedah atau keuntungan yang lebih rendah dan sebahagian jaminan kerajaan.

Langkah-langkah ini mengurangkan risiko bagi pemberi pinjaman dan memudahkan pemaju untuk membiayai teknologi cekap tenaga, sistem tenaga boleh diperbaharui dan pengurusan bangunan pintar.

Apabila halangan pembiayaan diturunkan, ciri hijau menjadi lebih mudah dibenarkan, baik dari segi alam sekitar dan komersil.

Apabila penggunaan berkembang, ekonomi skala mula menjadikan pembangunan hijau sebagai norma dan bukannya pengecualian.

Mengubah tingkah laku

Insentif hijau juga mula membentuk tingkah laku pembeli dan penyewa.

Inisiatif seperti program Solaris Tenanga Nasional Bhd (TNB) menawarkan rebat tunai untuk pemasangan solar atas bumbung, menurunkan kos awal bagi isi rumah dan pemilik bangunan.

Menurut TNB, skim ini menggalakkan penggunaan solar yang lebih luas dengan menjadikan tenaga bersih lebih mudah diakses dan berpatutan.

Ditambah dengan pengecualian cukai pendapatan untuk aktiviti pajakan solar, ini menjadikan integrasi solar menarik bagi pemaju dan tuan tanah.

Peningkatan bil elektrik telah menjadikan kecekapan tenaga sebagai pertimbangan yang nyata dan nyata bagi banyak pembeli.

Rumah dan bangunan yang direka untuk menampung penyelesaian solar atau mengurangkan penggunaan tenaga semakin dilihat sebagai penjimat kos jangka panjang dan bukannya hanya produk gaya hidup premium.

Di ruang komersil, penyewa juga tertarik dengan bangunan yang menawarkan bil tenaga yang lebih rendah, kelayakan ESG yang lebih kuat dan sistem pengurusan tenaga yang lebih bijak.

Secara bersama-sama, insentif pertumbuhan hijau Malaysia menghantar mesej yang jelas.

Daripada mewajibkan kelestarian melalui peraturan sahaja, kerajaan telah memilih untuk membentuk tingkah laku pasaran melalui kecekapan cukai, akses pembiayaan, rangka kerja pensijilan dan isyarat sisi permintaan.

Bagi pemaju, pelabur dan pemilik hartanah, bangunan hijau bukan sahaja bertanggungjawab terhadap alam sekitar, tetapi juga semakin sejajar dengan tempat modal, penyewa dan dasar menuju.

Mereka yang menyesuaikan diri lebih awal cenderung menikmati faedah kewangan dan reputasi, sementara mereka yang ketinggalan mungkin menghadapi kos yang lebih tinggi dan peluang yang lebih sedikit.

Apabila kelestarian bergerak dari niche ke arus perdana, mengintegrasikan teknologi hijau dan amalan ESG bukan lagi hanya soal etika kerana ia sebenarnya adalah perniagaan yang sangat kukuh.