Tekanan kos menyejukkan permintaan harta tanah

PETALING JAYA: Sentimen pembelian hartanah Malaysia menunjukkan tanda-tanda kesederhanaan kerana tekanan inflasi yang berterusan, kenaikan kos sara hidup dan kebimbangan mampu milik menyebabkan pembeli menggunakan pendekatan yang lebih berhati-hati.

Pengasas dan ketua pegawai eksekutif Olive Tree Property Consultants Samuel Tan berkata sentimen pembelian menunjukkan tanda-tanda penyejukan kerana tekanan inflasi.

Walau bagaimanapun, beliau menyatakan bahawa pasaran “tidak terhenti”.

“Terdapat kesan kos dan pembinaan yang jelas. Ketegangan geopolitik telah meningkatkan kos bahan binaan dengan anggaran 30% hingga 40%. Ini menjadikan pemaju lebih selektif dengan projek baru dan menimbulkan kebimbangan mengenai harga masa depan,” katanya kepada StarBiz.

Walaupun kos yang lebih tinggi, Tan berkata harta tanah tetap menjadi lindung nilai yang kuat terhadap inflasi.

“Peningkatan kos pembinaan menjadikannya mahal untuk membina hartanah baru, yang membantu menyokong nilai yang sedia ada. Tempat manis kemampuan adalah apabila permintaan semakin polaris.

“Walaupun segmen mewah melambat, pasaran pertengahan (RM300,000 hingga RM600,000) kekal kukuh, didorong oleh pembeli pertama yang tulen memanfaatkan kadar faedah yang stabil.”

Pengarah Urusan PPC International Sdn Bhd Datuk Siders Sittampalam bersetuju bahawa pasaran hartanah Malaysia kekal aktif, tetapi menyatakan bahawa tingkah laku pembelian telah menjadi lebih diukur berbanding kitaran sebelumnya.

“Pembeli tidak lagi melakukan transaksi secara agresif, mencerminkan peralihan ke arah membuat keputusan yang lebih berhati-hati dan selektif.

“Pada suku pertama tahun 2026, pasaran mencatatkan kesederhanaan, dengan jumlah transaksi menurun kira-kira 8% tahun ke tahun (y-o-y). Trend ini sebahagian besarnya mencerminkan pendekatan yang lebih dijaga di kalangan pembeli di tengah-tengah ketidakpastian ekonomi dan tekanan inflasi.”

Menurut Jabatan Perangkaan, inflasi Malaysia - seperti yang diukur dengan Indeks Harga Pengguna - meningkat 1.9% tahun pada April 2026 kepada 136.9, berbanding 134.3 pada bulan yang sama tahun lalu.

Siders menyatakan bahawa ini menunjukkan “peningkatan secara beransur-ansur, tetapi bukan lonjakan yang membimbangkan”.

“Yang penting, Malaysia tidak mengalami inflasi yang melarikan diri. Tekanan harga tetap agak terkawal, disokong oleh subsidi dan mekanisme harga terkawal.

“Bank Negara Malaysia juga mengekalkan kadar dasar semalaman pada 2.75%, membantu mengekalkan kestabilan kewangan dan mengekalkan keyakinan pasaran secara keseluruhan.

“Walaupun segmen tertentu mengalami momentum yang lebih perlahan, kesederhanaan dijangka selektif dan beransur-ansur, bukannya menunjukkan kemerosotan mendadak dalam sentimen pembelian.”

Siders berkata permintaan tetap berdaya tahan dalam segmen utama seperti hartanah kediaman tanah (terutamanya bukan mewah), pembangunan berorientasikan transit, aset industri dan logistik, serta perumahan berpatutan dan pasaran pertengahan yang didorong oleh pemilik-penghuni.

“Ini menunjukkan bahawa pasaran tidak melemah secara seragam di semua sektor. Sebaliknya, kesederhanaan semasa tidak sekata dan khusus segmen, bukannya sistemik.

“Ketiadaan perlambatan berasaskan luas boleh dikaitkan dengan kadar faedah yang stabil, sistem perbankan yang dipermodalkan dengan baik, keadaan pekerjaan yang menyokong, dan tahap hutang isi rumah yang dapat dikendalikan.”

Pada dasarnya, Siders berkata kesederhanaan dalam pasaran hartanah Malaysia mencerminkan peralihan ke arah permintaan yang lebih selektif dan berdasarkan asas dan bukannya pengecutan yang meluas di seluruh ekonomi.

Sementara itu, seorang penganalisis hartanah juga mengakui bahawa sentimen pembelian telah sederhana di tengah-tengah tekanan inflasi yang berterusan. “Trend pasaran terkini menunjukkan sektor harta tanah yang lebih lembut tetapi masih berdaya tahan.

“Walaupun nilai transaksi tetap stabil, jumlah transaksi keseluruhan telah merosot, menunjukkan bahawa pembeli mengambil pendekatan yang lebih diukur.”

Beliau berkata inflasi dan kos pembinaan yang lebih tinggi terus menimbang kepada kebolehpercayaan, terutamanya bagi pembeli kali pertama dan berpendapatan sederhana.

“Pembeli kini memberi penekanan yang lebih besar pada faktor-faktor seperti lokasi, sambungan, kualiti binaan dan harga, menandakan peralihan ke arah permintaan yang lebih berasaskan asas dan bukannya pembelian spekulatif.”

Beliau berkata kebimbangan bekalan yang berlebihan - terutamanya dalam segmen pangsapuri bertingkat tinggi dan perkhidmatan - juga melemahkan sentimen.

“Banyak unit siap masih belum dijual, menonjolkan ketidakpadanan antara pembekalan yang ada dan pilihan pembeli atau keupayaan pembiayaan. Walau bagaimanapun, kadar faedah yang agak stabil dan keadaan monetari yang menyokong telah membantu mencegah perlambatan yang lebih tajam.”

Beliau menambah bahawa permintaan untuk hartanah yang terletak dengan baik dan berharga kompetitif di kawasan bandar utama terus bertahan, menunjukkan bahawa pasaran tetap aktif walaupun sentimen secara keseluruhan lebih lembut.

“Secara keseluruhan, pasaran hartanah Malaysia menunjukkan tanda-tanda kesederhanaan dan bukannya penurunan, dengan pembeli menjadi semakin sedar nilai sebagai tindak balas kepada tekanan inflasi dan ketidakpastian ekonomi yang lebih luas.”

Tan berkata penetapan semula semasa di pasaran membawa peluang khusus untuk bakal pembeli. “Dengan kos pembinaan yang tinggi dan garis masa projek baharu tidak pasti, para pakar kini memihak kepada pasaran sub-jualan (sekunder). Pembeli boleh memeriksa unit siap untuk dipindahkan dan selalunya mempunyai kuasa rundingan yang lebih kuat terhadap harga.”

Tan berkata penekanan sekarang akan diberikan pada “asas-asas”. “Era pembelian spekulatif semakin pudar. Pelabur mengutamakan lokasi dengan infrastruktur yang baik, bangunan alam sekitar, sosial dan kerajaan, dan permintaan sewa tulen berbanding perubahan jangka pendek.”

Dengan ketidakpastian di tengah-tengah ketegangan geopolitik dan peningkatan kos, beliau berkata ramai yang menggunakan pendekatan “tunggu dan lihat”.

“Kami berharap Bajet 2027 akan mengambil langkah radikal untuk mengurangkan perlambatan drastik dalam pasaran hartanah. Sebarang simpanan hendaklah diturunkan kepada pembeli akhir. Insentif yang diberikan oleh kerajaan tidak hanya boleh memberi manfaat kepada pasaran utama. Pasaran sekunder mesti kekal teguh.

“Selain daripada pengecualian duti setem biasa, geran boleh diberikan kepada pembeli rumah pertama yang berkelayakan,” tambahnya.