Kebahagiaan di atas kertas tetapi realiti?

Liputan media baru-baru ini mengenai Indeks Kebahagiaan negara telah mencetuskan perbualan awam yang signifikan.

Pada pandangan pertama, konsep ini kelihatan progresif dan berpusat pada orang. Pengertian mengukur kejayaan nasional dengan kesejahteraan rakyat dan bukannya dengan pertumbuhan ekonomi semata-mata telah diterima dalam pelbagai bentuk di seluruh dunia.

Namun, seberapa menarik bahasa kebahagiaan, ia menjadi sangat bermasalah apabila disambungkan dengan perubahan perundangan yang dicadangkan semasa yang mempengaruhi tadbir urus perumahan dan harta tanah di Malaysia.

Walaupun aspirasi untuk mewujudkan masyarakat yang lebih bahagia adalah terpuji, arah dasar yang dijalankan, terutamanya berkaitan dengan pembaharuan bandar, undang-undang perumahan dan pengurusan strata, nampaknya menghasilkan kesan yang bertentangan, mengakibatkan kekeliruan, perselisihan dan peningkatan ketidakpuasan di kalangan pihak berkepentingan.

Pengenalan Rang Undang-Undang Undang-Undang Pembaharuan Bandar (URA) yang baru-baru ini ditarik balik dari Parlimen, bersama-sama dengan pindaan menyeluruh terhadap undang-undang berkaitan perumahan sedia ada, termasuk rancangan untuk beralih ke arah Akta Pembangunan Harta Tanah (Kawalan & Pelesenan), Akta Pengurusan Harta baru dan pindaan selanjutnya kepada Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA 2013), telah mencetuskan ketidakselesaan di pelbagai sektor.

Penyesuaian ini mewakili penyusunan semula yang signifikan terhadap rangka kerja undang-undang dan peraturan yang mengawal pemilikan harta tanah, pembangunan dan kehidupan masyarakat. Bagi kebanyakan rakyat Malaysia, terutamanya mereka yang tinggal di hartanah bertajuk strata, undang-undang ini bukan instrumen dasar abstrak.

Mereka secara langsung membentuk kehidupan seharian, menentukan bagaimana bangunan diuruskan, bagaimana pertikaian diselesaikan, bagaimana yuran penyelenggaraan dikendalikan dan bagaimana penduduk berinteraksi dengan pemaju dan badan pengurusan.

Apabila sistem asas seperti itu diubah tanpa kejelasan, perundingan atau konsensus yang mencukupi, hasilnya bukan kemajuan tetapi geseran.

Salah satu kebimbangan utama yang dibangkitkan oleh pengkritik adalah kekurangan koheren dalam pembaharuan yang dicadangkan. Daripada mempermudah dan menyelaraskan landskap undang-undang, perubahan berisiko mewujudkan bidang kuasa yang bertindih dan tanggungjawab yang samar-samar.

Pihak berkepentingan, termasuk pemaju hartanah, badan pengurusan dan pemilik rumah, dibiarkan mempersoalkan bagaimana rangka kerja baharu ini akan berfungsi dalam amalan. Apakah perlindungan yang akan dilaksanakan untuk mencegah penyalahgunaan atau pengurusan yang salah? Adakah undang-undang harta tanah baru memberikan lebih banyak perlindungan kepada pembeli? Bagaimana dengan penguatkuasaan?

Jurang kritikal dalam pembaikan undang-undang

Beberapa isu yang perlu ditangani pada masa ini termasuk:

> Penggantian undang-undang dari Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (HDA): Menggantikan undang-undang terbukti dari HDA dengan Akta Pembangunan Harta Tanah (Kawalan dan Pelesenan), 2026, dengan aspirasi memasukkan harta komersil dalam persamaan, melemahkan penguatkuasaan jika mekanisme baru tidak sekurang-kurangnya sekuat rejim semasa.

Tidak banyak yang mempertikaikan bahawa HDA 1966 memerlukan pemodenan. Walau bagaimanapun, pemansuhan secara langsung memperkenalkan risiko yang ketara apabila Mahkamah Apex dalam banyak kes telah mengulangi bahawa HDA adalah undang-undang sosial yang melindungi pihak yang lemah, iaitu pembeli rumah dalam transaksi penjualan dan pembelian; terutamanya keputusan Mahkamah Persekutuan yang terkenal dalam Ang Ming Lee & 34 lain vs Menteri Perumahan & Kerajaan Tempatan dan yang lain (2020) 1 MLJ 281.

Rangka kerja HDA yang sedia ada, walaupun tidak sempurna, telah menetapkan:

> Perlindungan pihak berkepentingan untuk dana pembeli.

> Mekanisme pelesenan dan penguatkuasaan yang jelas

> Satu kumpulan preseden undang-undang yang diuji bahawa HDA direka untuk melindungi pihak yang lebih lemah (pembeli rumah) daripada entiti yang lebih kuat (pemaju hartanah).

Penggantian yang dicadangkan menimbulkan kebimbangan mengenai sama ada perlindungan ini akan dipelihara, dicairkan atau dikuatkuasakan secara tidak sekata semasa peralihan. Pembaharuan harus menguatkan, bukan menetapkan semula, asas keyakinan pembeli.

HDA telah membina ukuran kepercayaan. Bukan kepercayaan yang sempurna, tetapi kepercayaan yang mencukupi untuk pasaran yang berfungsi. Kepercayaan itu kini sedang diuji. Kerajaan mesti menjawab soalan mudah sebelum meneruskan lagi.

Adakah pembaharuan ini menguatkan perlindungan atau melemahkannya atas nama kemajuan? Kerana jika jawapannya adalah yang terakhir, maka ini bukan pembaharuan. Ia adalah regresi yang dibungkus sebagai pembaharuan.

> Cadangan Akta Pengurusan Harta: Daripada mempermudah landskap pengawalseliaan, Akta baharu berisiko melapiskan kerumitan tambahan ke sistem yang sudah terpecah. Kebimbangan termasuk:

> Pihak berkuasa yang bertindih dengan rejim tadbir urus strata sedia ada.

> Penduaan kewajipan pematuhan.

> Kekaburan dalam peranan antara pengawal selia, ejen pengurusan dan badan pengurusan.

> Penduaan mandat sedia ada Lembaga Penilai, Penilai, Ejen Harta dan Pengurus Harta yang mahal dan tidak perlu.

> Risiko pendaftaran pintu belakang untuk pengurus bangunan yang tidak layak.

Apa yang diperlukan ialah integrasi dasar, pentadbiran telus dan akauntabiliti institusi, bukan lembaga lain atau kelas baru pengurus bangunan yang ditentukan dengan longgar.

Dengan memperkasakan badan-badan sedia ada dan mewujudkan agensi pusat yang telus di bawah Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta atau JPPH, kerajaan dapat menangani punca-punca pengabaian bangunan sambil melindungi dana awam dan integriti profesional.

Walau bagaimanapun, pemerintah mesti menentang godaan untuk membuat undang-undang demi tajuk utama dan memberi tumpuan kepada pembuatan dasar berdasarkan bukti yang menghormati kedaulatan undang-undang, integriti profesional dan kebajikan jangka panjang penduduk.

> Pindaan kepada SMA 2013: Walaupun tadbir urus yang lebih kuat dialu-alukan, pindaan yang dicadangkan berisiko menjadi terlalu preskriptif tanpa menangani sebab utama. Isu berterusan termasuk:

> Penguatkuasaan yang lemah terhadap pemaju dan ejen pengurusan yang salah.

> Peraturan yang terlalu preskriptif yang mungkin tidak praktikal di lapangan.

> Peranan dan tanggungjawab Pesuruhjaya Bangunan.

> Membebankan badan pengurusan yang diketuai sukarelawan dengan pematuhan teknikal dan risiko hukuman.

> Pengembangan peraturan tanpa keupayaan yang sesuai untuk menguatkuasakan.

Lebih banyak peraturan tidak diterjemahkan secara automatik ke dalam hasil yang lebih baik.

Adakah pindaan itu menangani masalah akar dan bukannya menambah lapisan prosedur?

Secara bersama-sama, cadangan ini tidak dibaca seperti kerangka dasar yang koheren. Mereka membaca seperti inisiatif perundangan yang terputus bergerak pada kelajuan yang berbeza, dengan andaian yang berbeza, dan tanpa strategi penyatuan.

Perumahan bukan domain dasar abstrak. Di sinilah rakyat Malaysia meletakkan simpanan hidup mereka. Ketidakpastian undang-undang di sini bukan masalah akademik tetapi risiko sistemik.

Pada akhirnya, mengejar kebahagiaan bukanlah slogan atau statistik. Ia adalah tanggungjawab.

Ia menuntut agar dasar sejajar dengan realiti mereka yang mereka pengaruh, bahawa pembaharuan dipandu oleh kebijaksanaan serta cita-cita dan bahawa suara banyak orang tidak dibayangi oleh visi beberapa orang. Ia tidak sepatutnya bertentangan dengan perjuangan harian ramai rakyat Malaysia.

Sehingga prinsip-prinsip ini diterapkan sepenuhnya, janji Indeks Kebahagiaan akan tetap menjadi janji, dan bukannya realiti hidup bagi masyarakat yang dimaksudkan untuk dilayaninya.