Transkrip Panggilan Pendapatan Brandywine Realty Tr Q2 2026

Pada hari Khamis, Brandywine Realty Tr (NYSE: BDN) membincangkan hasil kewangan suku kedua semasa panggilan pendapatannya. Transkrip penuh disediakan di bawah.

Transkrip ini dibawa kepada anda oleh API Benzinga. Untuk akses masa nyata ke keseluruhan katalog kami, sila lawati https://www.benzinga.com/apis/ untuk perundingan.

Lihat siaran web di https://edge.media-server.com/mmc/p/b92w96kf/

Ringkasan

Brandywine Realty Trust melebihi atau memenuhi rancangan perniagaannya untuk Q2 2026, dengan pendapatan spekulatif meningkat sebanyak $1 juta dan panduan pengekalan penyewa dibangkitkan kerana pembaharuan dan pengembangan yang kuat.

Syarikat itu menyelesaikan penjualan aset $208 juta dan menjangkakan sejumlah $305 juta pada akhir Q3, menggunakan hasil terutamanya untuk pengurangan hutang dan mengekalkan baki talian kredit minimum.

Aktiviti pajakan Brandywine kuat, dengan 353,000 kaki persegi yang disewa pada Q2 dan merancang untuk menggunakan $192 juta daripada jualan untuk meningkatkan metrik kredit, bertujuan untuk status gred pelaburan.

Penghunian dalam portfolio milik penuh meningkat kepada 90.6% yang disewa dan 89.1% diduduki, dengan aktiviti yang signifikan di pasaran Philadelphia dan University City.

Projek pembangunan syarikat, seperti One Uptown dan 3151, sedang berkembang dengan pertumbuhan saluran paip yang ketara, dan Radnor Hotel dibuka dengan jayanya, mencapai sasaran penghunian hampir penuh.

Brandywine merancang untuk membeli semula bon dengan kupon tinggi dan mungkin menggunakan 5-10% hasil untuk pembelian saham, dengan fokus pada kembali ke metrik gred pelaburan.

Syarikat itu melaporkan kerugian bersih Q2 sebanyak $31.7 juta, dengan FFO $0.13 sesaham, sedikit di bawah konsensus, dan menjangkakan metrik hutang akan bertambah baik dengan penjualan aset dan pengurangan hutang yang berterusan.

Transkrip Penuh

PENGENDALI

Terima kasih kerana bersedia, dan selamat datang ke panggilan pendapatan suku kedua Brandywine Realty Tr 2026. Pada masa ini, semua peserta berada dalam mod pendengaran sahaja. Selepas pembentangan penceramah, akan ada sesi soalan-jawab. Untuk bertanya semasa sesi ini, anda perlu menekan bintang 11 di telefon anda. Jika soalan anda telah dijawab dan anda ingin mengeluarkan diri anda dari barisan, cukup tekan bintang 11 sekali lagi. Sebagai peringatan, program hari ini sedang direkodkan.

Dan sekarang saya ingin memperkenalkan tuan rumah anda untuk program hari ini, Jerry Sweeney, Presiden dan Ketua Pegawai Eksekutif. Tolong teruskan, tuan.

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Jonathan, terima kasih banyak. Selamat pagi, semua orang. Terima kasih kerana menyertai panggilan pendapatan suku kedua 2026 kami. Pada panggilan hari ini bersama saya ialah Dan Palazzo, Naib Presiden Kanan dan Ketua Pegawai Perakaunan kami, dan Tom Wirth, Naib Presiden Eksekutif dan Ketua Pegawai Kewangan kami. Sebelum bermula, maklumat tertentu yang dibincangkan pada panggilan hari ini mungkin merupakan pernyataan yang berpandangan ke hadapan dalam arti undang-undang sekuriti persekutuan.

Walaupun kami percaya anggaran yang ditunjukkan dalam pernyataan ini berdasarkan andaian yang munasabah, kami tidak dapat memberi jaminan bahawa hasil yang dijangkakan akan dicapai. Untuk maklumat lanjut mengenai faktor-faktor yang boleh mempengaruhi hasil yang dijangkakan kami, sila rujuk siaran akhbar kami serta laporan tahunan dan suku tahunan terbaru kami yang kami failkan dengan SEC. Semasa komen kami yang disediakan hari ini, Tom dan saya akan mengkaji secara ringkas keputusan suku kedua dan merangka andaian utama yang mendorong panduan kami untuk separuh kedua tahun ini.

Selepas itu, Dan, Tom, dan saya sedia untuk menjawab sebarang soalan. Sebagai permulaan, dari sudut operasi, pengurusan portfolio, dan kecairan, suku kedua menghasilkan hasil yang melebihi atau selaras dengan rancangan perniagaan kami. Ini diserlahkan oleh pendapatan spekulatif kami meningkat sebanyak satu juta dolar, pada titik tengah panduan. Juga, disebabkan pembaharuan dan pengembangan penyewa yang lebih baik daripada yang dijangkakan, kami meningkatkan rangkaian sepanjang tahun kami untuk pengekalan penyewa.

Semua metrik operasi dan kewangan sepanjang tahun kami yang lain tidak berubah daripada rancangan perniagaan asal 2026 kami. Sejak panggilan terakhir kami, kemajuan yang ketara telah dicapai dalam aktiviti pasaran modal kami, termasuk penjualan aset dan pembiayaan semula 3025 kami yang akan kami semak dalam beberapa saat. Sorotan suku tahunan termasuk mencapai 99% pendapatan spekulatif kami pada titik tengah panduan yang disemak semula; FFO suku kedua kami sebanyak $0.13 sesaham yang mendahului panduan pengurusan yang kami berikan dalam panggilan suku pertama kami dan $0.01 di bawah konsensus.

Kami mengekalkan titik tengah tahun penuh $0.55 dan telah menyempitkan julat panduan FFO sepanjang tahun kami dengan sewajarnya. Program pengukuhan lembaran imbangan kami sedang berkembang dengan penjualan aset kira-kira $208 juta kini selesai dan selebihnya di bawah perjanjian dengan deposit wang keras dan dijadualkan ditutup pada suku ketiga. Kami menaikkan panduan penjualan kami kepada $305 juta, iaitu meningkat $15 juta daripada rancangan perniagaan kami, dan untuk semua penjualan kami telah mencapai harga selaras dengan panduan asal kami.

Melihat dengan lebih teliti operasi suku kedua, metrik operasi yang kukuh memperkuat kedudukan pasaran kami yang kukuh dan keutamaan berterusan penyewa untuk ruang berkualiti tinggi. Portfolio milik penuh kami adalah 90.6% dipajak dan 89.1% diduduki. Kami mempunyai 88,000 kaki persegi penyerapan bersih positif pada suku tahun ini. Peratusan penghunian dan pajakan akhir tahun kami akan bertambah baik sepanjang tahun kerana kami akan mempunyai penyerapan bersih sepanjang tahun yang positif untuk pertama kalinya dalam beberapa tahun.

Sebagai bukti tambahan pasaran yang sentiasa bertambah baik di mana kami beroperasi, aktiviti pajakan untuk suku ini berjumlah 353,000 kaki persegi, termasuk 254,000 kaki persegi dalam portfolio milik penuh kami dan 98,000 kaki persegi dalam usaha sama kami. Pajakan hadapan bermula selepas akhir suku tahun berjumlah 166,000 kaki persegi, dengan kebanyakan penghunian tahun ini. Kami juga telah mencapai pendapatan spesifikasi $18.3 juta. Prestasi luar itu berbanding rancangan asal kami terutamanya didorong oleh Philadelphia CBD dan operasi University City kami.

Pengekalan penyewa untuk suku tahun ini adalah 85%, mengakibatkan kami meningkatkan pengekalan titik tengah sepanjang tahun kami kepada 51% kepada 53%. Kenaikan ini disebabkan oleh pembaharuan dan pengembangan yang tidak dianggarkan lagi di Philadelphia CBD dan pinggir bandar Pennsylvania. Nisbah modal kami untuk suku tahun ini ialah 12.9%, dalam julat rancangan perniagaan 2026 kami, dan nisbah modal tahun ke hari kami kekal di bawah julat 2026 kami tetapi akan kekal dalam panduan keseluruhan yang telah kami berikan. Mark-ke-pasaran GAAP kami adalah 1.5%; tanda tunai-ke-pasaran merosot pada suku tahun ini, tetapi kami menjangkakan hasil yang lebih baik pada dua suku akan datang dan mengekalkan panduan sepanjang tahun kami. Keputusan kedai yang sama kami adalah positif 0.5% pada dasar GAAP dan 1.9% secara tunai, kedua-duanya dalam julat panduan semasa kami. Jumlah lawatan pada suku kedua tetap berjalan lancar dengan jumlah tinggi yang kita lihat pada suku pertama. Kami juga terus mengalami kadar penukaran lawatan yang baik. Untuk empat suku akhir, 53% lawatan kami bertukar kepada cadangan pajakan, dan daripada cadangan 41% ditukar kepada pajakan yang dilaksanakan, yang melebihi purata sejarah kami.

Beberapa komen tambahan mengenai dinamika pasaran di Philadelphia, yang merangkumi portfolio CBD dan University City kami. Kami kini 95% diduduki dan 97% disewa, dengan hanya 7% yang bergerak setiap tahun hingga 2028, dan tahap aktiviti keseluruhan kekal sangat kuat. Sepanjang suku tahun ini, kami meneruskan trend prestasi CBD kami untuk keseluruhan separuh pertama tahun 2026, dengan 54% daripada semua pajakan baru yang ditandatangani di pasar kecil CBD dan Universiti kami berada di hartanah Brandywine, dengan ketara melebihi bahagian pasaran kami.

Di samping itu, seperti yang dinyatakan di halaman empat SIP, kami memantau projek penukaran yang mengumpulkan lebih daripada 5.1 juta kaki persegi, mewakili kira-kira 11% daripada jumlah inventori pejabat Philadelphia. Kedudukan pasaran kami di Philadelphia akan terus bertambah baik apabila projek penukaran ini dilaksanakan. Di pinggir bandar Pennsylvania, kami dipajak 91%, dengan submarket Radnor dipajak 93%. Kami terus melihat tahap prospek saluran paip yang kukuh untuk semua kekosongan kami yang ada.

Sebaliknya, Austin, pada 67% yang diduduki, terus ketinggalan seluruh portfolio dan mewujudkan penurunan lebih daripada 400 mata asas dalam keseluruhan penghunian syarikat kami. Penghunian akhir suku tahun Austin kami terjejas negatif sebanyak 3.7% kerana 405 Colorado, yang 100% disewa, dipegang untuk dijual pada akhir suku tahun dan kemudian ditutup. Saluran pajakan portfolio operasi meningkat 13%, atau 220,000 kaki persegi, dari suku pertama dan kekal pada tahap kukuh hanya 2 juta kaki persegi.

Saluran paip ini merangkumi kira-kira 456,000 kaki persegi tawaran dalam peringkat perundingan lanjutan. Beralih kepada lembaran imbangan kami, kami kekal dalam keadaan kukuh dari sudut kecairan. Walaupun kami mempunyai baki yang tertunggak pada talian kredit kami pada akhir suku tahun, setelah menerima hasil jualan $192 juta, kami membayar baki itu. Oleh itu, tidak ada baki tertunggak pada talian kredit kami, dan kami mempunyai wang tunai $35 juta di tangan. Objektif utama kami adalah untuk menggunakan sebahagian besar hasil jualan untuk mengurangkan leveraj syarikat dan meningkatkan lagi metrik kredit.

Oleh itu, kami berhasrat untuk menggunakan baki tunai dan hasil jualan kami untuk mengurangkan lagi hutang, termasuk membeli semula bon bermula seawal suku ini, dan pada tahap yang jauh lebih rendah membeli semula saham. Oleh itu, mengenai program pembelian balik saham kami yang dirancang, sehingga kami membuat kemajuan yang signifikan dalam mencapai semua sasaran leveraj dan metrik kredit kami, kami menjangkakan menggunakan hanya sekitar 5% hingga 10% daripada hasil bersih kami untuk membeli semula saham. Selaras dengan pendekatan ini dan seperti yang dinyatakan sebelum ini, pelan berbilang tahun kami direka untuk kembali ke metrik gred pelaburan.

Oleh itu, kami merancang untuk mengekalkan baki minimum pada talian kredit kami dan terus meningkatkan semua metrik kredit. Pelaksanaan program jualan kami adalah pemangkin yang sangat baik untuk mengurangkan tahap leveraj keseluruhan dan meningkatkan lagi semua metrik kredit. Sebagai titik yang perlu diperhatikan, hampir 50% bon tertunggak kami mempunyai kupon di utara 8.8%, memberikan peluang pembiayaan semula yang sangat baik dalam beberapa tahun akan datang dengan andaian pasaran modal tetap membina. Mengenai elemen lain dalam rancangan modal kami, pada suku tahun ini kami membayar balik pinjaman pembinaan 3025 JFK dengan pembiayaan bercagar $90 juta, tujuh tahun ke atas komponen kediaman kami dari VERA dan pembayaran dari talian kredit tidak bercagar kami. Transaksi ini tidak membebankan komponen pejabat harta untuk dimasukkan ke dalam kumpulan aset tanpa beban kami, membawa lebih dari $13 juta pendapatan GAAP ke lembaran imbangan kami. Sepanjang suku tahun ini, kami juga menggunakan hak lanjutan enam bulan pertama kami di bawah kemudahan kredit sedia ada kami, memindahkan tarikh matang ke akhir tahun 2026. Dan apabila kami menyelesaikan program kitar semula modal 2026 dan aktiviti pasaran modal lain, kami akan meneruskan kerja produktif kami dengan kumpulan bank kami untuk menyusun semula kemudahan dalam tempoh lanjutan ini.

Dengan aktiviti penjualan aset dan pembiayaan, kami memproyeksikan hutang bersih teras akhir tahun kami kepada EBITDA menjadi, seperti yang kami gariskan dalam SIP, dalam lingkungan 8.0 hingga 8.4 kali. Melihat dua projek pembangunan kami yang tinggal, One Uptown dan 3151, sementara kami mempunyai hasil pasti minimum untuk melaporkan suku ini, tahap aktiviti agak ketara. Saluran keseluruhan kami untuk projek-projek ini meningkat lebih dari 10% daripada suku terakhir kami. Lebih penting lagi, di One Uptown kami mempunyai tiga pajakan yang sedang dimuktamadkan dan lima cadangan maju ke arah rundingan pajakan yang berjumlah lebih dari 100,000 kaki persegi.

Pada 3151, selain saluran paip yang terus dibina, kami mempunyai pelanggan berbilang tingkat dalam rundingan pajakan lanjutan, dan saluran paip keseluruhan kami kekal sekitar 46% pejabat dan 54% sains hayat. Kami juga mempunyai beberapa prospek lain dalam perbincangan aktif dan beberapa cadangan utama lain yang luar biasa. Selain itu, dengan menjangkakan tamat tempoh IBM 2027 di Uptown ATX, kami merancang untuk memulakan pembangunan semula sekurang-kurangnya salah satu bangunan sedia ada. Sejak mengumumkan inisiatif ini, kami telah membina saluran paip lebih dari 1.1 juta kaki persegi, dengan saluran paip itu mempunyai tarikh permulaan pajakan antara 2027 hingga 2028, jadi tindak balas pasaran sangat luar biasa.

Bangunan pertama terdiri daripada 157,000 kaki persegi, dan kami menjangkakan untuk menyampaikan bangunan yang diubahsuai pada suku keempat tahun depan. Kami menjangkakan tahap sewa 15% hingga 20% di bawah sewa yang diperlukan di One Uptown dan untuk pembangunan serba baharu, dan kami mensasarkan hasil tunai di utara 8%. Juga, apabila keperluan calon penyewa berkembang, kami juga sedang merancang untuk melakukan pengubahsuaian serupa ke beberapa bangunan lain dalam kompleks. Pembangunan Hotel Radnor kami dibuka mengikut jadual pada Mei 2026.

Hotel 121 bilik ini terletak bersebelahan dengan portfolio sains hayat Radnor 2.1 juta kaki persegi, portfolio pejabat dan kampus Penn Medicine kami. Hotel ini sudah berfungsi sebagai kemudahan yang sangat baik untuk pangkalan penyewa Brandywine, lapan universiti dan kolej dalam radius lima batu, dan kompleks Penn Medicine yang berdekatan. Untuk tempoh operasi separa tahun, lapan bulan dari Mei, ketika kami membuka pintu, hingga Disember 2026, pro forma kami memproyeksikan sejumlah 8,500 malam bilik yang dijual pada sasaran ADR pada tahap terendah tiga ratus.

Sehingga kini, dengan operasi kurang dari tiga bulan, kami telah menempah lebih dari 8,400 malam bilik hotel, mencapai hampir 99% daripada unjuran penghunian 2026 kami sambil mengekalkan sasaran ADR kami. Oleh itu, hasil awal ini sangat menggalakkan. Kami akan membuka sepenuhnya dua tawaran makanan dan minuman kami menjelang Hari Buruh, dan kami menjangkakan untuk menstabilkan projek itu pada pertengahan tahun 2027. Dan seperti yang telah kami nyatakan sebelumnya, setelah projek ini stabil, kami akan secara agresif mencari struktur modal alternatif untuk operasi ini.

Melihat pasaran modal, seperti yang telah kami ketengahkan, kami telah melebihi sasaran rancangan perniagaan awal 2026 kami iaitu penjualan $280 hingga $300 juta. Kami menjangkakan menutup semua penjualan $305 juta menjelang akhir suku ketiga. Kami mempunyai beberapa hartanah lain di pasaran untuk dijual semasa kami melihat saluran paip pelupusan kami yang bergerak ke 2027. Secara umum, tindak balas dari pasaran terhadap aset yang disenaraikan untuk dijual sangat kuat. Terdapat minat yang besar, dengan proses pemasaran biasa menghasilkan tujuh hingga sepuluh tawaran yang berkelayakan.

Semua jenis pembeli terlibat, termasuk pengurus pelaburan institusi, REIT swasta, dan minat penting dari modal swasta dan pejabat keluarga. Melihat elemen selanjutnya pelan modal kami, kami merancang untuk mengkapitalisasi semula One Uptown dan Solaris, projek kediaman kami di Uptown ATX, pada separuh kedua tahun 2026. Kami menjangkakan penjualan penuh di Solaris dan usaha sama langkah pada One Uptown. Inisiatif-inisiatif ini akan memulihkan modal yang signifikan, menurunkan atribusi hutang sambil meningkatkan kecairan.

Oleh itu, dengan gambaran keseluruhan itu, Tom kini akan mengkaji keputusan kewangan kami untuk suku kedua dan prospek untuk baki tahun ini.

Tom Wirth, EVP & CFO

Terima kasih, Jerry, dan selamat pagi. Kerugian bersih suku kedua kami ialah $31.7 juta, atau $0.18 sesaham. FFO suku kedua kami berjumlah $23.6 juta, atau $0.13 setiap saham yang dicairkan, dan berada di atas panduan suku pertama kami dan $0.01 di bawah anggaran konsensus. Beberapa pemerhatian umum untuk suku kedua: Sumbangan FFO dari usaha sama kami adalah $0.3 juta, atau $1.2 juta melebihi ramalan kami, kerana pendapatan yuran penamatan dan peningkatan pajakan.

Perbelanjaan G & A berada di bawah ramalan kami sebanyak $0.2 juta, terutamanya disebabkan oleh masa. Pendapatan lain dan yuran penamatan adalah $2.2 juta, atau $0.3 juta di bawah ramalan kerana pendapatan yuran penamatan yang lebih rendah, dan yuran pihak ketiga adalah $1.8 juta, $3.0 juta di atas ramalan kerana yuran pajakan pihak ketiga yang lebih tinggi. NOI peringkat harta tanah, perbelanjaan faedah, dan hasil ramalan hingga sebenar lain pada umumnya selaras. Melihat metrik hutang kami, perkhidmatan hutang suku kedua dan nisbah liputan faedah adalah 1.7, kedua-duanya sama dengan keputusan suku pertama kami.

Gabungan tahunan suku kedua dan hutang bersih teras kami kepada EBITDA masing-masing adalah 9.0 dan 8.1. Oleh kerana kebanyakan penjualan dan pengurangan hutang kami akan berlaku pada suku ketiga, metrik leveraj kami serupa dengan suku pertama. Pada separuh kedua tahun ini, kami menjangkakan tahap leveraj ini akan menurun. Komposisi portfolio: Pada suku kedua, kami mengeluarkan empat hartanah dari portfolio teras kami yang dipegang untuk dijual, berjumlah kira-kira 775,000 kaki persegi, dan mereka diduduki kira-kira sedikit lebih dari 91.5%.

Untuk mengesahkan, hartanah yang dikelaskan sebagai dipegang untuk dijual dikeluarkan daripada statistik teras dan operasi kami. Berdasarkan aset yang dijual dan aset yang dipegang untuk dijual, kesan terhadap statistik portfolio 2026 kami tidak akan menjadi penting. Pada suku kedua, kami menambah 250 King of Prussia Road, harta tanah sains hayat 168,000 kaki persegi kami yang terletak di submarket Radnor, ke portfolio teras ketika harta itu stabil pada bulan Jun. Mengenai kecairan dan pembiayaan, kami terus mengekalkan kecairan yang kukuh dengan wang tunai $35 juta di tangan dan tiada baki tunggak pada talian kredit tidak bercagar kami, setelah mengambil kira aktiviti penjualan Julai yang diumumkan.

Berkaitan dengan aktiviti penjualan, kami menyesuaikan rancangan perniagaan kami untuk meningkatkan aktiviti pelupusan milik sepenuhnya. Semasa Jerry menyentuh, kami telah meningkatkan sasaran jualan kami kepada $305 juta, dengan $208 juta sudah ditutup, dan dua hartanah dijangka ditutup pada suku ketiga. Majoriti hasil ini akan digunakan untuk mengurangkan hutang dan meneruskan jalan kami kembali ke tahap pelaburan. Berkenaan dengan aktiviti pembelian balik kami yang dirancang pada nota tidak bercagar, kami akan memberi tumpuan kepada nota dengan kupon yang lebih tinggi, kerana itu akan memberi lebih banyak kesan segera untuk meningkatkan nisbah liputan kami.

Oleh kerana bon ini diperdagangkan dengan harga premium, kami akan menanggung kos penghapusan hutang sekali sahaja; namun, kami tidak memasukkannya dalam anggaran kami atau panduan FFO semasa. Kami juga berhasrat untuk menggunakan sebahagian daripada hasil ini, seperti yang disebutkan oleh Jerry, untuk membeli kembali beberapa saham secara oportunistik. Dari sudut aktiviti pembiayaan, pinjaman pembinaan disatukan $178 juta yang dijadualkan matang pada bulan Julai 2026 dibayar balik pada bulan Jun. Kami membiayai pembayaran balik dengan pinjaman cagar ke atas bahagian kediaman harta berjumlah $90 juta dan garis kredit tidak bercagar kami untuk tidak membebankan harta tersebut.

Pembiayaan cagar $90 juta, tujuh tahun ditukar kepada kadar all-in tetap sebanyak 5.8%. Mengenai kemudahan kredit, talian kredit tanpa cagar kami mempunyai tarikh matang awal Jun 2026 dengan dua pelanjutan enam bulan hingga Jun 2027. Semasa kami menyelesaikan program penjualan dan pengurangan hutang kami, kami terus bekerjasama dengan kumpulan bank kami dan menjangkakan menyelesaikan pindaan jangka panjang dalam tempoh lanjutan enam bulan awal. Melihat kapitalisasi semula: Apabila usaha sama kami terus menyewa dan aliran tunai bertambah baik, kami menjangkakan mengkapitalisasi semula dua projek pembangunan ekuiti pilihan terakhir ke dalam struktur usaha sama ekuiti biasa pada separuh kedua tahun ini, dengan pemilikan kami menurun kepada kepentingan minoriti atau penjualan langsung. Kami melanjutkan dua pinjaman sedia ada untuk projek ATX kami. Walaupun kami masih menjangkakan menutup transaksi tersebut pada separuh kedua tahun ini, kami merasakan melanjutkan pinjaman akan memberi kita masa untuk menjalankan proses penyusunan semula tanpa kebimbangan mengenai tempoh matang. Pengmodalan semula kedua-dua projek ini akan menjana hasil tunai antara $40 dan $50 juta yang akan digunakan untuk mengurangkan lagi leveraj milik penuh kami, dan akan sedikit meningkatkan pendapatan dan meningkatkan leveraj.

Kami terus merasa lebih positif dalam melaksanakan program penjualan tanah kami tahun ini, tetapi kami tidak memasukkan hasil tanah, keuntungan atau kerugian dalam hasil atau hasil yang diramalkan. Berfokus pada panduan suku ketiga, pendapatan operasi peringkat hartanah akan menghampiri $69.5 juta dan akan menjadi $3 juta di bawah suku kedua. Penurunan tambahan terutamanya disebabkan oleh aset yang dipegang untuk dijual yang ditutup pada bulan Julai dan yang akan menghasilkan pengurangan $5 juta dalam NOI untuk suku ketiga berbanding suku kedua.

NOI yang lebih rendah sebahagiannya diimbangi oleh kesan suku penuh Radnor Hotel, yang memulakan operasi pada bulan Mei dan akan menjana kenaikan $1.2 juta suku ke suku. Kami juga mempunyai penstabilan 250 King of Prussia Road, yang stabil pada bulan Jun dan akan memberi kesan suku penuh pada suku ketiga juga. Sumbangan FFO dari usaha sama kami akan menjadi keuntungan untuk suku ketiga. Perbelanjaan G & A untuk suku ketiga akan berjumlah $7.5 juta.

Penurunan berurutan selaras dengan suku sebelumnya dan terutamanya disebabkan oleh masa pengiktirafan perbelanjaan pampasan tertunda. Julat sepanjang tahun kami dikekalkan pada $36 hingga $37 juta. Jumlah perbelanjaan faedah, termasuk kos pembiayaan tertunda, akan menghampiri $40 juta, yang merangkumi $400,000 faedah modal. Kami telah menurunkan julat perbelanjaan faedah sepanjang tahun kami sebanyak $6.5 juta pada titik tengah untuk mengira baki hutang yang lebih rendah yang dijangkakan.

Seperti yang disebutkan sebelumnya, berkaitan dengan berpotensi membeli semula bon tidak bercagar kami, kami mungkin menanggung caj pemadaman sekali sahaja yang pada masa ini tidak termasuk dalam panduan kami. Yuran penamatan dan pendapatan lain akan berjumlah $2.8 juta. Yuran pihak ketiga bersih akan menghampiri $1.5 juta, pendapatan faedah $500,000, dan kiraan saham kami yang dicairkan sepenuhnya akan menjadi 180 juta. Untuk kejelasan, hasil yang diramalkan di atas pada julat FFO teras kami adalah $0.13 hingga $0.15 untuk suku ketiga semasa.

Beralih kepada rancangan modal kami, separuh kedua tahun ini tetap aktif dengan sejumlah $250 juta aktiviti. Nisbah pembayaran CAD suku kedua kami ialah 103%. Walau bagaimanapun, pembayaran akan kekal dalam julat rancangan perniagaan kami untuk baki tahun ini pada 70% hingga 90%, kerana kami menjangkakan peningkatan dalam nisbah pembayaran apabila FFO bertambah baik untuk baki tahun ini. Melihat penggunaan yang lebih besar, kami mempunyai perbelanjaan pembangunan sebanyak $40 juta. Kami juga mempunyai $28 juta dividen biasa, $17 juta modal penyelenggaraan pendapatan, $25 juta modal bebas pendapatan, dan $10 juta sumbangan ekuiti untuk usaha sama kami.

Sumbernya akan menjadi $55 juta aliran tunai selepas penjualan faedah dan aset berjumlah $290 juta. Berdasarkan pelan modal, kami menjangkakan mempunyai baki kecil yang tertunggak pada garis kredit tanpa cagar kami. Kami menjangkakan hutang bersih kami kepada EBITDA masih berada dalam lingkungan 8.4 hingga 8.8, dan nisbah caj tetap kami adalah antara 1.8 dan 2.0. Tersirat dalam nisbah ini adalah pelaksanaan program penjualan aset kami dan kapitalisasi semula perkembangan ATX.

Sehingga pendapatan datang dalam talian daripada projek pembangunan kami yang tinggal, terutamanya Pasaran 3151, nisbah leveraj kami akan kekal tinggi. Walau bagaimanapun, program kitar semula penjualan aset kami menjana hasil yang akan menurunkan tahap hutang dan meningkatkan metrik leveraj kami untuk kedua-dua bon dan kemudahan kredit. Manfaat ini akan dilaporkan pada suku masa depan ketika kami terus melaksanakan program ini. Sekarang saya akan menyerahkan panggilan semula kepada Jerry.

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Hebat. Terima kasih, Tom. Semasa kami berakhir dan melihat ke hadapan, keadaan pasaran terus kukuh. Kami melihat, seperti yang saya nyatakan, peningkatan bulanan kepada saluran paip keseluruhan kami di semua pasaran teras kami. Pasukan pajakan kami melakukan kerja yang hebat dari segi memastikan kami memperoleh lebih daripada bahagian pasaran tawaran pajakan kami di seluruh portfolio kami. Dan seperti yang telah kami gariskan, 2026 akan menunjukkan pertumbuhan pendapatan dan leveraj yang lebih rendah pada tahun 2025, dan kami pasti menjangkakan peningkatan dan pertumbuhan selanjutnya pada tahun 2026.

Seperti yang disentuh oleh Tom, ketika kami terus menstabilkan dan mengkapitalisasi semula projek-projek ini, kami percaya bahawa mereka akan menghasilkan NOI tambahan yang signifikan pada '26, '27, dan '28. Oleh itu, asas telah diletakkan, dan kami akan terus membina momentum yang telah dibuat oleh pasukan kami untuk mendorong nilai jangka panjang. Jadi dengan itu, Jonathan, kami gembira untuk membuka lantai untuk pertanyaan. Seperti yang selalu kami lakukan, kami meminta agar demi kepentingan masa dan kesopanan, anda menghadkan diri anda kepada satu soalan dan tindak lanjut.

PENGENDALI

Sudah tentu. Terima kasih. Dan soalan pertama kami untuk hari ini berasal dari baris Steve Sakwa dari Evercore ISI. Soalan anda, sila.

Steve Sakwa, Penganalisis di Evercore ISI

Ya, terima kasih. Selamat pagi, Jerry dan Tom. Bolehkah anda hanya memberikan sedikit lebih banyak warna pada 3151? Saya rasa anda mengatakan anda mempunyai beberapa pengguna lantai yang melihat bangunan itu. Mungkin hanya bercakap tentang sifat penyewaan, anda tahu, sains hayat berbanding pejabat tradisional. Dan adakah anda melihat peningkatan yang bermakna di bidang sains hayat kerana aktiviti pasaran modal di bidang itu telah menjadi lebih baik dalam tempoh enam hingga sembilan bulan terakhir?

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, sudah tentu, Steven. Bagaimana keadaan anda pagi ini? Ya, 3151 — kami sebenarnya mempunyai pelanggan berbilang tingkat dalam peringkat lanjutan rundingan pajakan sekarang, jadi kami fikir ia bergerak sangat positif. Kami fikir itu juga akan menghasilkan beberapa momentum tambahan. Seperti yang saya nyatakan, saluran portfolio meningkat sekitar 10% daripada suku lalu. Saya tahu saluran paip tidak menyelesaikan perjanjian, tetapi ia adalah pertanda perkara baik yang akan datang. Oleh itu, kami gembira kerana halaju lawatan tetap sangat aktif.

Banyak perbincangan berterusan, cadangan sedang maju. Dari segi pasaran sains hayat, kita melihat sedikit pemulihan. Malah, kami cukup bernasib baik di Cira Centre untuk menganjurkan acara pada hari yang lain dengan Gabenor Komanwel Pennsylvania, Josh Shapiro, dan sejumlah notari politik lain, senator negeri, dan sebagainya, untuk mengumumkan Komanwel, sebagai sebahagian daripada belanjawan tahun ini, mengadopsi $125 juta, Innovate 2.0 Pennsylvania, yang bertujuan untuk menyediakan pembiayaan yang menarik untuk membantu syarikat sains hayat berkembang.

Kami berpendapat bahawa itu akan mempercepat kadar pertumbuhan dan struktur modal beberapa syarikat sains hayat yang sedang dikendalikan di B.Labs, inkubator lain di bandar, dan pastinya mula mewujudkan sedikit lebih banyak momentum bagi penyewa peringkat inkubator untuk berpindah ke ruang siswazah. Dan kami bercakap dengan beberapa penyewa di ruang peringkat siswazah kami yang mengambil lebih banyak ruang daripada 3151. Jadi garis trend-percepatan tidak berlaku, tentu saja, pada kadar yang diinginkan oleh orang lain, tetapi garis trendnya positif, nampaknya tahan lama, dan kami pasti tidak sabar-sabar untuk mendapatkan beberapa pajakan merentasi garisan penamat pada ini

Steve Sakwa, Penganalisis di Evercore ISI

Baiklah, terima kasih. Dan kemudian sebagai tindak lanjut, saya rasa anda mengatakan bahawa Solaris dan One Uptown pada dasarnya adalah jenis penjualan aset JV pada separuh belakang tahun ini. Mungkin hanya bercakap tentang permintaan untuk aset Austin secara umum, terutamanya di bahagian apartmen, hanya memandangkan pasaran itu terlalu banyak bekalan. Dan apa jenis, saya rasa, permintaan yang anda lihat ketika anda pergi menjual 405 Colorado?

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, baik, dari segi 405 Colorado, kami melihat aktiviti yang hebat. Dan, anda tahu, saya rasa melangkah kembali hanya seketika, jika anda melihat aktiviti yang kami lakukan di Austin, fokus utama kami, seperti yang pernah saya bicarakan pada panggilan sebelumnya, adalah untuk memanfaatkan peluang nilai jangka panjang yang kami ada di Uptown. Dan seperti yang dinyatakan dalam SIP, kami mencapai beberapa perubahan zon yang sangat baik pada tahun lepas atau lebih yang memindahkan FAR kami dari 3:1 kepada 12:1 dan meningkatkan had ketinggian kami.

Jadi pastinya fokus besar bakat dan modal kami akan diarahkan untuk menuai nilai yang dapat kita buat di One Uptown berdasarkan itu. Dengan program penjualan kami benar-benar memberi tumpuan kepada mengurangkan leveraj, kami melihat banyak hartanah dalam portfolio kami. 405 muncul sebagai harta yang, jelas sangat berkualiti, disewa sepenuhnya, kami fikir ia adalah masa yang tepat untuk mengoptimumkan beberapa nilai di sana. Kami melihat senarai tawaran yang sangat aktif dari beberapa institusi yang sangat berkualiti tinggi.

Kami menutup transaksi itu beberapa minggu yang lalu. Harga projek itu di utara $700 kaki persegi sesuai dengan panduan kami yang diasumsikan. Oleh itu, walaupun pasaran CBD mempunyai lebih daripada 5 juta kaki persegi kekosongan semasa, termasuk ruang dalam talian, dan tahap penyerapan yang diproyeksikan antara 500,000 dan satu juta kaki persegi, walaupun dengan tempoh penstabilan lima hingga enam tahun, saya rasa profil pajakan dan tempoh pajakan purata wajaran WALT, yang kami miliki pada 405 sangat menarik bagi banyak pelabur.

Sangat gembira untuk menyampaikannya lagi. Ini membantu kami memberi tumpuan kembali kepada One Uptown dan Uptown ATX secara umum, serta menghasilkan banyak kecairan yang hebat untuk kami. Melihat Solaris. Lihat, kami berjaya menyerap ruang di Solaris, dan kami telah menguji perairan dengan sejumlah pelabur. Kami berpendapat bahawa terdapat kebarangkalian tinggi kita mendapat transaksi kadar had yang sangat baik pada projek itu yang dilakukan dalam tempoh 60 hingga 90 hari akan datang. Penghijrahan masih sangat baik.

Pertumbuhan pekerjaan masih sangat baik. Oleh itu, walaupun terdapat pembinaan pangsapuri sementara, kadar penyerapan cukup ketara di seluruh bandar Austin.

Steve Sakwa, Penganalisis di Evercore ISI

Hebat. Itu sahaja untuk saya. Terima kasih.

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih, Steve.

PENGENDALI

Terima kasih. Dan soalan seterusnya kami datang dari baris Seth Berkey dari Citi. Soalan anda, sila.

Nick Joseph, Penganalisis di Citi

Terima kasih. Nick Joseph di sini bersama Seth. Hanya berharap untuk mendapatkan lebih banyak ulasan mengenai proses pemikiran di sebalik perpecahan antara pembayaran balik hutang dan pembelian saham. Jelas sekali itu adalah penambahan dari pihak pembelian balik, tetapi menyedari keinginan untuk kembali ke metrik gred pelaburan. Jadi hanya tertanya-tanya bagaimana anda menghasilkan hasil 5 hingga 10% untuk pembelian balik.

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, dan hei, Nick, dan Tom dan saya akan menandakan pasukan ini, tetapi lihat, sekali lagi, seperti yang saya nyatakan, objektif utama adalah untuk beralih ke gred pelaburan, meningkatkan semua metrik kredit kami. Peluang yang kami ada ialah kami mempunyai kira-kira $900 juta bon tertunggak yang mempunyai kadar kupon yang tinggi 8%. Oleh itu, dapat meminimumkan pembayaran faedah tersebut dengan membeli kembali banyak bon adalah pempercepat sebenar untuk meningkatkan semua metrik kredit kami. Apabila kita melihat pembelian balik saham, ia benar-benar dianggap sebagai tambahan untuk mengekalkan kecuali pendapatan melalui kesan program penjualan kami.

Jadi sekarang kita menyasarkan antara 5 dan 10% daripada hasil keseluruhan. Saya menyebut bahawa kami mempunyai beberapa projek lain di pasaran untuk dijual. Tom merujuk kepada beberapa aktiviti penjualan tanah yang kita lakukan. Oleh itu, kami berada di jalan yang jelas untuk menjana lebihan kecairan dan menggunakan kecairan itu untuk meningkatkan metrik lembaran imbangan keseluruhan kami, dengan sebahagian daripadanya diperuntukkan untuk mengenali dislokasi besar antara apa yang kita lihat sebagai nilai aset dan di mana harga saham didagangkan.

Maksud saya, pastinya memperdagangkan pelbagai aset pada $300 juta tahun ini setakat ini pada kadar had sasaran kami pada tahap tinggi tujuh hingga lapan rendah berbanding tempat saham diperdagangkan, katakanlah berdasarkan kadar had, adalah petunjuk yang jelas bahawa harga saham seperti yang berada pada masa ini kurang nilai. Oleh itu, tumpuan utama adalah untuk meningkatkan semua metrik kredit yang saya ada. Tom, adakah anda mempunyai apa-apa lagi untuk menambah itu?

Tom Wirth, EVP & CFO

Ya, hanya untuk menambah itu, Seth, pada tahap pembelian balik itu, jika sebenarnya kita melakukannya - dan semuanya bergantung pada tempat pasaran berada - adalah bahawa ia tidak benar-benar mempengaruhi tahap leveraj kita dengan ketara untuk membeli kembali beberapa saham berbanding dengan tahap leveraj. Sekali lagi, setiap dolar yang kita hutang adalah penting, tetapi kami berpendapat bahawa ia tidak akan mempengaruhi tahap leveraj kami secara dramatik untuk mempunyai beberapa tahap pembelian yang berada di kawasan satu digit itu.

Terutama apabila kita cuba membeli kembali bon yang berada di utara kupon 8.5% - hasil hingga matang mungkin di suatu tempat pada pertengahan tahun enam - tetapi masih membolehkan kita menghilangkan dan mengekalkan pendapatan di tempat yang neutral.

Seth Berkey, Penganalisis di Citi

Dan ini adalah Seth di sini. Sama sebagai tindak lanjut, bolehkah anda memberikan kami beberapa warna mengenai permintaan untuk ruang IBM yang akan mereka kosongkan dan anda mempunyai rancangan untuk mengubahsuai, dan jenis pra-pajakan apa yang akan anda cari untuk bermula pada 904 dan 906?

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Ya. Baiklah, selamat pagi, Seth. Sudah tentu, lihat, seperti yang saya nyatakan, saluran paip sejak kami mengumumkan inisiatif ini sangat menggalakkan. Saya fikir sebahagian daripadanya adalah hakikat bahawa orang, saya fikir, melihat nilai dalam pembangunan Uptown kita. Sekali lagi, stesen kereta api yang akan datang dalam talian awal tahun depan benar-benar mencapai matlamat utama yang kami miliki untuk menjadi pembangunan penggunaan campuran transit massa pertama di Austin. Dan Cap Metro memproyeksikan itu menjadi stesen kereta api kedua paling sibuk di laluan itu.

Oleh itu, kami fikir itu menjadi daya tarikan sebenar dalam membawa syarikat melihat Uptown ATX. Kemudian keupayaan untuk menyampaikan bangunan ini dengan diskaun harga kepada kos pembinaan baru, dengan kaca lantai ke siling, HVAC dan sistem mekanikal yang telah diubahsuai sepenuhnya, dengan persembahan berkualiti pertama, telah menarik bagi semua orang. Dan kemudian, tentu saja, submarket keseluruhan, walaupun anda mengambil kira ruang subpajakan, kurang daripada 8% kosong. Kami merasakan ada peluang sebenar.

Jadi bangunan pertama yang kita rancang untuk mulakan adalah kira-kira 157,000 kaki persegi. Kami berharap dapat menyelesaikan beberapa pajakan semasa kami melalui proses pembinaan itu, tetapi pastinya memindahkan bangunan lain akan menjadi fungsi untuk mendapatkan pajakan ditandatangani. Kami fikir kami mempunyai beberapa perbincangan yang baik yang akan mengesahkan tesis itu dan kami akan melihat apa yang dibentangkan oleh pasaran. Tetapi rancangan permainan, seperti yang kita lihat, ada peluang di sini untuk menyampaikan, dalam komuniti penggunaan campuran, ruang pejabat yang sangat berkualiti dan diubahsuai yang mencapai titik harga yang dicari oleh ramai orang.

Dan memandangkan asas kemudahan yang kami bina di Uptown, serta kebolehcapaian transit massa, kami fikir itu adalah preskripsi yang cukup baik untuk berjaya. Hebat, terima kasih. Terima kasih.

PENGENDALI

Terima kasih. Dan soalan seterusnya kami berasal dari garis upal Rana dari KeyBank. Tolong soalan anda.

Upal Rana, Penganalisis di KeyBank

Hebat, terima kasih. Jerry, hanya pada disusun Menara Colorado 405, apakah kadar had untuk itu? Dan kemudian juga setelah disposisi bernilai $300 juta selesai tahun ini, di mana anda akan berdiri untuk melakukan persediaan selanjutnya dari sini? Hanya cuba memahami berapa banyak lagi yang perlu dilakukan.

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, saya fikir dari perspektif kami kita ingin melakukan lebih banyak penjualan aset. Saya rasa saya menyebutnya dalam ulasan kami. Kami mempunyai beberapa aset di pasaran untuk dijual. Kami belum meletakkan sasaran yang disemak semula untuk tahun 2026 dan kami tidak memberikan panduan untuk '27. Tetapi pastinya ketika kita melihat setiap aset yang kami ada dalam portfolio kami, seperti yang kami sebutkan pada panggilan terakhir, kami menganalisis setiap aset, profil pertumbuhan relatifnya, tahap pelaburan apa yang diperlukan untuk membawa hartanah tersebut kepada penstabilan dan untuk menyampaikan pertumbuhan kepada syarikat.

Oleh itu, kami pasti mengharapkan penjualan di suatu tempat dalam julat pasang-ratus juta dolar pada masa berikutnya, anda tahu, empat hingga enam suku ketika kami bergerak maju dengan program peningkatan lembaran imbangan ini.

Tom Wirth, EVP & CFO

Pada 405, kami mempunyai pemfailan semacam itu meletakkan kadar had sekitar lapan, mungkin sedikit di atas itu. Tunai akan sedikit lebih rendah daripada itu. Tetapi itulah pada dasarnya kadar had yang kami dapat pada aset itu berdasarkan GAAP.

Upal Rana, Penganalisis di KeyBank

Betul, baiklah, hebat, itu membantu. Dan kemudian hanya pada penghunian, anda tahu, ia meningkat 80 mata asas kepada 89 dan peratusan yang disewa juga meningkat. Oleh itu, anda menyebut tahun ini akan menjadi tahun penyerapan bersih positif pertama anda dalam seketika. Jadi hanya cuba mendapatkan rasa masa mengenai penghunian di bahagian belakang. Anda masih mempunyai 166,000 yang perlu dimulakan dan anda menjual beberapa aset, yang mana dua daripadanya disewa sepenuhnya. Jadi saya hanya mahu memikirkan pemikiran anda di sana.

Dan adakah panduan anda masih menunjukkan peningkatan lebih lanjut di bahagian belakang?

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, saya fikir semasa kita ambil, kita akan mendapat penyerapan positif untuk tahun penuh, seperti yang kita gariskan dalam panggilan rancangan perniagaan asal. Kami akan mengalami penurunan pada suku ketiga, kemudian kami akan naik kuat pada suku keempat. Oleh itu, kami memegang sasaran penghunian dan pajakan akhir tahun kami. Namun, saya fikir secara amnya, untuk menjawab soalan anda, kami sangat digalakkan dengan jumlah penyewa yang kembali ke pasaran. Kami berpendapat bahawa berat sebelah terhadap bangunan berkualiti, pengendali berkualiti, operasi yang cekap tetap utuh.

Dan kami fikir dengan pasukan penyewaan dan pengurusan harta tanah kami, saya fikir itu adalah salah satu sebab mengapa kami menangkap begitu banyak aktiviti berbanding bahagian pasaran kami. Oleh itu, kami fikir terdapat tetingkap sebenar untuk menguatkan bias kualiti portfolio dan pasukan kami. Dan saya fikir itulah salah satu sebab mengapa saluran paip itu terus dibina. Maksud saya, untuk meningkatkan saluran kami pada suku tahun lebih dari suku tahun sebenarnya merupakan pengukuhan strategi pajakan dan pemasaran kami yang sangat baik, dan kami tidak akan benar-benar berehat sehingga kami mencapai tahap penghunian itu jauh melebihi 90% lagi.

Jika anda melihat aset kami yang berpangkalan di Pennsylvania—CBD Philadelphia, University City, dan pasangan pasar kecil yang kami berada di kawasan selam bandar-kami melakukannya dengan baik. Kami menghadapi cabaran di Austin, dan kami mempunyai beberapa program untuk mengatasinya dalam beberapa suku seterusnya. Kami harap dapat mengambil sedikit penyerapan di sana juga untuk membawa sekatan ke atas keseluruhan keadaan penghunian dan pajakan kami - untuk meminimumkannya pada suku masa depan.

Upal Rana, Penganalisis di KeyBank

Baiklah, hebat. Itu membantu. Terima kasih.

PENGENDALI

Terima kasih. Dan soalan seterusnya kami datang dari garis Dylan Brzezinski dari Green Street. Tolong soalan anda.

Dylan Brzezinski, Penganalisis di Green Street

Hei kawan-kawan, kebanyakan soalan saya telah dijawab, tetapi saya rasa ketika anda berfikir tentang apa-apa jenis penjualan aset yang tersisa, adakah itu mungkin lebih stabil, aset seperti teras atau lebih banyak aset dengan mungkin ada kekosongan semasa atau kekosongan yang akan datang ketika kita lihat dalam beberapa tahun akan datang? Bolehkah anda bercakap tentang bagaimana anda berfikir tentang portfolio hari ini?

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, ya. Soalan hebat. Selamat pagi. Ia akan menjadi - tanpa terlalu samar-ia akan menjadi campuran. Anda tahu, saya fikir kita sekali lagi, kita telah melihat dengan keras dan berdisiplin setiap aset dan menjalani pengiraan nilai semasa bersih itu. Kami sentiasa menguji di mana kita fikir nilai-nilai berada. Jadi bagi kami, ini benar-benar mengenai titik apa setiap aset berada pada titik nilai optimumnya memandangkan keadaan pasaran semasa. Oleh itu, walaupun anda melihat apa yang kami jual tahun ini, kami menjual satu harta tanah yang kurang pajakan kerana kenyataan dari perspektif kami adalah bahawa jumlah modal yang diperlukan untuk membawa projek itu kepada penstabilan dan garis masa penyerapan yang diunjurkan memberikan pulangan yang sangat rendah ke atas modal yang dilaburkan. Oleh itu, dari sudut pandang nilai semasa bersih, kita sebenarnya dapat, dari sudut penjualan hari ini, melebihi nilai semasa bersih itu.

Jadi kita akan menjalani latihan ini, Dylan, di seluruh syarikat. Kami melihat 405 atau 500 North Gulph Road. Anda tahu, di sana terma pajakan purata wajaran di pasaran hari ini sangat menarik bagi seluruh siri pelabur. Oleh itu, kami merasakan itu adalah titik harga optimum yang baik bagi kami untuk menjana kecairan untuk melaksanakan strategi lembaran imbangan yang telah kami jalankan. Oleh itu, saya fikir anda harus mencari gabungan penjualan aset ke hadapan.

Seperti yang dirujuk oleh Tom, kami juga melihat banyak inventori tanah kami dan mempunyai sebilangan bungkusan tersebut melalui proses penjualan. Dan itu, sekali lagi, adalah aset yang tidak berpendapatan. Pencarian utama kami sekarang adalah untuk menjana kecairan untuk meningkatkan lembaran imbangan dan meningkatkan profil pertumbuhan kami ke hadapan.

Dylan Brzezinski, Penganalisis di Green Street

Dan adakah anda katakan, seperti, anda tahu, untuk aset yang telah anda bawa ke pasaran, anda tahu, latihan membandingkan jenis tawaran pasaran modal berbanding tempat penilaian nilai dalaman lelaki anda, lebih dekat apabila anda melihat aset teras yang stabil? Bolehkah anda memberi kita — Saya cuba memahami, seperti, ketika pembeli kembali ke pasaran, adakah, anda tahu, kedalaman selera yang lebih kuat untuk mungkin lebih banyak aset berorientasikan nilai tambah berbanding produk teras?

Hanya ingin tahu pemikiran anda di sana?

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Tidak, hei, ia adalah soalan yang bagus, dan kita sebenarnya membahaskannya secara dalaman. Saya rasa pasaran sedang bergerak. Masih ada wang teras di sana, dan saya rasa wang teras benar-benar tertumpu pada kestabilan, jangka masa pajakan purata wajaran, kualiti aset, dan kedudukan submarket dan dinamik subpasaran — isu utama. Tetapi kita juga melihat pulangan menarik dari banyak modal nilai tambah yang pada dasarnya melihat saluran paip bekalan yang datang di sektor pejabat, yang merupakan de minimis, seperti yang ditunjukkan oleh semua ramalan.

Dalam kes Philadelphia, hanya untuk menggunakannya sebagai contoh, 11% ditambah inventori ditukar kepada kediaman, dasar awam bergerak untuk memperkuat lebih banyak penukaran pejabat ke kediaman. Anda sebenarnya boleh membuat kes kuantitatif yang cukup baik bahawa asas pasaran pejabat akan bertambah baik secara mendadak dalam beberapa tahun akan datang. Oleh itu, kita melihat sejumlah pembeli nilai tambah masuk yang sanggup mengambil risiko kekosongan dan tidak membayar lebih untuk itu hari ini, tetapi menjadi lebih agresif dalam harga hari ini daripada setahun atau dua yang lalu.

Dan dengan pasaran hutang sangat lancar, itu juga meningkatkan, saya fikir, kadar pelaksanaannya. Oleh itu, saya fikir ia adalah masa yang tepat untuk kita, anda tahu, melihat portfolio keseluruhan kami, mengenal pasti aset mana yang akan memberikan pertumbuhan yang hebat untuk kami dari sudut kualiti dan kewangan, dan kemudian menggunakan apa yang kita dengar dari dinamika pasaran semasa kami bercakap dengan pelabur yang berbeza untuk mencari di mana kita mahu menjual aset dan pada titik harga apa yang boleh diterima.

Dylan Brzezinski, Penganalisis di Green Street

Hebat. Jerry, terima kasih atas penjelasan yang bijak itu. menghargainya. Mempunyai yang baik. Terima kasih, Tom.

PENGENDALI

Terima kasih. Dan sebagai peringatan, jika anda mempunyai soalan pada masa ini, sila tekan bintang 11 di telefon anda. Soalan seterusnya kami berasal dari baris Anthony Pelloni dari JP Morgan. Soalan anda, sila.

Anthony Pelloni, Penganalisis di JP Morgan

Ya, terima kasih. Hanya dua yang lebih cepat untuk berfikir. Salah satunya adalah di bangunan IBM. Apa pendapat anda perbelanjaan yang diperlukan untuk mendapatkan semula dan diisi semula?

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, saya fikir pada bangunan pertama, yang mana harganya penuh kami, saya rasa idea di sana ialah kita akan berada di suatu tempat dalam julat $60 juta. Itu termasuk kerja infrastruktur yang berkaitan, semua kos TI, dan menyelesaikan semua penambahbaikan bangunan asas.

Anthony Pelloni, Penganalisis di JP Morgan

Baiklah, dan adakah itu adalah nombor jenis yang sama untuk yang lain jika anda menggerakkannya ke arah yang sama?

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Saya fikir begitu. Saya fikir begitu. Saya teragak-agak untuk memberi anda jawapan pasti kerana kami sebenarnya - kami menilai semua itu sekarang, tetapi itu adalah harga mengikut besarnya yang baik. Saya rasa isu utama bagi kami adalah, sebagai tambahan kepada jumlah kos, adalah di mana sewa akan berbanding sewa pembangunan baru dan pulangan sasaran kami berada di utara 8%. Oleh itu, kami melihat metrik tersebut untuk benar-benar mendorong persamaan kos juga.

Anthony Pelloni, Penganalisis di JP Morgan

Mendapat. Dan kemudian hanya yang kedua: dengan ringkasan JV dijangka, anda menyebut kepentingan pemilikan turun. Apa pendapat anda, urutan besarnya, kepentingan pemilikan akhir anda akan menjadi?

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, saya fikir struktur ideal kami, baik dari penuaian kecairan, pengambilan keuntungan, peningkatan lembaran imbangan, mungkin pemegang antara 10 dan 20%, bias lebih ke arah 10%. Seperti yang saya nyatakan, sekarang proses pemikiran semasa adalah, semasa kita bercakap dengan beberapa rakan kongsi dalam projek kediaman di Austin, saya fikir bias sekarang adalah menjualnya, memandangkan lebih banyak harga.

Anthony Pelloni, Penganalisis di JP Morgan

Mendapat. Terima kasih.

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih.

PENGENDALI

Terima kasih. Ini menyimpulkan sesi soalan dan jawapan program hari ini. Saya ingin menyerahkan program itu kembali kepada Jerry Sweeney untuk sebarang kenyataan lanjut.

Jerry Sweeney, Presiden & Ketua Pegawai Eksekutif

Jonathan, terima kasih, dan terima kasih kepada anda semua kerana menyertai panggilan pendapatan suku kedua kami. Kami tidak sabar-sabar untuk mengemas kini anda mengenai kemajuan rancangan perniagaan kami pada bulan Oktober untuk panggilan suku ketiga kami. Dan sementara itu, nikmati musim panas yang indah. Terima kasih banyak.

PENGENDALI

Terima kasih, tuan-tuan dan puan-puan, atas penyertaan anda dalam persidangan hari ini. Ini menyimpulkan program ini. Anda kini boleh memutuskan sambungan. Selamat hari.

Penafian: Transkrip ini disediakan untuk tujuan maklumat sahaja. Walaupun kami berusaha untuk ketepatan, mungkin terdapat kesilapan atau ketinggalan dalam transkripsi automatik ini. Untuk penyata syarikat rasmi dan maklumat kewangan, sila rujuk pemfailan SEC syarikat dan siaran akhbar rasmi. Kenyataan peserta dan penganalisis korporat mencerminkan pandangan mereka pada tarikh panggilan ini dan tertakluk kepada perubahan tanpa notis.