Transkrip Panggilan Pendapatan Netstreit Q2 2026

Netstreit (NYSE: NTST) mengadakan panggilan persidangan pendapatan suku kedua pada hari Khamis. Berikut adalah transkrip lengkap dari panggilan.

Transkrip ini dibawa kepada anda oleh API Benzinga. Untuk akses masa nyata ke keseluruhan katalog kami, sila lawati https://www.benzinga.com/apis/ untuk perundingan.

Lihat siaran web di https://viavid.webcasts.com/starthere.jsp?ei=1769140&tp_key=d73c6d02d8

Ringkasan

Netstreit melaporkan prestasi kewangan yang kukuh pada Q2 2026 dengan pendapatan bersih $6.3 juta dan peningkatan 6.1% dalam AFFO sesaham berbanding tahun sebelumnya.

Syarikat itu menutup pelaburan kasar $298.9 juta pada hasil tunai campuran sebanyak 7.4% dan melaksanakan disposisi sasaran pada hasil 6.8%, meningkatkan kualiti portfolio.

Netstreit meningkatkan panduan aktiviti pelaburan bersih sepanjang tahun 2026 kepada $700-$800 juta dan menaikkan hujung bawah panduan AFFO per sahamnya kepada $1.37-$1.39.

Portfolio menamatkan suku tahun ini dengan 859 pelaburan, penghunian 100%, dan 56.5% penyewa gred pelaburan, mempamerkan perlindungan sewa peringkat unit yang kukuh.

Syarikat itu mengekalkan struktur modal konservatif dengan leveraj pada 3.2x dan kecairan besar sebanyak $1.1 bilion, meletakkannya untuk pertumbuhan berterusan.

Pengurusan menyerlahkan pengambilalihan penyewa berkualiti tinggi yang berjaya seperti Chick-fil-A dan Sprouts, dan strategi pemerolehan UPREIT yang kreatif.

Panggilan itu mencerminkan keyakinan mengenai pasaran pengambilalihan yang kuat dan usaha menaikkan modal strategik untuk menyokong pertumbuhan masa depan.

Transkrip Penuh

PENGENDALI

Pada masa ini, semua peserta berada dalam mod pendengaran sahaja. Sesi soalan-jawapan akan mengikuti persembahan rasmi. Sekiranya ada yang memerlukan bantuan pengendali semasa persidangan, tekan Star zero pada papan kekunci telefon anda. Sebagai peringatan, persidangan ini sedang direkodkan. Sekarang saya gembira untuk memperkenalkan Matt Miller, Perhubungan Pelabur Pasaran Modal. Terima kasih. Anda boleh mulakan.

Matt Miller, Hubungan Pelabur Pasaran Modal

Selamat pagi dan terima kasih kerana menyertai kami untuk panggilan persidangan pendapatan suku kedua Netstreit 2026. Pada panggilan hari ini, ucapan dan respons pihak pengurusan terhadap soalan anda mungkin mengandungi pernyataan yang dianggap berpandangan ke hadapan di bawah undang-undang sekuriti persekutuan. Kenyataan ini menangani perkara-perkara yang tertakluk kepada risiko dan ketidakpastian yang boleh menyebabkan hasil sebenar berbeza daripada yang dibincangkan hari ini. Untuk maklumat lanjut mengenai faktor-faktor ini, kami menggalakkan anda menyemak Borang 10-K terbaru kami dan pemfailan SEC yang lain.

Semua pernyataan berpandangan ke hadapan dibuat pada tarikh hari ini dan Netstreit tidak bertanggungjawab untuk mengemas kininya pada masa akan datang. Di samping itu, maklumat kewangan tertentu yang dibentangkan pada panggilan ini termasuk langkah-langkah kewangan bukan GAAP. Sila rujuk pelepasan pendapatan dan pakej tambahan kami untuk definisi, penyesuaian dengan langkah-langkah GAAP yang paling setanding dan penjelasan kegunaannya kepada pelabur. Bahan-bahan ini boleh didapati di bahagian Perhubungan Pelabur di laman web syarikat di netstreit.com.

Panggilan hari ini dihoskan oleh Ketua Pegawai Eksekutif Netstreit Mark Manheimer dan CFO Dan Donlin. Mereka akan membuat beberapa ucapan yang disediakan diikuti dengan sesi Soal Jawab. Dengan itu, saya akan menyerahkan panggilan itu kepada Mark.

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih, Matt, dan selamat pagi semua. Kami menghargai anda menyertai kami hari ini untuk membincangkan keputusan suku kedua Netstreit 2026. Saya ingin memulakan dengan mengucapkan terima kasih kepada seluruh pasukan kami atas pelaksanaan dan dedikasi mereka yang cemerlang. Kami kini telah mengembangkan portfolio kepada aset lebih dari $3 bilion dan kami terus melihat peningkatan jumlah peluang berkualiti tinggi pada harga akretif yang sepatutnya menyediakan latar belakang pertumbuhan yang semakin menarik ketika kita menuju ke 2027 dan seterusnya.

Pada suku kedua, kami melihat percepatan berterusan di bahagian pelaburan. Kami menutup pelaburan kasar $298.9 juta yang didorong oleh aset harga yang berpatutan dalam keperluan utama dan sektor berasaskan perkhidmatan kami termasuk restoran perkhidmatan cepat, runcit, kedai serbaneka, perkhidmatan kereta, dan kategori runcit penting lain. Pelaburan ini diselesaikan pada hasil tunai campuran sebanyak 7.4% dengan jangka masa pajakan purata wajaran 9.8 tahun. Sebagai pelengkap kepada ini, kami melaksanakan disposisi yang disasarkan pada hasil tunai campuran 6.8%, hasilnya dikitar semula menjadi peluang berkualiti yang lebih tinggi dan jangka panjang yang meningkatkan kualiti portfolio kami dan seterusnya mengurangkan kepekatan penyewa dan industri terpilih. Permulaan tahun yang kukuh ini mencerminkan kedalaman platform sumber kami dan kemampuan pasukan kami untuk bergerak dengan cepat merentasi pelbagai peluang sambil tetap berdisiplin dalam kriteria penulisan kami. Dengan itu, kami telah melihat kenaikan transaksi portfolio dalam beberapa bulan kebelakangan ini yang secara historis telah jauh dari kami memandangkan premium besar yang biasanya diperintahkan oleh tawaran ini. Oleh itu, kami berjaya dalam beberapa keadaan suku ini yang secara kebetulan telah berpindah ke suku ketiga.

Akibatnya, kami telah mendapat pendedahan tambahan tanpa mengorbankan spread pelaburan kami kepada pelbagai penyewa berkualiti tinggi seperti Chick-fil-A, Sprouts, dan Kwik Trip yang biasanya harga terlalu agresif untuk kami di pasaran sekali sahaja. Juga perlu diperhatikan pada suku ini ialah pengambilalihan UPREIT 20 hartanah Speedway yang sebelum ini kami melaburkan melalui gadai janji pertama pada awal 2023. Ini adalah contoh hebat penstrukturan kreatif kami dalam program hutang kami, menyediakan jalan untuk pemilikan yuran langsung pada kadar had yang jauh melebihi pasaran.

Lebih khusus lagi, kami memperoleh aset Speedway pada hasil tunai awal 6.75% yang kami lihat sebagai hasil yang disesuaikan dengan risiko yang kuat memandangkan pajakan jangka panjang, sokongan kredit gred pelaburan, liputan sewa peringkat unit yang tinggi dan asas rendah dalam aset ini. Beralih kepada portfolio, kami mengakhiri suku tahun ini dengan 859 pelaburan yang disewa kepada 156 penyewa di 28 industri dan 46 negeri. Tempoh pajakan purata wajaran kami adalah 10 tahun dan peratusan penyewa gred pelaburan dan profil gred pelaburan adalah 56.5% daripada ABR.

Perlindungan sewa peringkat unit di seluruh portfolio kekal sihat pada 3.8 kali ganda. Seperti yang dijangkakan, penghunian meningkat kepada 100% dengan pengisian semula kekosongan tunggal kami, bekas lokasi Big Lots dengan penilaian TJ Maxx pada peningkatan sewa lebih daripada 20%. Walaupun kekosongan sangat jarang berlaku dalam portfolio kami, kami percaya pelaksanaan ini menyoroti kekuatan pasukan pengurusan aset kami dan proses penjamin. Dari perspektif lembaran imbangan, kami terus mengekalkan struktur modal yang konservatif dan fleksibel mengikuti aktiviti pasaran modal pada suku tersebut.

Leverage kami kekal sebagai 3.2x yang terkemuka di industri. Dengan kecairan yang besar di bawah kemudahan kredit putaran kami dan manfaat ekuiti hadapan kami yang telah dibangkitkan sebelumnya, kami berada di kedudukan yang baik untuk membiayai pertumbuhan yang dipercepat tanpa menjejaskan sasaran leveraj kami. Beralih kepada panduan, memandangkan kekuatan lembaran imbangan kami yang disebutkan di atas dan momentum berterusan dalam saluran pelaburan kami, kami meningkatkan julat panduan aktiviti pelaburan bersih tahun penuh 2026 kepada $700 hingga $800 juta.

Kami juga meningkatkan hujung bawah panduan AFFO per saham kami kepada julat baru $1.37 hingga $1.39. Ringkasnya, suku kedua berlanjutan pada permulaan kami yang sangat baik hingga 2026, yang diketengahkan oleh momentum kuat di bahagian pelaburan dan pengambilan modal oportunistik yang telah membiayai terlebih dahulu keperluan ekuiti kami untuk baki tahun 2026. Kami percaya tumpuan kami pada penyewaan yang sihat, prestasi peringkat unit yang kuat, hartanah berkualiti tinggi, pengurusan portfolio proaktif dan lembaran imbangan leveraj rendah terus meletakkan Netstreit untuk pertumbuhan jangka panjang dan penciptaan nilai yang mampan.

Dengan itu, saya akan menyerahkan panggilan kepada Dan untuk mengkaji hasil kewangan suku kedua kami dengan lebih terperinci. Kami kemudian dengan senang hati akan mengambil soalan anda.

Daniel P. Donlan - Ketua Pegawai Kewangan & Bendahari

Terima kasih, Mark. Melihat pendapatan suku kedua kami, kami melaporkan pendapatan bersih $6.3 juta, atau $0.06 setiap saham yang dicairkan. FFO kami untuk suku itu ialah $34.2 juta, atau $0.33 setiap saham dicairkan, dan AFFO adalah $35.5 juta, atau $0.35 setiap saham dicairkan, yang merupakan peningkatan 6.1% berbanding tahun lalu. Beralih ke bahagian perbelanjaan, jumlah G&A berulang kami pada suku ini meningkat 6.7% tahun ke tahun kepada $5.8 juta, yang, sama dengan suku lalu, kebanyakannya disebabkan oleh kenaikan kakitangan yang berlaku sepanjang tahun 2025.

Oleh itu, dengan jumlah G&A berulang kami mewakili 9.5% daripada jumlah pendapatan suku ini berbanding 11.3% pada suku tahun sebelumnya, G&A kami terus merasionalisasi berbanding dengan asas pendapatan kami. Beralih kepada pasaran modal, kami tetap oportunistik di bahagian ATM, mengumpulkan 9 juta saham, atau $183 juta hasil bersih, kerana kos ekuiti kami terus meningkat sepanjang suku tahun ini. Beralih kepada lembaran imbangan, hutang bersih kami yang disesuaikan, yang merangkumi kesan semua ekuiti hadapan, adalah $672.2 juta.

Matang hutang purata wajaran kami ialah 3.6 tahun dan kadar faedah purata wajaran kami ialah 4.3%, termasuk pilihan lanjutan yang boleh dilaksanakan mengikut budi bicara kami. Kami tidak mempunyai hutang material yang matang sehingga Februari 2028. Di samping itu, jumlah kecairan kami adalah $1.1 bilion pada akhir suku tahun, yang terdiri daripada kira-kira $20 juta tunai di tangan, $301 juta tersedia untuk kemudahan kredit putaran, $714 juta ekuiti hadapan yang tidak diselesaikan, dan $50 juta kapasiti pinjaman jangka masa yang tidak ditanggung.

Dari perspektif leveraj, hutang bersih kami yang diselaraskan kepada eBitDare disesuaikan tahunan adalah 3.2 kali pada akhir suku tahun, yang tetap selesa di bawah julat leveraj yang disasarkan kami iaitu 4.5x hingga 5.5x. Beralih ke panduan 2026, kami meningkatkan tahap rendah panduan AFFO per saham kami kepada julat baru $1.37 hingga $1.39 dan meningkatkan panduan aktiviti pelaburan bersih kami kepada $700 hingga $800 juta. Kami kini menjangkakan wang tunai G&A akan berkisar antara $16.5 dan $17 juta, tidak termasuk kos transaksi dan pembayaran pesangsang.

Di samping itu, julat panduan AFFO per saham syarikat kini merangkumi $0.05 hingga $0.08 sesaham anggaran pencairan untuk 3.6 juta hingga 5.9 juta saham untuk tahun penuh kerana kesan ekuiti hadapan tertunggak syarikat, yang dikira mengikut kaedah saham perbendaharaan. Akhir sekali, pada 16 Julai, lembaga mengisytiharkan dividen tunai suku tahunan sebanyak $0.225 sesaham. Dividen akan dibayar pada 15 September kepada pemegang saham rekod pada 1 September.

Dengan itu, pengendali, kami kini akan membuka talian untuk soalan.

PENGENDALI

Terima kasih. Pada masa ini, kami akan mengadakan sesi Q & A. Untuk mengemukakan soalan, tekan Star one pada papan kekunci telefon anda. Nada pengesahan akan menunjukkan bahawa baris anda berada dalam barisan soalan. Anda boleh menekan Bintang dua jika anda ingin mengeluarkan soalan anda dari barisan. Bagi peserta yang menggunakan peralatan pembesar suara, mungkin perlu mengambil telefon bimbit anda sebelum menekan kekunci bintang. Tolong satu saat, semasa kami mengundi soalan. Dan soalan pertama anda datang dari Handel Sanjust dengan Mizuho Securities.

Sila nyatakan soalan anda.

Handel Sanjust, Penganalisis di Mizuho Securities

Hei kawan-kawan, selamat pagi. Terima kasih kerana mengambil soalan itu. Yang pertama hanya pada jumlah tersirat untuk pengambilalihan pada separuh belakang tahun ini. Nampaknya terdapat perlambatan yang cukup bermakna. Jadi saya rasa saya ingin tahu jika ia konservatisme, turun naik makro, mungkin sesuatu yang lain yang kita hilang. Jadi mungkin menurunkan sedikit warna pada itu. Dan jika turun naik makro mempengaruhi perbualan anda sama sekali dari harga atau mungkin mempunyai tawaran mengambil masa yang lebih lama.

Sangat ingin tahu bagaimana semuanya berjalan dan apa jangkaan anda pada tahun belakang. Terima kasih.

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, terima kasih, Handel. Ya, saya rasa ada sedikit konservatisme yang dibina ke dalamnya, tetapi ada juga, kita tidak mahu mempunyai sasaran di luar sana dengan modal yang belum kita kumpulkan lagi. Jadi, anda tahu, jika kita memilih untuk menaikkan sedikit lebih banyak modal, saya fikir mungkin ada kelebihan untuk itu. Tetapi kerana ia lebih luas berkaitan dengan apa yang kita lihat di pasaran, anda tahu, saya tidak ingat pasaran pengambilalihan yang lebih sihat daripada apa yang kita lihat sekarang, benar-benar merentasi semua jalan yang berbeza yang kita ingin menambah hartanah, sama ada itu jualan-pajakan balik atau bahkan tawaran portfolio.

Seperti yang saya nyatakan dalam ucapan yang disediakan, campuran pasaran sekali sahaja meluas. Kami benar-benar mengklik semua silinder. Jadi, anda tahu, ada peluang hebat yang ditetapkan dengan harga yang sangat menarik yang kami lihat. Dan kemudian, anda tahu, kita mengikuti makro dan jenis apa yang berlaku secara geopolitik. Itu jelas memberi kesan kepada kadar faedah. Kami belum melihatnya mempunyai banyak kesan ke atas kadar had. Tetapi saya akan bayangkan jika itu berterusan dan kita terus melihat tekanan menaik pada tahun lima tahun dan 10 tahun yang berpotensi meningkatkan kadar had, tetapi kita belum melihatnya lagi.

Handel Sanjust, Penganalisis di Mizuho Securities

Dapat, faham. Itu warna yang hebat. Dan kemudian soalan kedua saya, saya rasa ia berkaitan dengan beberapa komen yang anda buat sebelum ini dalam perbincangan anda. Anda merujuk kepada beberapa penyewa kredit penyewa yang lebih tinggi seperti Chick-fil-A. Saya rasa anda menyebut Sprouts. Jadi saya rasa saya ingin tahu. Kami telah melihat saham IG anda turun sepanjang beberapa suku terakhir ketika anda terus mengoptimumkan pertumbuhan anda yang disesuaikan dengan risiko. Tetapi kos modal anda jauh bertambah baik. Anda sekarang, saya rasa, dapat menjamin perjanjian yang mungkin tidak dapat anda lakukan 6-12 bulan yang lalu.

Sangat ingin tahu jika strategi anda, strategi penggunaan modal IG anda, mungkin berkembang di sini dan jika kita mungkin melihatnya mula meningkat sedikit. Sangat ingin tahu tentang semua pemikiran anda mengenai perkara itu.

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih. Ya, itu soalan yang baik. Saya fikir ia benar-benar dinamik bahawa terdapat sejumlah besar portfolio yang telah melintasi meja kami dan yang kami berpeluang untuk cuba mengatasi. Saya rasa terlalu sukar bagi satu atau dua kedai yang secara historis benar-benar membayar portfolio tersebut untuk mengambilnya semuanya. Oleh itu, beberapa dari mereka telah datang ke jalan kita, yang membolehkan kita mendapatkan beberapa aset yang secara historis mungkin tidak dapat kita lakukan.

Tetapi kerana ia berkaitan dengan suku ini sedikit tinggi pada profil gred pelaburan, sebahagian besar daripadanya adalah transaksi unit Speedway UPREIT OP yang kami lakukan pada suku ini. Jadi saya fikir itu mungkin lebih sekali-kali. Kami hanya akan terus berusaha mencari pulangan yang disesuaikan dengan risiko terbaik. Dan sekarang ini tidak benar-benar berkembang selain dinamik portfolio, yang telah kita lihat sedikit pada suku ketiga juga. Tetapi saya menjangkakan kami akan mengikuti profil gred pelaburan 30-35% itu, dengan andaian dinamik pasaran berterusan.

Anil, Penganalisis

Mendapat. Terima kasih banyak.

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih, Anil.

PENGENDALI

Soalan seterusnya anda datang dari John Kilachowski dengan Wells Fargo. Sila nyatakan soalan anda.

John Kilachowski, Penganalisis di Wells Fargo

Hai, selamat pagi. Terima kasih kerana mengambil soalan saya. Mungkin bolehkah anda bercakap tentang komposisi apa yang anda beli pada suku di luar perjanjian Speedway? Dan kemudian Mark, anda bercakap tentang beberapa portfolio di luar sana. Bolehkah anda bercakap mengenai sektor yang anda lihat peluang?

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, pasti. Jadi, maksudku, ya, saya rasa sektor yang muncul dalam beberapa tawaran portfolio adalah serupa, tetapi mungkin ada beberapa nama. Anda tahu, kami menyebut QuikTrip, Sprouts, Chick-fil-A yang ada dalam portfolio kami. Kami tidak mempunyai banyak tumpuan di sana. Tetapi itu mewujudkan peluang unik untuk kita menambah beberapa daripadanya. Tetapi kemudian kami juga telah menambahkan beberapa nama lain seperti Tire Discounters, beberapa jenama Darden yang, anda tahu, kadar had secara historis cukup agresif di sana.

Beberapa aset Brinker Chili juga yang telah kami tambahkan pada suku tahun ini, yang tidak pernah ada dalam campuran kami sejak lalu, anda tahu, menyebutnya selama beberapa tahun. Jadi sektor ini sangat serupa, mungkin beberapa penyewa lain yang tidak banyak berdagang di pasaran sekali sahaja. Dan saya fikir itulah sebab mengapa saya fikir kita melihat begitu banyak tawaran portfolio ini. Seperti yang anda ingat, mungkin pada tahun 2021 apabila kadar faedah hampir sifar dan kadar had berada pada tahap terendah sepanjang masa, anda mempunyai banyak pemain memasuki ruang, melihat pembiayaan pada transaksi tersebut, dapatkan wang tunai yang sangat bagus walaupun kadar had rendah kerana mereka boleh meminjam dengan begitu murah.

Hutang itu akan dikenakan - biasanya tempoh lima tahun ke atas sebahagian besar hutang bank yang perlu dibayar. Refi kelihatan jauh berbeza, jadi menjual portfolio lebih masuk akal. Oleh itu, kita hanya melihat banyak peluang di sana, dan saya fikir itulah yang mendorong banyak perkara itu. Setiap perjanjian mempunyai alasan khas tersendiri mengapa ia datang ke pasaran atau mengapa ia melintasi meja kami, tetapi saya fikir itu adalah satu tema yang telah kita lihat sedikit. Tetapi ya, maksudku, saya rasa gabungan dari segi sektor sangat serupa dengan apa yang kami cuba tarik ke dalam portfolio. Dan kemudian kami juga menjadi sedikit kreatif apabila kami membeli beberapa portfolio ini dan secara serentak menjual beberapa aset pada masa yang sama. Beberapa portfolio ini mempunyai beberapa bank dan perkara di sana yang mungkin kita tidak begitu peminat, tetapi mereka masih berdagang pada kadar had yang cukup baik. Oleh itu, ini boleh membolehkan kita memanfaatkan kadar had bersih kita sedikit sementara saya fikir akan mendapat pulangan yang disesuaikan dengan risiko yang lebih baik.

Oleh itu, kami telah menjadi sedikit kreatif dalam beberapa situasi tersebut. Tetapi saya fikir dari segi anda melihat kategori dan industri yang telah kami tambahkan, ia kelihatan serupa dengan apa yang telah kami lakukan. Ia hanya sedikit berbeza dalam bagaimana kami memasuki transaksi tersebut dan kemudian menambah kepelbagaian penyewa selanjutnya ke dalam portfolio.

John Kilachowski, Penganalisis di Wells Fargo

Mendapat. Itu sangat membantu. Dan saya rasa itu membawa saya ke soalan seterusnya, yang akan menjadi sedikit lebih tebal di sisi disposisi dalam 2Q. Adakah itu berkaitan dengan perjanjian Speedway? Dan jika kita melihat lebih banyak tawaran portfolio dan pelaburan bersih meningkat, anda tahu, jika anda dapat melakukannya, adakah anda juga mengharapkan jumlah disposisi itu sedikit lebih tinggi?

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, itu soalan yang baik. Jadi mengenai perjanjian portfolio, jika ia akan menjadi portfolio yang pelbagai, kami mungkin akan melakukannya - anda tahu, kami telah sangat aktif di sisi disposisi. Jadi itu membolehkan kita benar-benar membina hubungan dengan beberapa orang untuk menjual kepada yang kita boleh bergantung pada prestasi itu. Oleh itu, saya fikir anda mungkin melihat kecenderungan meningkat sedikit sekiranya kita melakukan lebih banyak tawaran portfolio. Tetapi setiap suku akan menjadi sedikit berbeza.

Jadi sukar untuk diramalkan. Tetapi kami telah melihat suku ketiga sedikit serupa dengan suku kedua kerana kami telah melakukan beberapa tawaran portfolio dan juga dapat menjual beberapa aset yang mungkin kita tidak mahu memiliki jangka panjang.

John Kilachowski, Penganalisis di Wells Fargo

Sangat membantu, terima kasih.

PENGENDALI

Soalan seterusnya datang dari Jay Kornreich dengan Cantor Fitzgerald. Sila nyatakan soalan anda.

Jay Kornreich, Penganalisis di Cantor Fitzgerald

Hei, terima kasih. Selamat pagi. Saya hanya mahu kembali ke ekuiti hadapan. Perakaunan kaedah saham perbendaharaan menyebabkan, saya rasa, dua sen pencairan lagi pada suku ini kerana berkaitan dengan panduan tahunan. Jadi hanya tertanya-tanya bila anda fikir ia boleh mencapai puncak? Dan kemudian secara umum, kerana anda nampaknya mempunyai lebih daripada cukup ekuiti untuk memenuhi keperluan pelaburan jangka pendek anda dengan baik hingga tahun depan, namun kos ekuiti anda terus meningkat, saya rasa, apakah selera anda untuk terus meningkatkan ekuiti hadapan tambahan pada tahap ini?

Daniel P. Donlan - Ketua Pegawai Kewangan & Bendahari

Ya. Hei Jay, menghargai ulasan. Jika anda melihat jumlah saham kami yang tertunggak berbanding dengan kiraan saham purata wajaran, saya fikir ia berada pada 38% hari ini. Itu sepatutnya menormalkan hampir 15% ketika kita keluar sepanjang tahun 2027. Sekarang, masih perlu dilihat di mana harga saham meningkat berbanding dengan hadapan tertunggak, tetapi pastinya dari sudut pandang berdasarkan peratusan, peneraju tertunggak akan normal, sekali lagi, lebih dekat kepada 15%.

Oleh itu, saya fikir apa yang mungkin anda lihat ialah jumlah pencairan TSM mungkin memuncak pada suku ketiga. Ia hanya bergantung pada ke mana harga saham pergi. Dan kemudian kita akan pergi dari sana, bukan sahaja secara nominal tetapi secara peratusan juga. Jadi saya fikir ia menjawab bahagian pertama. Saya fikir bahagian kedua mengenai ekuiti: anda betul, kita tidak perlu melakukan apa-apa jika kita tidak memilih. Tetapi saya fikir sejauh mana pasaran pelaburan tetap teguh seperti yang ada, saya fikir kita mungkin akan menggunakan ATM pada satu ketika pada suku ketiga dan berpotensi pada suku keempat hanya untuk terus berada di hadapan keperluan modal kita.

Tetapi saya fikir kita pasti boleh memilih untuk menjadi selektif memandangkan di mana leveraj kita berada. Dan kami melihat sejenis bahagian depan yang besar datang untuk kami, dan jadi kami mahu keluar lebih awal dari itu. Dan dengan kemasukan S&P 600, kami mempunyai banyak kecairan yang dikenali sebagai nama, dan kami ingin memanfaatkannya pada separuh akhir bulan Jun. Oleh itu, ia juga mempercepat keperluan kita berbanding dengan apa yang kita harapkan ketika kami memberikan panduan pada bulan April tahun ini.

Jay Kornreich, Penganalisis di Cantor Fitzgerald

Hargai itu, Dan, semua membantu. Dan hanya meneruskan komen mengenai kemasukan ke S&P 600 baru-baru ini, yang sepatutnya membawa kecairan dan pelabur pasif tambahan kepada nama, saya rasa, adakah matlamat korporat tambahan lain yang harus kita pantau untuk kemasukan indeks lain, penilaian kredit baru, penerbitan bon tidak bercagar, atau apa-apa lagi yang harus kita miliki di radar?

Daniel P. Donlan - Ketua Pegawai Kewangan & Bendahari

Ya, maksudku, setakat kemasukan indeks, tiada apa yang terlintas di fikiran. Mudah-mudahan kita kekal di 600 dalam jangka masa yang sangat panjang kerana itu menghasilkan pemilikan yang cukup besar di antara dana pasif. Saya fikir jenis seterusnya - terdapat banyak matlamat korporat - tetapi kerana ia berkaitan dengan penarafan kredit atau penilaian kredit tambahan, kita sudah mempunyai tiga kali ganda B minus dari Fitch. Kami mungkin akan pergi ke agensi lain pada awal tahun depan, yang kemudian akan membuka kami ke pasaran bon awam, yang merupakan sesuatu yang kami sangat teruja untuk berpotensi memanfaatkan pada tahun 2027.

Oleh itu, saya fikir itu sepatutnya - itulah matlamat jangka pertengahan untuk kita.

Jay Kornreich, Penganalisis di Cantor Fitzgerald

Baiklah. Baiklah. Terima kasih banyak.

PENGENDALI

Terima kasih. Dan soalan seterusnya anda datang dari Michael Goldsmith dengan UBS. Sila nyatakan soalan anda.

Michael Goldsmith, Penganalisis di UBS

Selamat pagi. Terima kasih banyak kerana mengambil soalan saya. Saya rasa hanya dengan peningkatan kos modal, anda bercakap sedikit tentang memasuki beberapa tawaran portfolio dan mendapatkan sedikit penyewa berkualiti tinggi daripada yang biasanya anda miliki. Adakah itu mungkin dengan mengorban—adakah itu datang dengan mengorbankan mengekalkan spread yang lebih besar di beberapa penyewa yang lebih tradisional yang telah anda berinteraksi pada masa lalu? Atau adakah ini seperti, hei, dengan harga yang sama yang akan kita bayar untuk apa yang akan menjadi tradisional, kami dapat meningkatkan kualiti asas penyewa kami?

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, Michael. Maksud saya, saya fikir, terus terang, kami sedikit terkejut kerana beberapa tawaran portfolio yang kami dapat pada harga yang kami lakukan. Tetapi saya fikir itu benar-benar didorong oleh fakta bahawa terdapat begitu banyak portfolio yang datang ke pasaran dalam jangka masa yang agak singkat, jadi ia menjadikannya sukar bagi sesetengah orang lain untuk membelinya semuanya. Oleh itu, saya fikir itu akan menjadi suku yang sangat unik, tetapi kami melihat permainan dinamik yang serupa berlaku pada suku ketiga.

Tetapi ya, maksudku, saya akan mengatakan bahawa anda melihat kadar had yang kami capai pada suku ini, dan saya rasa sebenarnya yang mendorongnya turun kepada 7.4 dari 7.5 - iaitu, anda tahu, minimum - adalah perjanjian Speedway pada 6.75, perjanjian UPREIT yang kami lakukan. Semacam itu mendorongnya. Anda mengeluarkannya, kami mungkin, anda tahu, 7.5-7.6. Oleh itu, kita sebenarnya tidak perlu menyimpang harga. Kami juga tidak menjangkakan perkara itu berlaku pada suku ketiga. Oleh itu, anda tahu, selagi dinamik itu terus berlaku di pasaran, kami akan mengambil bahagian.

Sekiranya tidak, kita pasti dapat beralih dengan cepat ke pendekatan yang lebih serupa seperti yang kita miliki pada suku keempat dan suku pertama.

Daniel P. Donlan - Ketua Pegawai Kewangan & Bendahari

Ya. Dan hei, Michael, banyak 7.4 membulatkan, dan kadang-kadang 7.5 membulatkan. Jadi delta antara jenis tempat kami melakukan transaksi sebenarnya kurang daripada 10 mata asas apabila anda mengambil kira pembulatan.

Michael Goldsmith, Penganalisis di UBS

Mendapat. Terima kasih untuk itu. Dan susulan saya ialah anda terus beralih ke runcit dengan Sprouts, dan penembusannya dalam portfolio anda - keseluruhan runcit - tetap tinggi. Namun hari ini, Albertsons melaporkan, dan saham turun sedikit, dengan syarikat itu menyatakan bahawa runcit teras menghadapi tekanan yang semakin meningkat daripada trend unit industri yang lebih lembut dan pengguna yang lebih berhati-hati. Jadi, anda tahu, jelas tidak semua kedai runcit sama, tetapi bagaimana perasaan anda tentang runcit dalam portfolio anda?

Dan apa-apa kemas kini dari penyewa dalam kategori runcit akan membantu. Terima kasih.

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, pasti. Jadi, anda tahu, jelas kita memberi perhatian kepada apa yang berlaku dengan pengguna dan, anda tahu, seperti margin yang kita lihat di seluruh dunia dengan runcit, dan sebenarnya apa yang kita lihat adalah seperti pengendali yang lebih besar dapat, anda tahu, jenis mendorong harga sedikit lebih banyak dan tahan sedikit lebih baik. Sudah tentu mempunyai lembaran imbangan yang sangat konsisten dan konservatif sangat penting dalam industri itu. Anda tidak mahu menggabungkan sebarang leveraj operasi dengan leveraj kewangan. Oleh itu, anda tahu, kami merasa sangat selesa dengan aset runcit yang kami miliki. Mereka menjana penjualan yang sangat kuat yang semacam mengalir ke garis bawah dengan liputan sewa yang sangat tinggi di sektor itu.

Dan selagi kami merasa seperti kami membeli aset yang baik pada atau di bawah sewa pasaran dengan perlindungan sewa yang tinggi, anda tahu, kami menyukai industri ini, tetapi anda perlu berhati-hati untuk tidak hanya bekerjasama dengan mana-mana pengendali dan berhati-hati tentang aset mana yang anda beli. Tetapi kami merasa kuat tentang aset yang kita miliki dalam sektor itu dan perlindungan sewa yang kita miliki.

Michael Goldsmith, Penganalisis di UBS

Terima kasih banyak. Semoga berjaya di bahagian belakang.

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih, Michael.

PENGENDALI

Soalan seterusnya anda datang dari Smedes Rose dengan Citi. Sila nyatakan soalan anda.

Nick Joseph, Penganalisis di Citi

Terima kasih. Nick Joseph di sini. Anda telah menyebut konservatisme dalam jenis panduan yang berpotensi untuk separuh tahun belakang mengenai pengambilalihan. Berapa banyak keterlihatan yang anda miliki sekarang ketika kami menjelang akhir bulan Julai dalam proses? Dan di manakah saluran paip itu berdiri hari ini berbanding di mana ia berdiri secara purata sepanjang tahun lalu atau lebih?

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, pasti. Ya. Maksud saya, kita melihat pasaran pengambilalihan yang sangat sihat. Saya rasa kita duduk di tempat yang sangat serupa dengan tiga bulan lalu dalam panggilan ini. Jadi tidak ada alasan sebenar untuk berfikir bahawa, anda tahu, kita harus mengharapkan dapat melihat perlambatan sebenar pada suku ketiga. Dan itu benar-benar, maksudku, kami masih mempunyai sumber yang perlu dilakukan untuk suku ketiga, tetapi banyak perkara itu telah dilakukan. Kami tidak mempunyai, anda tahu, hampir tidak ada penglihatan ke suku keempat dan, anda tahu, bukan sahaja, anda tahu, tawaran yang, anda tahu, yang akan dapat kami akses, tetapi kemudian juga bagaimana rupa makro dan di mana kadar had.

Dan kita tidak mahu memanjangkan diri kita secara berlebihan. Terutama jika terdapat kemungkinan kadar had meningkat, kita mahu mempunyai fleksibiliti itu.

Smedes Rose, Penganalisis di Citi

Hai, ini Smedes. Saya hanya ingin menindaklanjuti beberapa komen yang anda buat sedikit lebih awal mengenai runcit. Tetapi hanya untuk penyewa anda yang lebih kurang memberi tumpuan kepada pengguna akhir yang lebih rendah, adakah anda mendengar apa-apa dari mereka hanya dari segi trend yang mungkin memberi anda jeda dan mungkin berfikir tentang cara anda menjamin beberapa jenis pajakan tersebut?

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, itu soalan yang baik. Maksud saya, saya fikir ekonomi berbentuk K pasti nyata. Kaki bawah itu pastinya berada di bawah tekanan. Oleh itu, jika kita akan mempunyai sektor yang tidak kita miliki, terus terang mempunyai banyak pendedahan kepada pengguna akhir yang lebih rendah, untungnya. Tetapi saya fikir, anda tahu, apa yang anda perlukan di sana ialah anda perlu mempunyai cadangan nilai sebenar. Dan, anda tahu, sama ada itu adalah produk berasaskan keperluan di mana mereka memerlukan untuk bertahan hidup, memerlukan produk tersebut untuk bertahan, atau ada cadangan nilai sebenar kepada pengguna itu yang akan mendorong mereka ke kedai-kedai tersebut.

Tetapi kami benar-benar, anda tahu, memastikan bahawa kami mempunyai perlindungan sewa yang sangat sihat dan, anda tahu, kredit korporat di sana dengan sedikit risiko yang kurang. Oleh itu, sebahagian besar perkara itu akan berlaku dengan penyewa gred pelaburan, lokasi yang kita tahu bahawa mereka komited untuk jangka panjang yang menghasilkan aliran tunai yang sangat kuat di mana kita mempunyai sedikit kusyen kerana pengguna berpendapatan rendah pastinya berada di bawah tekanan.

Smedes Rose, Penganalisis di Citi

Terima kasih. menghargainya.

PENGENDALI

Soalan seterusnya anda datang dari Wes Galaday dengan Baird. Sila nyatakan soalan anda.

Wes Galaday, Penganalisis di Baird

Hei, selamat pagi, kawan-kawan. Kembali ke komen mengenai kejayaan pada tawaran portfolio. Adakah anda melihat diskaun portfolio atau hanya, anda tahu, tiada premium? Apa yang anda lihat tepat pada harga yang telah berubah?

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ia agak lucu, Wes. Anda tahu, kami telah melihat beberapa portfolio keluar yang dipasarkan dengan baik di mana terdapat beberapa pusingan pembidaan. Dan saya fikir mereka akan meningkat dengan premium yang cukup besar dan besar. Tetapi yang mungkin sedikit lebih kecil, anda tahu, saya fikir jika kita mencapai kadar had yang kita miliki untuk kualiti apa yang kita tarik, anda tahu, saya tidak akan menyebutnya sebagai diskaun, tetapi saya akan mengatakan bahawa ia, anda tahu, sangat serupa dengan, anda tahu, bagi kami yang melakukan satu jenis portfolio kecil kami yang telah kami lakukan dalam masa lalu.

Jadi ia mungkin cukup dekat dengan, anda tahu, tiada premium, tiada diskaun. Jadi mungkin pada paras. Tetapi beberapa yang lebih besar yang telah kita lihat yang kami tawarkan dan tidak dapat, terus terang, saya rasa masih akan mendapat harga premium.

Wes Galaday, Penganalisis di Baird

Baiklah, itu semua dari saya.

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih. Terima kasih, Wes.

PENGENDALI

Soalan seterusnya anda datang dari Greg McGinnis dengan Deutsche Bank. Sila nyatakan soalan anda.

Greg McGinnis, Penganalisis di Deutsche Bank

Hei, Greg McGinnis dengan Deutsche Bank. Saya ingin kembali kepada komen sebelumnya mengenai tawaran portfolio yang akan datang ke pasaran. Saya ingin tahu jika anda mempunyai pandangan mengenai apa yang mendorong tawaran tersebut ke pasaran. Dan saya tahu anda menyebut kesederhanaan yang diharapkan yang masih belum terwujud. Tetapi jika ada sesuatu yang anda harapkan dapat lihat dari segi perlambatan di sana, apa yang akan mendorongnya?

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, maksudku, setiap perjanjian mempunyai alasan khas tersendiri untuk datang ke pasaran. Oleh itu, agak sukar untuk terlalu umum. Tetapi pastinya kami melihat pada tahun 2021 dan 20 dan bahkan awal 2022, banyak pemain keluar dari kerja kayu membeli hartanah yang sangat berkualiti tinggi dan menyebarkannya dengan hutang yang sangat murah. Dan hutang itu akan dibayar. Sudah lima tahun berlalu dan sekarang mereka perlu mengatakan adakah saya mahu membiayai semula ini dan melihat wang tunai saya merosot atau adakah saya mahu beralih dan menjual aset ini kerana ia masih boleh dipasarkan.

Dan dalam banyak kes, orang memutuskan bahawa hasil terbaik bagi mereka adalah menjual portfolio kepada pendapatan yang lebih besar. Dan, anda tahu, saya rasa itu memandu, itu memandu banyak. Kami melihat lebih banyak perkara itu pada suku ketiga. Oleh itu, anda tahu, jika anda hanya, anda tahu, mengekstrapolasi ketika orang agresif pada tahun 2021 dan 2022, itu boleh berterusan hingga tahun 2027 jika anda hanya menambah lima tahun ketika orang membeli portfolio tersebut dan menyusunnya.

Tetapi anda tidak pernah benar-benar tahu, anda tahu, apa kalkulus akan menjadi orang-orang itu dan apa keadaan kewangan mereka dan di mana kadar faedahnya.

Greg McGinnis, Penganalisis di Deutsche Bank

Baiklah, terima kasih. Dan kemudian suku lalu anda menyebut kumpulan terhad aset yang dilindungi sub-1x. Adakah mana-mana daripada mereka diselesaikan dalam Q2 atau mana-mana bahagian kumpulan pelupusan?

Daniel P. Donlan - Ketua Pegawai Kewangan & Bendahari

Ya, kami membuang salah satu aset tersebut. Dan kemudian kami juga mempunyai satu yang kami jangkakan mula melonjak telah keluar dari baldi itu. Dan kita mungkin terus meneroka pasangan yang tinggal.

Greg McGinnis, Penganalisis di Deutsche Bank

Hebat, terima kasih.

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih, Greg.

PENGENDALI

Soalan seterusnya anda datang dari Eric Borden dengan BMO Capital Markets. Tolong teruskan.

Eric Borden, Penganalisis di BMO Capital Markets

Hei, selamat pagi semua. Terima kasih kerana mengambil soalan saya. Anda terus menambah barangan runcit, kedai C, QSR, seperti yang anda bicarakan dalam ucapan sebelumnya. Hanya memandangkan peluang pemerolehan dalam kategori tersebut, berapa jauh lagi anda sanggup meningkatkan pendedahan kepada kategori tersebut? Dan tahap tumpuan apa yang akan mula membuat anda tidak selesa dari sudut pandang pembinaan portfolio?

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, tidak, itu soalan yang baik. Maksud saya, kita, anda tahu, kita akan, kita tak pernah suka menolak perjanjian yang baik. Dan jadi anda tidak pernah mengatakan tidak pernah. Jadi saya tidak pernah mahu memasukkan diri saya sepenuhnya. Tetapi, anda tahu, kami selalu mempunyai sedikit siling lembut dan lembut dalam, anda tahu, sasaran industri 15+%. Anda tahu, industri yang sangat kami suka, di mana ia menjadi sedikit lebih lembut. Anda tahu, anda naik sekitar 20%, maka mungkin kita mula melihat untuk membuang sebahagian daripada itu, anda tahu, beberapa aset lain dalam kategori itu.

Kami tidak benar-benar mahu melihatnya, anda tahu, naik ke tahap itu. Tetapi, anda tahu, jika ada transaksi yang baik dan itu, anda tahu, kami benar-benar fikir ia adalah pulangan terbaik kami yang disesuaikan dengan risiko, kami mungkin, anda tahu, mengejar peluang itu, tetapi kemudian cari, anda tahu, membuang beberapa aset dan sedikit sebagainya seperti yang anda lihat kami lakukan pada masa lalu dengan, anda tahu, beberapa kepekatan penyewa.

Eric Borden, Penganalisis di BMO Capital Markets

Hebat, terima kasih. Dan kemudian soalan saya seterusnya adalah mengenai kemerosotan yang anda kenali pada suku itu, caj $4.2 juta. Bolehkah anda memberikan sedikit lebih terperinci mengenai perkara itu, sama ada ia mencerminkan seperti isu khusus aset terpencil atau adakah tema yang lebih luas di sana?

Daniel P. Donlan - Ketua Pegawai Kewangan & Bendahari

Ya, maksudku, itu biasanya berlaku apabila kita menjual banyak aset. Anda tahu, sama ada kami membelinya tiga, empat tahun yang lalu apabila kadar had jauh lebih rendah dan anda telah melihat beberapa pengembangan kadar had, hanya menjual beberapa aset, itu. Dan apa yang kami masukkan ke dalam buku dan apa yang kami jual, itu akan berlaku, bila-bila masa anda menjual banyak, anda akan mengalami beberapa kerosakan. Tetapi kemudian ia sebahagian besarnya diimbangi dengan keuntungan yang dijual. Oleh itu, anda mempunyai banyak yang dijual semula dengan keuntungan dan beberapa dengan kerugian.

Banyak kali hanya ada jenis membeli portfolio. Ini adalah bagaimana anda memperuntukkan atau bagaimana akauntan mahu anda memperuntukkan, secara terang terang. Oleh itu, saya tidak mahu, tidak banyak bacaan di sana. Tetapi jika anda melihat keuntungan yang dijual, saya fikir ia sebahagian besarnya mengimbangi kemerosotan.

Eric Borden, Penganalisis di BMO Capital Markets

Baiklah, menghargainya. Terima kasih atas masa.

PENGENDALI

Soalan seterusnya anda datang dari Michael Gorman dengan BTIG. Sila teruskan dengan soalan anda.

Michael Gorman, Penganalisis di BTIG

Ya, terima kasih. Selamat pagi. Saya hanya tertanya-tanya, mengikuti transaksi Speedway, adakah anda melihat peluang tambahan untuk menggunakan struktur UPREIT dalam pasaran transaksi? Dan jika ya, adakah itu memberikan kelebihan harga untuk anda di sini? Adakah anda secara amnya bersaing dengan pembeli awam lain untuk jenis transaksi tersebut?

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, itu soalan yang baik. Saya cuba untuk tidak bercakap tentang pesaing lain pada panggilan ini, tetapi saya perhatikan salah seorang pesaing kami melakukan perjanjian unit OP pertama mereka pada suku ini juga. Jadi saya tidak tahu sama ada terdapat terlalu banyak bacaan di sana, tetapi ya, kami menyukai struktur UPREIT. Kami suka melakukan transaksi jenis ini apabila kita boleh. Dan jelas sekarang mata wang kita sangat menarik bagi mereka dan ia menarik bagi kita. Kami menggunakan harga saham $21 pada transaksi UPREIT, yang pada masa itu sedikit lebih tinggi daripada tempat saham kami didagangkan.

Oleh itu, ia bertambah, lebih sedikit yuran. Ini hanya cara yang lebih cekap untuk menggunakan modal. Orang sangat menyukainya kerana ia membolehkan mereka mengelakkan cukai dan kemudian mereka menjadi pemegang saham yang sangat melekit. Jadi pasti suka strukturnya. Saya tidak akan terkejut melihat lebih banyak lagi pada masa akan datang. Tetapi mereka akan menjadi satu kali dan, anda tahu, anda tidak boleh bergantung pada mereka. Tetapi apabila mereka muncul, anda tahu, kami pasti peminat besar menggunakan struktur itu.

Michael Gorman, Penganalisis di BTIG

Hebat. Itu membantu. Dan kemudian mungkin hanya kembali ke pendedahan IG, ia telah sedikit menandakan di sini. Adakah itu lebih berfungsi seperti ketika portfolio berkembang, hanya kurang fokus atau kurang keperluan kerana terdapat lebih banyak kepelbagaian? Atau adakah anda semua mengatakan bahawa anda fikir IG agak salah harga di pasaran dari segi peluang semasa anda terus membina portfolio?

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, pasti. Maksud saya, saya fikir ia sedikit lebih daripada yang terakhir. Terdapat banyak perkara yang masuk ke dalam pulangan yang disesuaikan dengan risiko, dan itu untuk kita. Ini, anda tahu, di mana anda akan dapatkan, anda tahu, di mana anda boleh mengharapkan ada kerugian pada harta tanah? Dan, anda tahu, bagaimana rupa peratusan itu berbanding harga yang dapat anda capai di pasaran? Dan terdapat banyak perkara yang menjadi risiko dan, anda tahu, kreditnya hanya satu bahagian daripadanya.

Dua bahagian lain yang sama pentingnya, dalam beberapa kes lebih penting, adalah, anda tahu, betapa melekitnya penyewaan itu dan betapa komited terhadap lokasi dan misi itu yang kritikalnya? Dan itu akan dihilangkan dari perlindungan sewa. Jika penyewa memandu banyak aliran tunai mereka dari lokasi anda, mereka akan tinggal di sana. Jika mereka tidak membuat wang di sana, mereka tidak akan tinggal di sana. Jadi sama ada kredit hilang atau tidak, pada akhir tempoh pajakan, mereka akan memutuskan untuk meninggalkan harta anda.

Dan kemudian betapa boleh digunakan hartanah itu? Betapa mudahnya untuk mendapatkan orang lain untuk membayar sewa yang sama atau lebih? Dan adakah terdapat banyak TI yang berkaitan dengannya? Terdapat banyak perkara yang masuk ke dalamnya. Jadi saya fikir perkara paling mudah untuk ditunjuk adalah kredit. Dan saya fikir perkara paling mudah untuk berkongsi dengan pelabur dan membuat mereka selesa adalah menunjukkan peratusan kredit gred pelaburan yang tinggi. Tetapi saya fikir dari masa ke masa kita telah wujud selama enam tahun dan hampir tidak mengalami kerugian kredit.

Oleh itu, saya fikir kami adalah penjamin yang terbukti pada ketika ini, dan saya rasa hanya terus keluar dan mendapatkan pulangan yang disesuaikan dengan risiko terbaik adalah fokus kami. Dan apabila kadar faedah meningkat, anda melihat gred bukan pelaburan, sebagai semacam pernyataan umum, melihat kadar had meningkat sedikit. Di sisi gred pelaburan, masih terdapat banyak pembeli yang sanggup membayar kadar had yang sangat rendah untuk aset tersebut, jadi kadar had tidak meningkat sebanyak untuk itu.

Oleh itu, anda tidak mendapat pulangan yang disesuaikan dengan risiko yang sama di sana, dalam kebanyakan kes - bukan semua kes, tetapi. Oleh itu, kami hanya melihat gabungan di mana kita boleh dapatkan, anda tahu, di mana sempadan cekap kami sekarang adalah dalam gred pelaburan 30-35%, yang sebenarnya lebih merupakan hasil sampingan dari apa yang kita beli. Kami tidak benar-benar fokus pada perkara itu. Ia cukup konsisten dengan hasil sampingan, anda tahu, di mana kita melihat pulangan yang disesuaikan dengan risiko terbaik di pasaran pada masa ini.

Michael Gorman, Penganalisis di BTIG

Hebat, terima kasih atas masa.

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih, Michael.

PENGENDALI

Soalan seterusnya anda datang dari Upal Rana dengan KeyBanc Capital Markets. Sila nyatakan soalan anda.

Upal Rana, Penganalisis di KeyBanc Capital Markets

Hebat, terima kasih. Saya ingin mendapatkan pemikiran terkini anda mengenai persaingan di pasaran transaksi. Anda tahu, dengan kos pinjaman semakin tinggi, adakah anda melihat persaingan yang kurang secara keseluruhan? Atau anda menyebut banyak tawaran portfolio yang datang dalam talian sekaligus pada suku ini dan anda dapat memperoleh beberapa dengan harga yang menarik walaupun kualiti yang lebih tinggi. Jadi apa sahaja warna di sana akan membantu, terima kasih.

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, pasti. Jadi, dan kami terus melihat hampir tidak ada persaingan dari, anda tahu, jenis institusi swasta yang lebih besar, yang mendapat banyak tajuk utama. Persaingan kami terus menjadi pasaran 1031 - individu dan pejabat keluarga kecil, kadang-kadang REIT awam. Tetapi, anda tahu, apabila kita bertentangan dengan REIT awam yang lain, kami biasanya tidak memenangi transaksi tersebut. Oleh itu, kami melihat persaingan kami sebagai pembeli jenis 1031. Dan mereka biasanya meminjam, meletakkan 50-60% hutang bank LTV pada transaksi mereka, dan kadar faedah tersebut menjadikannya lebih sukar bagi mereka untuk bersaing.

Oleh itu, saya akan mengatakan persaingan jauh lebih rendah.

Upal Rana, Penganalisis di KeyBanc Capital Markets

Baiklah, hebat. Dan kemudian saya ingin mendapatkan pemikiran terkini anda mengenai senarai tontonan semasa anda membuat kemajuan selanjutnya dalam mengurangkan pendedahan beberapa penyewa anda yang bermasalah lagi pada suku ini. Saya hanya ingin memikirkan pemikiran anda mengenai penyewa tersebut dan berapa banyak lagi yang perlu dilakukan. Dan kemudian mungkin apa yang kini dimasukkan ke dalam panduan anda untuk kerugian kredit.

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, pasti. Jadi kita tidak mempunyai penyewa yang bermasalah. Saya rasa mungkin kita mempunyai beberapa penyewa yang tidak disukai, dan saya rasa kita telah menurunkan kepekatan tersebut dengan ketara. Kami mungkin akan melepaskan sedikit di margin di sana sini di sana beberapa daripadanya. Tumpuan sebenar kami benar-benar tertak—jika anda melihat histogram dalam persembahan kami, saya rasa ia berada di halaman 13—yang menunjukkan kredit korporat dan liputan peringkat unit bagi aset tersebut. Kami benar-benar ingin terus memotong ekor kredit korporat yang lebih lemah dan liputan peringkat unit yang lebih lemah.

Anda telah melihat beberapa kemajuan yang cukup kuat di sana, dan kami akan terus melakukannya.

Upal Rana, Penganalisis di KeyBanc Capital Markets

Baiklah, hebat. Itu membantu. Terima kasih.

PENGENDALI

Tidak ada soalan lagi pada masa ini, jadi saya akan menyerahkan lantai kepada Mark Manheimer untuk ucapan penutup. Terima kasih.

Mark Manheimer, Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih kepada semua orang kerana menyertai kami hari ini. Kami pasti menghargai minat semua orang terhadap Netstreit.

PENGENDALI

Terima kasih. Ini menyimpulkan persidangan hari ini. Semua pihak boleh memutuskan sambungan. Selamat hari.

Penafian: Transkrip ini disediakan untuk tujuan maklumat sahaja. Walaupun kami berusaha untuk ketepatan, mungkin terdapat kesilapan atau ketinggalan dalam transkripsi automatik ini. Untuk penyata syarikat rasmi dan maklumat kewangan, sila rujuk pemfailan SEC syarikat dan siaran akhbar rasmi. Kenyataan peserta dan penganalisis korporat mencerminkan pandangan mereka pada tarikh panggilan ini dan tertakluk kepada perubahan tanpa notis.