DC boom membentuk semula pasaran hartanah

PETALING JAYA: Kebangkitan pesat Malaysia sebagai hab pusat data serantau (DC) mengubah pasaran hartanah negara, mendorong permintaan untuk tanah perindustrian, mempercepat pembangunan infrastruktur dan mendorong pelaburan yang lebih besar dalam logistik, utiliti dan aset hartanah sokongan lain.

Ketua Pegawai Eksekutif Zerin Properties Previn Singhe berkata pertumbuhan pesat industri DC telah menjadi salah satu perubahan struktur yang paling ketara kepada pasaran hartanah sejak dua hingga tiga tahun yang lalu.

“Pada mulanya, kesannya sebahagian besarnya tercermin dalam permintaan yang lebih kuat untuk tanah perindustrian, terutamanya di lokasi strategik dengan akses kepada kuasa yang boleh dipercayai, bekalan air dan sambungan gentian. Walau bagaimanapun, pasaran sejak itu telah berkembang di luar pemerolehan tanah menjadi ekosistem infrastruktur digital yang jauh lebih luas,” katanya kepada StarBiz.

Apa yang paling banyak berubah bukan hanya jumlah pelaburan - tetapi bagaimana pelabur menilai peluang hartanah, tambah Previn.

“Perbualan telah beralih daripada hanya mengenal pasti tanah yang sesuai untuk menilai sama ada tapak dapat menyokong infrastruktur digital jangka panjang melalui kapasiti kuasa yang mencukupi, kesediaan utiliti, sambungan dan kelajuan pelaksanaan,” jelasnya.

Dalam banyak kes, Previn mengatakan kesediaan infrastruktur telah menjadi pembezaan yang lebih penting daripada tanah itu sendiri.

“Kami juga melihat pemaju, pelabur institusi dan pengurus dana menyesuaikan strategi mereka untuk menangkap nilai jangka panjang melalui pemilikan infrastruktur, model pendapatan berulang dan perkongsian strategik dengan pengendali DC, dan bukannya bergantung semata-mata pada pembangunan harta tanah konvensional.

“Ini mencerminkan tahap pasaran yang lebih matang di mana keupayaan pelaksanaan, kesediaan operasi dan pembangunan ekosistem telah menjadi pemacu utama keputusan pelaburan.” Pada akhirnya, industri ini telah bergerak melampaui hanya “kisah harta perindustrian,” kata Previn.

“Ia kini mempengaruhi peruntukan modal, strategi pembangunan dan keutamaan pelaburan di seluruh sektor hartanah Malaysia, mengukuhkan kedudukan negara sebagai hab infrastruktur digital yang semakin penting di rantau ini.”

Pengasas dan Ketua Pegawai Eksekutif Olive Tree Property Consultants Samuel Tan, yang berpusat di Johor, berkata DC telah menjadi satu-satunya pemacu permintaan paling jelas di tanah perindustrian negeri selatan.

“Ia adalah salah satu sektor terkuat yang menyentuh pasaran hartanah yang lebih luas, terutamanya di Johor,” katanya.

Tan menyatakan bahawa harga tanah perindustrian rata-rata meningkat kepada RM86 per kaki persegi pada tahun 2025, meningkat 8.4% tahun ke tahun (tahun ke tahun), dengan plot bersebelahan DC premium di Iskandar Puteri berharga RM120 hingga RM150 per kaki persegi — mencerminkan kedekatan dengan pencangan Tenaga Nasional Bhd atau TNB dan kemudahan hiperscaler yang disahkan.

“Data Pusat Maklumat Harta Negara atau Napic menunjukkan peningkatan 22% tahun ke koridor itu menjelang akhir 2024. Pemaju hartanah peringkat teratas telah secara aktif memindahkan portfolio mereka untuk menjana wang taman perindustrian.”

Menurut Tan, Johor Baru telah menambah 574MW sejak lima tahun lalu dan kini berada di antara tiga pasaran DC Asia Pasifik teratas di samping Tokyo dan Beijing, dengan 850MW siap, 1,800MW dalam pembinaan dan 2,700MW dalam talian.

Beliau berkata beberapa segmen harta tanah mendapat manfaat daripada pengembangan berterusan industri DC. “Penerima utama adalah tanah perindustrian dan siap DC seperti di koridor Sedenak, Kulai, Iskandar Puteri dan Senai.

“Penerima lain termasuk aset logistik dan pergudangan yang menyokong rantaian bekalan pembinaan DC dan peralatan.”

Tan menambah bahawa hartanah kediaman dan pangsapuri servis pertengahan hingga mewah berhampiran daerah perniagaan pusat Johor Baru, Iskandar Puteri dan Medini juga mendapat manfaat, didorong oleh penempatan semula kakitangan pengurusan dan teknikal serta pasukan operasi yang berpangkalan di Singapura.

“DC tidak wujud secara berasingan; mereka menarik ekosistem digital. Terdapat juga kesan pengelompokan yang semakin meningkat, dengan pemaju perisian, penyedia perkhidmatan perusahaan dan vendor teknologi menyewa ruang pejabat Gred A berdekatan untuk meminimumkan latensi dan memberikan sokongan langsung kepada operasi DC.

“Ruang pejabat Gred A juga akan mendapat manfaat kerana firma yang berpangkalan di Singapura menilai ekonomi pemindahan operasi ke Johor Baru.

“Sementara itu, perniagaan runcit dan makanan dan minuman di perbandaran bersebelahan DC dijangka menyaksikan perlindungan yang lebih kuat dan peningkatan yang lebih tinggi daripada pekerja pembinaan dan, akhirnya, kakitangan operasi.”

Previn juga bersetuju bahawa hartanah industri akan terus menjadi benefisiari utama, terutamanya tanah perindustrian yang terletak dengan baik, taman logistik dan taman perniagaan yang mampu menyokong pembangunan infrastruktur digital.

“Walau bagaimanapun, sifat permintaan menjadi semakin khusus. Pengendali tidak lagi hanya mencari petak tanah yang besar. Premium hari ini adalah di tapak siap infrastruktur dengan bekalan kuasa yang selamat, ketersediaan air, utiliti berskala dan sambungan digital yang kuat.”

Semakin banyak, Previn mengatakan pemaju bukan hanya menyampaikan perkembangan industri - tetapi mewujudkan ekosistem infrastruktur digital bersepadu yang dapat menyokong pelaburan yang didorong oleh skala hiperscale dan kecerdasan buatan jangka panjang (AI).

“Evolusi ini juga membentuk semula bagaimana pemaju mencipta nilai. Di luar aset industri, kami melihat pemaju mengembangkan model perniagaan mereka.

“Daripada memberi tumpuan semata-mata pada pembangunan harta tanah konvensional, ramai yang mengejar peluang pendapatan berulang melalui pajakan jangka panjang, dana pelaburan, usaha sama dan struktur amanah pelaburan hartanah yang berpotensi (REIT).”

Previn berkata ini mencerminkan peralihan yang lebih luas dari keuntungan pembangunan tradisional ke arah pemilikan infrastruktur, pengurusan aset jangka panjang dan aliran pendapatan berulang.

“Pada masa yang sama, terdapat peluang besar di seluruh ekosistem sokongan yang lebih luas. Utiliti, kemudahan industri khusus, infrastruktur kejuruteraan, aset logistik dan keupayaan pembinaan yang membolehkan penghantaran dan operasi DC menjadi semakin penting apabila pelaburan beralih daripada pemerolehan tanah kepada penghantaran projek.”

Previn berkata fasa pertumbuhan seterusnya akan bergantung pada pelaksanaan infrastruktur dan pembangunan tanah. “Terdapat juga kesan tumpahan selektif ke dalam sektor komersil dan kediaman, walaupun ini lebih tertumpu daripada berasaskan luas.

“Aktiviti komersil semakin kuat dalam hab digital dan teknologi yang mapan seperti Cyberjaya, di mana DC mengukuhkan ekosistem perkhidmatan awan, firma teknologi dan perniagaan digital yang lebih luas.”

Begitu juga, Previn menyatakan bahawa kemunculan Johor sebagai hab DC terkemuka di Malaysia dijangka menyokong aktiviti komersil yang lebih luas, kerana ekosistem digital terus berkembang.

“Di sisi kediaman, kesannya lebih dilokalisasikan, mewujudkan peluang untuk perumahan berkualiti dan penginapan sewa dalam koridor DC yang mapan, kerana perkembangan ini menarik profesional, kontraktor dan penyedia perkhidmatan sokongan yang berkemahiran tinggi, dan bukannya di seluruh pasaran kediaman yang lebih luas.”

Pada akhirnya, Previn mengatakan segmen yang paling banyak mendapat manfaat adalah segmen yang berjaya mengintegrasikan hartanah dengan infrastruktur, dan bukannya hartanah secara berasingan.

“Oleh kerana infrastruktur digital menjadi tema pelaburan jangka panjang yang semakin penting, pasaran akan terus memberi ganjaran kepada pemaju dan pelabur yang dapat menyampaikan ekosistem siap pelaburan yang lengkap dan bukannya hanya membekalkan tanah,” katanya.

Sementara itu, Knight Frank dalam laporan Sorotan Harta Tanah bagi separuh pertama tahun 2026, berkata pasaran DC Malaysia dijangka kekal dalam trajektori pertumbuhan, namun menambah bahawa sektor ini memasuki fasa pembangunan yang lebih berdisiplin.

“Pengembangan berterusan hiperskaler dan pengendali DC, bersama-sama dengan penghantaran kapasiti yang berterusan, menunjukkan bahawa permintaan asas tetap utuh.

“Pada masa yang sama, keperluan kelulusan yang lebih ketat dan peningkatan pengawasan terhadap kuasa dan sumber air menunjukkan bahawa perkembangan masa depan akan dinilai dengan lebih selektif.”

Knight Frank berkata ini menandakan peralihan daripada mengutamakan pengembangan kapasiti ke arah projek yang disokong oleh permintaan yang komited, kepastian pelaksanaan dan kelestarian operasi jangka panjang.

“Apabila pasaran matang, akses yang boleh dipercayai kepada sambungan kuasa, air dan gentian akan menjadi pembezaan utama dalam pemilihan tapak.” Ia menambah bahawa skala kemudahan berskala hiperscale dan berdasarkan AI yang semakin meningkat memberi penekanan yang lebih besar pada ketersediaan utiliti jangka panjang dan skalabiliti infrastruktur.