Keuntungan AXIS-REIT mungkin pulih pada separuh kedua

PETALING JAYA: Pendapatan Axis-Real Estate Investment Trust (AXIS-REIT) dijangka pulih pada separuh kedua tahun 2026 (2H26) apabila aktiviti pajakan semakin meningkat, aset perindustrian yang baru diperoleh mula menyumbang dan tekanan kos sekali mereda.

Oleh itu, rumah penyelidikan tetap terbahagi sama ada hasil 1H26nya mewakili kemunduran sementara atau kehilangan pendapatan yang lebih bermakna.

Penganalisis umumnya menjangkakan REIT yang berfokus pada industri akan mendapat manfaat daripada meningkatkan penghunian di hartanah utama dan saluran pengambilalihan yang sihat, dengan CIMB Research percaya pendapatan pengurus pelaburan 1H26 mungkin mewakili titik rendah untuk tahun ini.

“Kami melihat ini secara positif, kerana ia menunjukkan 1H26 mungkin menandakan pendapatan terrendah, dengan pemulihan didorong oleh peningkatan operasi dan bukannya faktor sekali sahaja.”

Penyelidikan Bank Pelaburan Hong Leong (HLIB) juga optimis, berkata: “Prestasi organik 2H26 akan dilaburkan oleh usaha penyewaan yang berterusan, dengan pihak pengurusan membimbing penghunian hartanah utama untuk pulih sepenuhnya menjelang Januari 2027.”

AXIS-REIT melaporkan keuntungan bersih teras suku kedua (Q 2) sebanyak RM47 juta, turun 7.4% tahun ke tahun, manakala pendapatan teras 1H26 turun 4% kepada RM96.8 juta selepas pendapatan sewa yang lebih rendah daripada kekosongan sementara, pengiktirafan sewa ditangguhkan di Wisma Kemajuan berikutan kebakaran, dan perbelanjaan penyelenggaraan yang lebih tinggi. Ia mengisytiharkan pengedaran per unit (DPU) sebanyak 2.3 sen untuk 2Q, membawa 1H26 DPU kepada 4.8 sen.

Hasilnya menarik reaksi bercampur dari penganalisis, dengan CIMB Research menilai pendapatan berada di bawah jangkaan setelah menyumbang hanya 44% daripada ramalan tahun penuh, dan mengurangkan anggaran pendapatan untuk tahun-tahun kewangan yang berakhir Disember 2026 hingga 2028 sebanyak 5.1% hingga 7.4% untuk mencerminkan penghunian yang lebih rendah dan pengembalian sewa.

Walau bagaimanapun, rumah penyelidikan itu mengekalkan panggilan “beli” dengan harga sasaran (TP) yang dikurangkan sebanyak RM2.15 di AXIS-REIT, dengan menyebut sokongan pendapatan jangka sederhana daripada pengambilalihan dan perkembangan.

Sebaliknya, Penyelidikan CGS International (CGSI) menganggap prestasi secara meluas sejajar dengan jangkaan.

“Kami menjangkakan pendapatan yang lebih kukuh pada 2H26, disokong oleh peningkatan prestasi portfolio dan sumbangan tambahan daripada aset yang baru diperoleh,” kata rumah penyelidik sambil mengulangi cadangan “tambah” serta berkongsi RM2.15 TP CIMB Research untuk kaunter.

HLIB Research mengambil pendirian yang lebih membina, mengekalkan cadangan “beli” sambil menaikkan TP kepada RM2.37 daripada RM2.16.

“Kami menjangkakan penghunian akan pulih sepenuhnya menjelang Januari 2027 dan empat pengambilalihan baharu menambah pendapatan tahunan kira-kira RM21.2 juta,” katanya.

Penyebaran utama pendapatan adalah penghunian portfolio yang lebih lemah, yang menurun kepada 93% pada Suku 2 daripada 97% setahun sebelumnya, sebahagian besarnya disebabkan oleh penyewaan semula Pusat Pengagihan Bukit Raja yang berterusan dan tamat tempoh pajakan di Pusat Pengedaran Axis Shah Alam 3.

Pendapatan sewa dari Wisma Kemajuan juga kekal ditangguhkan, menunggu penyelesaian tuntutan insurans berikutan kebakaran Februari.

Walaupun terdapat kelemahan jangka pendek, AXIS-REIT menjangkakan penghunian akan bertambah baik pada suku yang akan datang.

Menurut Penyelidikan CIMB, penghunian di Pusat Pengagihan Bukit Raja dijangka meningkat daripada 58% pada Q2 kepada kira-kira 91% menjelang Januari 2027, manakala Pusat Pengedaran Axis Shah Alam 3 disasarkan untuk mencapai penghunian penuh pada tempoh yang sama.

“Pemulihan penghunian tetap menjadi pemangkin pendapatan utama,” tambah rumah penyelidikan itu.

AXIS-REIT juga terus mengembangkan portfolio, dan baru-baru ini bersetuju untuk memperoleh kompleks perindustrian enam premis di Padang Meha, Kedah, dengan harga RM113 juta.

Harta tanah yang diduduki sepenuhnya dilengkapi dengan pengaturan pajakan balik enam tahun kepada vendor, menghasilkan hasil kasar awal kira-kira 6.6%, yang melebihi kos pembiayaan campuran REIT dan dijangka segera mendapat pendapatan.

Penyelidikan CGSI menyatakan bahawa pengambilalihan terkini menandakan pembelian ketiga AXIS-REIT tahun ini, membawa pengambilalihan setahun hingga kini kepada RM279 juta.

Melihat di luar tahun semasa, CIMB Research kekal membina sektor REIT industri, disokong oleh aktiviti pembuatan yang berdaya tahan, permintaan logistik, kepelbagaian rantaian bekalan dan pelaburan berterusan dalam pusat data.

Walaupun pendapatan jangka pendek tetap terjejas oleh kekosongan sementara dan gangguan sewa, rumah penyelidikan secara umum bersetuju bahawa peningkatan penghunian, pengembangan sewa positif, perkembangan berterusan dan saluran pemerolehan aktif harus menyokong lintasan pendapatan yang lebih kuat ke 2027, dengan hasil dividen sekitar 5% terus menyokong kes pelaburan.

Sementara itu, seorang penganalisis dengan broker asing mengatakan kelemahan pendapatan AXIS-REIT baru-baru ini bersifat kitaran dan bukannya struktur.

Pada masa yang sama, beliau berkata REIT terus melaksanakan pengambilalihan dengan baik, memberi tumpuan kepada aset industri dan logistik moden dengan hasil penambahan pendapatan, manakala pemacu permintaan struktur Malaysia — termasuk pusat data, pembuatan elektrik dan elektronik, dan kepelbagaian rantaian bekalan — harus terus menyokong permintaan harta perindustrian.

“Oleh itu, kami tidak akan menganggap pemulihan lurus. Risiko pajakan kekal, bekalan industri secara beransur-ansur meningkat di koridor tertentu, dan kos pembiayaan cenderung kekal tinggi berbanding persekitaran kadar ultra rendah tahun-tahun sebelumnya, membatasi ruang lingkup pertumbuhan DPU yang agresif.

“Secara keseluruhan, kami mengekalkan cadangan 'beli' dengan TP sebanyak RM2.25, menyiratkan premium sederhana kepada penilaian sejarahnya, disokong oleh hasil dividen yang dijangkakan sekitar 5% hingga 5.5%,” katanya kepada StarBiz.