Panggilan Pendapatan AH Realty Trust Q2 2026: Transkrip Lengkap

AH Realty Trust (NYSE: AHRT) mengeluarkan keputusan kewangan suku kedua dan menganjurkan panggilan pendapatan pada hari Selasa. Baca transkrip lengkap di bawah.

Kandungan ini dikuasakan oleh API Benzinga. Untuk data kewangan dan transkrip yang komprehensif, lawati https://www.benzinga.com/apis/.

Akses panggilan penuh di https://events.q4inc.com/attendee/122092568

Ringkasan

AH Realty Trust melaporkan suku kedua yang kuat 2026, menaikkan FFO sepanjang tahun sebagai panduan yang disesuaikan kepada $0.53-$0.57 setiap saham yang dicairkan, mencerminkan usaha transformasi yang berjaya.

Syarikat itu melaksanakan pergeseran strategik utama, termasuk keluar dari perniagaan berbilang keluarga dan pembinaan, mengurangkan pendapatan lembaran imbangan dengan membayar hutang $460 juta, dan memberi tumpuan kepada aset pejabat runcit dan penggunaan campuran berkualiti tinggi.

Portfolio pejabat runcit dan kegunaan campuran AH Realty Trust menunjukkan prestasi yang kukuh dengan kadar penghunian yang tinggi masing-masing sebanyak 95.1% dan 96.7%, dan pertumbuhan NOI positif dalam kedua-dua segmen tersebut.

Syarikat itu menyelesaikan penjualan beberapa hartanah berbilang keluarga dan merancang penjualan aset selanjutnya untuk meneruskan pengurangan hutang dan pengoptimuman modal.

Pengurusan menekankan fokus strategik pada penciptaan nilai pemegang saham melalui peruntukan modal yang berdisiplin, termasuk pembelian semula saham dan perkembangan yang disasarkan dalam pasaran pertumbuhan tinggi.

Transkrip Penuh

Kate, Pengendali

Terima kasih kerana berdiri. Nama saya Kate, dan saya akan menjadi pengendali persidangan anda hari ini. Pada masa ini, saya ingin mengalu-alukan semua orang ke panggilan pendapatan suku kedua AH Realty Trust 2026. Semua baris telah diletakkan bisu untuk mengelakkan sebarang bunyi latar belakang. Selepas ucapan penceramah, akan ada sesi soalan-jawab. Jika anda ingin bertanya pada masa ini, cukup tekan bintang diikuti dengan nombor satu pada papan kekunci telefon anda.

Sekiranya anda ingin menarik balik soalan anda, tekan bintang satu lagi. Terima kasih. Saya kini ingin menyerahkan panggilan kepada Chelsea Forrest, EVP Hubungan Pelabur. Tolong teruskan.

Chelsea Forrest, Naib Presiden Komunikasi Korporat dan Hubungan Pelabur

Selamat pagi, dan terima kasih kerana menyertai panggilan persidangan dan siaran web pendapatan suku kedua AH Realty Trust 2026. Pada panggilan pagi ini, selain diri saya, adalah Shawn Tibbetts, Pengerusi, Presiden dan Ketua Pegawai Eksekutif; Matthew Barnes-Smith, CFO; dan Craig Ramiro, EVP Pengurusan Aset. Siaran akhbar yang mengumumkan pendapatan suku kedua kami, bersama dengan pakej tambahan kami, diedarkan petang semalam. Replay telefon akan tersedia tidak lama selepas tamat panggilan hingga Khamis, 3 September 2026.

Nombor untuk mengakses replay disediakan dalam siaran akhbar pendapatan. Bagi mereka yang mendengar siaran semula persembahan ini, kami mengingatkan anda bahawa kenyataan yang dibuat di sini adalah pada hari ini, 4 Ogos 2026, dan tidak akan dikemas kini berikutan panggilan pendapatan awal ini. Semasa panggilan ini, kami boleh membuat kenyataan berpandangan ke hadapan, termasuk kenyataan yang berkaitan dengan prestasi transaksi portfolio masa depan kami, Portfolio Multifamily Invol, program pembiayaan hartanah kami dan perniagaan pembinaan kami serta penggunaan hasil daripada transaksi tersebut, penjenamaan semula kami dan usahanya, akibat transformasi strategik kami, kedudukan kecairan kami, serta komen mengenai pandangan kami. Pendengar diberi amaran bahawa sebarang pernyataan yang berpandangan ke hadapan adalah berdasarkan kepercayaan, andaian, dan harapan pengurusan, dengan mengambil kira maklumat yang ada pada masa ini. Kepercayaan, andaian, dan jangkaan ini mungkin berubah akibat kemungkinan peristiwa atau faktor, tidak semuanya diketahui dan kebanyakannya sukar diramalkan dan umumnya di luar kawalan kita.

Risiko dan ketidakpastian ini boleh menyebabkan hasil sebenar berbeza secara signifikan daripada jangkaan semasa kami, dan kami menasihati pendengar untuk mengkaji pendedahan pernyataan berpandangan ke hadapan dalam siaran akhbar kami yang kami edarkan semalam dan faktor risiko yang didedahkan dalam dokumen yang telah kami failkan atau diberikan kepada SEC. Kami juga akan membincangkan langkah-langkah kewangan bukan GAAP tertentu, termasuk tetapi tidak terhad kepada FFO, FFO yang dinormalisasi, dan FFO seperti yang diselaraskan. Definisi langkah-langkah bukan GAAP ini, serta penyesuaian dengan langkah-langkah GAAP yang paling setanding, termasuk dalam pakej tambahan suku tahunan, yang boleh didapati di laman web kami di ahrealtytrust.com.

Saya sekarang akan menghidupkan panggilan

Kate, Pengendali

Ke Shawn.

Shawn Tibbetts, Pengerusi, Presiden dan Ketua Pegawai Eksekutif

Selamat pagi dan terima kasih kerana menyertai kami hari ini. Memandangkan hasil kami setahun hingga kini, kami meningkatkan FFO tahun penuh 2026 sebagai julat panduan yang disesuaikan kepada $0.53 hingga $0.57 setiap saham yang dicairkan. Saya akan membincangkan kedudukan AH Realty Trust hari ini, tonggak yang kami capai pada suku ini dan sorotan portfolio sebelum ditutup dengan melihat strategi dan prospek peruntukan modal semasa kami. Biar saya terus: ini telah menjadi suku yang paling berhasil dan produktif dalam sejarah AH Realty Trust.

Apabila kami mengumumkan rancangan penstrukturan semula kami lebih dari lima bulan yang lalu, kami membuat komitmen utama kepada pemegang saham kami. Hari ini saya bangga melaporkan bahawa kami telah menyampaikan setiap satu daripadanya lebih cepat daripada yang dijangkakan, menghasilkan penciptaan nilai yang dipercepat yang ketara. Dalam beberapa bulan kebelakangan ini, kami secara asasnya telah mengubah syarikat ini. Kami menjual hampir semua portfolio multifamily, keluar dari majoriti kedudukan pembiayaan hartanah, membayar hutang, melaksanakan pemotongan lembaran imbangan yang paling penting dalam sejarah syarikat, dan akhirnya kami keluar dari perniagaan pembinaan.

Hari ini, Lembaga kami yang segar mempunyai pengarah baru dengan kemahiran dan pengalaman untuk mengawasi syarikat baru kami semasa kami bergerak ke hadapan. Kami melakukan semua ini sambil terus mengendalikan portfolio pejabat runcit dan kegunaan campuran kami dengan kecemerlangan dan peningkatan penghunian. Apabila kami mengumumkan pangkalan strategik kami, kami menyatakan hasrat kami untuk keluar dari pembiayaan multifamily dan hartanah dengan jumlah hasil kasar kira-kira $750 juta. Kami telah menjadi pejabat REIT runcit dan kegunaan campuran berkualiti tinggi, bermain tulen.

Kami kini dalam segala cara yang bermakna syarikat itu, AH Realty Trust. Pada bulan Mei kami menyelesaikan penjualan sembilan daripada sebelas hartanah berbilang keluarga dalam perjanjian penjualan portfolio asal kami kepada sekutu Harbor Group International dengan harga $485 juta. Penilaian kuat yang kami terima untuk aset ini, yang melebihi nilai yang diberikan oleh pasaran dalam struktur REIT kami, adalah pengesahan yang jelas bagi tesis kami bahawa nilai tertanam yang besar wujud dan terus wujud dalam portfolio.

Greenside dan Premier berada di bawah kontrak dengan HGI untuk hasil gabungan tambahan $77 juta. Kami menjangkakan penutupan di Greenside menjelang akhir tahun 2026 dan Premier pada pertengahan 2027. Kami juga telah melaksanakan perjanjian pembelian dan penjualan pada Everly dan Gainesville 2 dengan harga jualan kasar agregat sebanyak $95.5 juta, dengan deposit pembeli kini tidak dapat dikembalikan, dan kami menjangkakan akan ditutup pada akhir suku ketiga tahun 2026. Seperti yang komited, kami berhasrat untuk mengekalkan Smith's Landing memandangkan struktur pajakan tanah yang unik dan aliran tunai yang stabil.

Hasil daripada penjualan Kumpulan Harbour Group sembilan aset telah digunakan semula. Kira-kira $460 juta pergi terus untuk pengurangan hutang, membentuk semula struktur modal kita secara material. Sehingga akhir suku tahun, hutang bersih AH Realty Trust kepada jumlah EBITDA yang disesuaikan berada pada kira-kira 7.1 kali ganda, dan lintasan leveraj kami adalah tepat di mana kami katakan akan berada. Kami tetap berada di jalan yang jelas menuju julat leveraj sasaran kami sebanyak 5.5 hingga 6.5 kali ganda hutang bersih kepada jumlah EBITDA yang disesuaikan.

AH Realty Trust terus memegang penarafan kredit Triple B daripada DBRS Morningstar, menekankan kekuatan lembaran imbangan yang kami kukuhkan. Pada suku kedua sahaja kami membayar $353 juta hutang kadar berubah-ubah, meningkatkan lagi profil hutang kami. Sehingga akhir suku tahun, hutang kami adalah 100% tetap atau dilindungi dari segi ekonomi. Di luar pelbagai keluarga, kami telah keluar sepenuhnya dari perniagaan pembinaan dan merosakkan platform pembiayaan hartanah kami dengan ketara.

Hasilnya adalah syarikat yang secara dramatik lebih mudah, dengan turun naik pendapatan yang jauh lebih rendah, kerumitan lembaran imbangan jauh lebih sedikit, dan tumpuan yang jauh lebih besar pada apa yang kami lakukan dengan terbaik: memiliki dan mengendalikan ekosistem runcit terbuka dan penggunaan campuran berkualiti tinggi di pasaran Sunbelt, Mid-Atlantic dan Tenggara yang kuat. Satu lagi elemen penentu transformasi kita yang berjaya ialah tadbir urus. Kami telah membuat perubahan strategik yang sengaja pada komposisi Lembaga kami untuk memastikan bahawa kami mempunyai kepimpinan yang tepat untuk bab seterusnya ini.

Pada mesyuarat tahunan 2026 kami, pemegang saham memilih Theodore Bigman dan Lori Whitman sebagai pengarah bebas. Kemahiran dan kepakaran yang mereka bawa secara langsung berkaitan dengan perniagaan dan transformasi kami, serta tumpuan kami untuk menutup jurang antara harga saham AH Realty Trust dan nilai asetnya. Seperti yang diumumkan sebelumnya, Dennis Gartman dan George Allen menyelesaikan perkhidmatan Lembaga mereka pada mesyuarat tahunan, dan kami mengucapkan terima kasih sekali lagi atas sumbangan mereka selama bertahun-tahun.

Penyegaran Lembaga ini mencerminkan penyelarasan tadbir urus yang disengajakan dan berterusan dengan strategi, dan kami yakin AH Realty Trust berada di kedudukan yang baik untuk penciptaan nilai pemegang saham. Saya ingin menukar gear dan membincangkan rangka kerja peruntukan modal kami, yang dibina di sekitar satu prinsip: menggunakan modal di mana ia menghasilkan nilai paling banyak bagi pemegang saham. Pada bulan Mei, Lembaga Pengarah kami meningkatkan jumlah kapasiti pembelian semula yang dibenarkan kepada $100 juta, menggandakan kebenaran asal dan mencerminkan keyakinan Lembaga terhadap nilai intrinsik syarikat ini.

Sehingga 30 Jun 2026, kami membeli semula kira-kira $33.2 juta, atau 5.6 juta saham, pada harga purata wajaran $5.92 sesaham. Kami percaya ini adalah antara penggunaan modal yang paling menarik. Setelah memberi kesan kepada peningkatan kebenaran, kira-kira $54.1 juta masih tersedia untuk pembelian semula masa depan. Semasa kami berusaha untuk terus menutup jurang antara harga saham semasa dan nilai intrinsik kami, kami akan terus menilai pelbagai pilihan peruntukan modal, termasuk pembangunan semula yang disasarkan dan pembangunan luar bahagian dalam portfolio sedia ada di mana kami melihat peluang penambahan jangka pendek.

Kami juga akan menilai pengambilalihan secara selektif di pasaran sasaran kami, tetapi hanya pada syarat yang sesuai untuk pemegang saham. Kami tidak akan meneruskan pengambilalihan hanya demi pertumbuhan. Penciptaan nilai pemegang saham adalah Bintang Utara kami, dan melalui lensa itulah kami akan terus menilai semula peluang peruntukan modal. Perlu menyentuh landskap runcit yang lebih luas. Menurut data terbaru CoStar, asas sektor ini stabil dan, dalam poket utama, semakin ketat.

Penyerapan bersih pulih kepada 9.8 juta kaki persegi positif pada suku kedua selepas suku pertama yang negatif; kekosongan dipegang rata dan pembukaan kedai yang diumumkan terus melampaui penutupan. Ruang runcit yang tersedia kekal hampir paras terendah beberapa dekad, kira-kira 12% di bawah purata 10 tahun, sementara pembinaan baru masih jauh di bawah paras pra-wabak, mengekalkan penawaran baharu. Ruang berlabuh runcit, yang menyokong portfolio kami, masih lebih ketat daripada pasaran yang lebih luas, dan tuan tanah terus memperoleh keuntungan sewa yang bermakna pada pajakan baharu walaupun pertumbuhan semakin sederhana.

Permintaan pelabur untuk hartanah runcit juga tetap kuat, dengan jumlah jualan meningkat 26% tahun ke tahun dan kadar had stabil setelah memuncak pada tahun 2025. Kami percaya semua ini bermain secara langsung kepada kekuatan portfolio yang telah kami bina. Dengan latar belakang pelaksanaan transformasi kami, portfolio pejabat runcit dan kegunaan campuran kami terus berprestasi pada tahap yang tinggi. Craig akan membawa anda melalui butirannya tidak lama lagi. Beberapa sorotan yang perlu diperhatikan di hadapan: portfolio runcit kami menamatkan suku tahun pada 95.1% yang disewa.

NOI kedai yang sama tunai runcit suku kedua meningkat 2.9% dari tahun ke tahun, didorong oleh spread pajakan pembaharuan tunai sebanyak 8.7%, permulaan sewa dari aktiviti pajakan sebelumnya, dan pangkalan penyewa yang berlabuh oleh peruncit nasional yang terbukti trafik tinggi. Pedagang Joe's di Columbus Village terus mengatasi satu-satunya lokasi pasaran berdekatan yang lain dengan hampir dua kali dalam lawatan. Golf Galaxy di Columbus Village berada di tiga teratas semua kedai Golf Galaxy di peringkat nasional.

Chartway Federal Credit Union baru-baru ini dibuka di kawasan luar di Columbus Village, satu lagi contoh pembangunan semula dan peluang peningkatan NOI yang terus kami laksanakan di seluruh portfolio. Melihat ke hadapan, kami menjangkakan pertumbuhan NOI kedai yang sama tahun penuh 2026 kira-kira 2.5% hingga 3.5%, dan kami menjangkakan peratusan pajakan runcit kami akan terus dibina ketika saluran paip yang tidak ditandatangani kami bermula, dengan sebahagian besar aktiviti tersebut ditimbang menjelang 2027.

Portfolio pejabat kami menamatkan suku tahun pada 96.7% yang disewa, dengan keuntungan penghunian ekonomi terus dibina apabila penyewa baru mula membayar sewa. Suku lalu kami menyelesaikan penyatuan, pengurangan saiz dan penempatan semula pejabat korporat AH Realty Trust sendiri, berpindah dari menara utama di Pusat Bandar ke ruang runcit yang paling tidak diingini di tempat lain dalam portfolio Pusat Bandar yang telah kosong selama tiga tahun. Langkah yang disengajakan itu membebaskan ruang kami sebelumnya, dan kami baru-baru ini menyewa 38,000 kaki persegi di 222 Central Park dengan sewa teratas pasaran, menghasilkan $1.3 juta ABR baharu.

Ini adalah contoh disiplin yang sama melalui keseluruhan transformasi ini. Kami menurunkan kos penghunian kami sendiri dan, pada gilirannya, menangkap sewa premium di ruang yang kami kosongkan. NOI kedai yang sama pejabat suku kedua meningkat 8.3% tahun ke tahun, dengan penyebaran pajakan pembaharuan tunai sebanyak 21.6%. Kami menjangkakan pertumbuhan NOI kedai yang sama pejabat tahun penuh 2026 kira-kira 2.75% hingga 3.75%. Metrik ini mencerminkan kualiti dan pembezaan platform penggunaan campuran kami.

Di tempat lain dalam portfolio pejabat, Southern Post mengakhiri suku tahun ini pada 96% yang disewa dengan penghunian ekonomi 44.9%, dan kami menjangkakan jurang itu akan menyempit apabila tempoh sewa percuma hilang. Kami menjangkakan penghunian ekonomi pejabat akan terus dibina apabila 222 Central Park dan pajakan lain yang baru ditandatangani mula membayar sewa, mewakili bahagian AS$4.6 juta ABR yang tidak ditandatangani di seluruh portfolio pejabat kami, lebih daripada separuh daripadanya kami menjangkakan untuk merealisasikan tahun ini.

Satu perkara yang patut diberi perhatian: 95% rakaman persegi pejabat kami terletak di dalam persekitaran penggunaan campuran yang boleh dijalani dan didorong oleh kemudahan. Kami tidak memiliki aset pejabat pinggir bandar yang mandiri. Perbezaan itulah yang mendorong momentum pajakan dan permintaan penyewa yang anda lihat dalam jumlah kami, dan itulah sebabnya kami percaya jurang penilaian antara platform pejabat kami dan sektor pejabat yang diperdagangkan secara awam yang lebih luas harus terus ditutup. Senarai penyewa kami menyokong itu. Morgan Stanley, T. Rowe Price, EY, KPMG dan Constellation Energy menampung aset pejabat terbesar kami. Pajakan pejabat kami mempunyai jangka masa purata wajaran tujuh setengah tahun, memberi kami penglihatan yang kuat tentang aliran tunai masa depan, dan data lalu lintas menceritakan kisah yang sama. The Interlock di Atlanta, Georgia sahaja menarik kira-kira 820,000 lawatan tahun lepas dengan purata masa tinggal menghampiri tiga jam dalam komuniti dengan purata Skor Walk sebanyak 90. Memandangkan kekuatan berterusan portfolio pejabat runcit dan kegunaan campuran kami, tindakan transformasi yang telah kami selesaikan, dan keterlihatan kami pada suku yang akan datang, kami meningkatkan FFO tahun penuh 2026 kami sebagai julat panduan yang disesuaikan kepada $0.53 hingga $0.57 setiap saham yang dicairkan. Untuk suku kedua, FFO yang diselaraskan adalah $0.14 setiap saham yang dicairkan, mencerminkan prestasi kelebihan portfolio operasi kami dan kesan program pembelian semula saham kami. AFFO untuk suku itu adalah 18 sen setiap saham yang dicairkan. Dividen kami dilindungi dengan selesa, dengan nisbah pembayaran AFFO kira-kira 77%. Setiap tindakan yang kami ambil tahun ini menunjukkan hasil yang sama: AH Realty Trust yang lebih mudah dan lebih fokus dengan lembaran imbangan yang kukuh, pendapatan tahan lama dan jalan yang jelas untuk memberikan pulangan besar kepada pemegang saham kami.

Kami mempunyai lebih banyak kerja untuk dilakukan, tetapi kami lebih jauh, dan lebih cepat, daripada yang kami jangkakan. Itu adalah refleksi langsung bakat, disiplin dan ketetapan pasukan. Saya ingin mengakui rakyat kita: melaksanakan transformasi skala ini, termasuk lebih dari $565 juta dalam transaksi yang dilaksanakan dengan semua baki aset di bawah kontrak, satu kedudukan pembiayaan hartanah yang tinggal untuk keluar, penempatan semula model perniagaan yang lengkap, pembaikan lembaran imbangan, sambil mengekalkan prestasi portfolio terkemuka sektor di bawah dua suku fiskal, adalah luar biasa.

Ia memerlukan orang yang beroperasi dengan mendesak, ketepatan dan mentaliti pemilikan. Kami mempunyai pasukan itu, dan saya tidak boleh lebih bangga dengan apa yang telah mereka capai. Dengan itu, saya akan menyerahkannya kepada Craig untuk membincangkan sorotan portfolio secara terperinci.

Craig Ramiro, Naib Presiden Eksekutif Pengurusan Aset

Terima kasih, Shawn, dan selamat pagi, semua orang. Saya akan merangkumi prestasi operasi suku kedua secara ringkas serta jangkaan untuk portfolio untuk baki tahun ini dengan portfolio NOI dibahagikan antara runcit dan pejabat. Saya akan menghabiskan beberapa minit untuk meliputi kedua-dua segmen, bermula dengan runcit. Kira-kira 75% NOI runcit berasal dari pusat membeli-belah terbuka dengan jangkar yang memacu lalu lintas seperti Whole Foods, Trader Joe's, Publix, Kroger, TJX dan Ross, atau jangkar bayangan seperti Costco, Target dan Walmart.

Baki 25% NOI runcit berasal dari ekosistem penggunaan campuran dengan runcit tingkat bawah yang disatukan dengan komponen pejabat, kediaman, hospitaliti atau ruang awam seperti yang kami ada di Pusat Bandar Virginia Beach dan The Interlock di West Midtown Atlanta. NOI kedai runcit yang sama untuk suku ini meningkat 2.9%, didorong oleh keuntungan penghunian ekonomi di seluruh portfolio pusat membeli-belah dan di The Interlock, yang lebih daripada mengimbangi jangkaan kekosongan dan hutang buruk di Pusat Bandar.

NOI kedai yang sama dari portfolio pusat membeli-belah meningkat 5.7% tahun ke tahun, didorong oleh penghunian ekonomi dari pengisian semula lebih dari 120,000 kaki persegi ruang jangkar pada gabungan penyebaran tunai positif 35%. Ruang jangkar sebelum ini disewa kepada Bed Bath & Beyond, Party City dan JOANN kini diduduki oleh Burlington, Boot Barn, Bob's Discount Furniture, Golf Galaxy dan Trader Joe's. Penyewa utama yang berjaya mendorong lalu lintas ke pusat membeli-belah kami, menyokong penjualan untuk penyewa kedai kecil, dengan itu mendorong pertumbuhan sewa keseluruhan.

Saya akan menyerlahkan dua contoh khusus dengan pembukaan Trader Joe's dan Golf Galaxy. Tahun hingga kini, lawatan ke Columbus Village yang dibangunkan semula meningkat lebih daripada enam kali ganda berbanding tahun lalu, dan sewa kedai dalam talian dan bahagian luar telah meningkat dua kali ganda di Southgate Square. Penyewa restoran backfill untuk ruang jangkar JOANN dibuka untuk perniagaan awal tahun ini, dan akhir tahun lalu kami menyewa kawasan tempat letak kereta yang belum dibangunkan sebelumnya kepada Seven Brew Coffee, contoh utama kemampuan pasukan kami untuk mencari cara untuk meningkatkan NOI secara beransur-ansur dan mencipta nilai.

Akibatnya, lawatan setahun hingga kini ke Southgate Square telah meningkat 54% berbanding tahun lalu. Penyebaran pembaharuan suku kedua di ruang kedai sebaris di Southgate Square adalah 33% positif, dan kami kini menyewa dengan restoran kasual cepat nasional terkemuka untuk ruang dengan spread tunai positif 55%. Lawatan portfolio pusat membeli-belah pada suku kedua meningkat 6.6% tahun ke tahun dan meningkat lebih dari 11% berbanding suku kedua 2019.

Kekosongan ruang jangkar dalam portfolio pusat membeli-belah turun kepada hanya 3%, dan sementara kami merundingkan syarat dengan penyewa pengisian semula jangka panjang, kami berhasrat untuk menjana wang ruang yang ada untuk kegunaan bermusim jangka pendek sementara untuk meningkatkan NOI runcit suku ketiga dan keempat secara beransur-ansur. Pada akhir suku kedua, kekosongan kedai kecil dalam portfolio pusat membeli-belah adalah sekitar 8%, memberikan peluang pertumbuhan kerana kami berhasrat untuk memanfaatkan kejayaan penyewa utama, peningkatan lalu lintas kaki dan permintaan untuk ruang runcit dalam persekitaran yang terhad penawaran.

Seperti yang saya nyatakan pada suku lalu, kami menjangkakan runcit Town Center akan menimbang dengan NOI kedai yang sama tahun semasa kerana kekosongan dan penutupan kedai di ruang seluas 30,000 kaki persegi. Walau bagaimanapun, saya gembira untuk melaporkan bahawa 5,000 kaki persegi telah dikeluarkan kepada Abercrombie & Fitch dengan diharapkan kedai dibuka pada musim gugur ini. Kami menantikan Abercrombie menyertai barisan runcit terbaik di pasaran Town Center yang merangkumi Lululemon, Lego, Anthropologie, Madewell, Free People, Williams Sonoma, Pottery Barn.

Kekosongan runcit yang tersisa di Pusat Bandar memberikan peluang yang luar biasa untuk menyusun campuran barang dagangan keseluruhan dengan teliti untuk memberi perkhidmatan terbaik kepada semua penduduk dan pengunjung Pusat Bandar, dari populasi pejabat hari kerja siang hingga tetamu malam dan hujung minggu, untuk meningkatkan lawatan, memanjangkan masa tinggal dan mewujudkan persekitaran yang menyokong pertumbuhan sewa. Di The Interlock di West Midtown Atlanta, NOI runcit meningkat 32% tahun ke tahun, mencerminkan penghunian ekonomi penuh ruang atas bumbung yang dikeluarkan pada penyebaran tunai positif 64%.

Lawatan suku kedua ke The Interlock meningkat 33% tahun ke tahun dan transaksi tempat letak kereta meningkat 36%, didorong terutamanya oleh kejayaan pengendali bumbung baharu, acara dan pengaktifan Piala Dunia, dan pembukaan F1 Arcade pertama Atlanta. Kami menjangkakan keuntungan NOI tunai lebih lanjut daripada The Interlock sepanjang baki tahun ini dengan jangkaan permulaan sewa dari F1 Arcade pada suku ketiga. Spread tunai suku kedua di seluruh portfolio pada pajakan dan pembaharuan runcit baru adalah positif 5.2% dan 8.7%.

Pada akhir suku kedua, portfolio runcit dipajak 95% dengan penghunian ekonomi kurang dari 91%. ABR yang tidak ditandatangani adalah $1.8 juta, majoritinya yang kami harapkan dapat merealisasikan pada tahun 2027. Tahun hingga kini, NOI kedai runcit yang sama meningkat 2.5% berbanding tahun lepas. Melihat ke separuh kedua tahun ini, kami menjangkakan sumbangan NOI yang konsisten dari portfolio pusat membeli-belah dengan pertumbuhan yang mempercepat dari The Interlock lebih daripada mengimbangi penurunan berterusan di Pusat Bandar, semuanya telah dicerminkan dalam rangkaian panduan kedai yang sama kami yang disemak semula untuk tahun 2026.

Beralih kepada segmen Office, kedai pejabat yang sama NOI meningkat 8% untuk suku tahun ini, didorong oleh kenaikan NOI tunai yang ketara di Harbour Point di Baltimore, Town Center dan The Interlock. Harbor Point menyumbang lebih 55% daripada kedai pejabat yang sama NOI, dengan Town Center menyumbang kira-kira 25% dan The Interlock sekitar 8%. NOI pejabat suku kedua di Harbor Point meningkat lebih dari 10%, didorong oleh keuntungan penghunian ekonomi di Thames Street Wharf akibat pembakaran sewa percuma di premis Morgan Stanley yang diperluas, menyumbang peningkatan berurutan dalam penghunian ekonomi kepada hampir 99%.

Melihat ke hadapan, penghunian ekonomi dan NOI tunai di Thames Street Wharf dijangka mencerminkan tempoh sewa percuma masa depan kontrak pada suku ketiga 2026 dan suku pertama 2027, dengan penghunian ekonomi penuh pada suku keempat 2026, suku kedua 2027 dan seterusnya. Di Wills Wharf, kami menjangkakan penghunian sewa suku ketiga meningkat kira-kira 275 mata asas setelah melepaskan 9,000 kaki persegi yang ditawan semula pada akhir tahun lalu.

Pejabat Pusat Bandar NOI meningkat 2.5%, didorong terutamanya oleh kenaikan sewa kontrak. Pada akhir suku kedua, ruang pejabat Pusat Bandar lebih dari 99% disewa. Memandangkan penawaran terhad dan permintaan pasaran yang berterusan, spread pajakan di ruang pejabat Pusat Bandar adalah positif 9.5% pada pajakan baru dan 13.6% pada pembaharuan. Seperti yang dijangkakan, pada suku kedua kami berjaya mengeluarkan 8,000 kaki persegi yang ditawan semula pada 4525 Main dan lebih separuh daripada 12,000 kaki persegi yang tamat tempoh di One Columbus.

Melihat ke hadapan, kami menjangkakan jurang antara penghunian sewa dan ekonomi Pusat Bandar akan ketat pada suku ketiga kerana sewa bermula pada pajakan yang ditandatangani di 1 Columbus, 2 Columbus dan tingkat atas 222 Central Park, yang kami kosongkan untuk dikeluarkan pada sewa pejabat tertinggi di pasaran. NOI pejabat suku kedua di The Interlock meningkat 23%, didorong oleh permulaan sewa dan pembakaran sewa percuma, mengakibatkan peningkatan berurutan dalam penghunian ekonomi sebanyak 430 mata asas.

Kami menjangkakan peningkatan penghunian ekonomi selanjutnya pada suku keempat, bertepatan dengan jangkaan permulaan sewa masa depan pada pajakan yang ditandatangani di One City Center di Durham. Kami menjangkakan penghunian sewa dan ekonomi akan menurun sekitar 65% pada suku ketiga kerana tamat tempoh pajakan, tetapi kami tetap optimis memandangkan kualiti aset dan kedudukan kami di pasaran. Spread tunai di seluruh portfolio pada pembaharuan pejabat adalah positif 22%, termasuk spread tunai positif 32% di Providence Plaza di Charlotte, menunjukkan potensi sewa mark-ke-pasaran yang signifikan dalam aset tersebut.

Penghunian sewa pejabat pada akhir suku kedua adalah 97% dan penghunian ekonomi adalah 90%. ABR yang tidak ditandatangani adalah $4.6 juta, lebih separuh daripadanya kami menjangkakan akan mula merealisasikan tahun ini dan selebihnya sepanjang tahun 2027. Tahun hingga kini, kedai pejabat yang sama NOI meningkat 4.5% berbanding tahun lepas. Melihat ke separuh kedua tahun ini, kami menjangkakan pertumbuhan yang mempercepat dari The Interlock and Town Center untuk mengimbangi sebahagiannya pertumbuhan sederhana dari Harbor Point, yang semuanya telah ditunjukkan dalam rangkaian panduan kedai yang sama kami yang disemak semula untuk tahun 2026.

Kami terus melihat peluang pertumbuhan organik di kedua-dua portfolio runcit dan pejabat kami melalui saluran paip yang tidak ditandatangani, penyewaan proaktif ruang kosong atau tidak lama lagi kosong, penyesuaian mark-ke-pasaran pada pajakan baharu, spread pembaharuan positif, pengurusan perbelanjaan berdisiplin dan pembangunan semula yang disasarkan dan pelaburan modal di mana pulangan membenarkannya. Fokus operasi ini adalah pusat bagaimana kami berhasrat untuk mendorong pertumbuhan NOI yang konsisten dan memberikan nilai jangka panjang ke hadapan.

Dengan itu, saya akan menyerahkannya kepada Matt untuk maklumat lanjut mengenai hasil kewangan suku kedua kami dan kemas kini kepada panduan tahun fiskal 2026 kami.

Matthew Barnes-Smith, Ketua Pegawai Kewangan

Selamat pagi dan terima kasih, Craig. AH Realty Trust memberikan satu perempat lagi pelaksanaan yang kukuh terhadap transformasi kami, yang diserlahkan oleh penutupan pertama penjualan portfolio multifamily kami, pengurangan leveraj yang bermakna dan kekuatan berterusan di seluruh platform pejabat runcit dan kegunaan campuran. Keputusan suku ini menunjukkan bahawa kami mendahului jadual, dengan transformasi kami jauh lengkap dan faedah platform operasi yang lebih mudah dan berkualiti tinggi semakin jelas.

Untuk suku kedua, FFO yang dikaitkan dengan pemegang saham biasa adalah $15.4 juta, atau $0.16 setiap saham yang dicairkan. FFO seperti yang diselaraskan, yang tidak termasuk hasil segmen yang telah kami klasifikasikan sebagai operasi yang dihenti—pembiayaan hartanah berbilang keluarga dan kontrak am dan perkhidmatan hartanah — adalah $14.1 juta, atau $0.14 setiap saham yang dicairkan. Jumlah portfolio harta tanah NOI untuk suku kedua ialah $35.3 juta, peningkatan sebanyak 2.2% tahun ke tahun, dengan wang tunai NOI kedai yang sama meningkat 5.3% pada dasar campuran - 2.9% dalam runcit dan 8.3% di pejabat.

AFFO berjumlah $18.1 juta, atau $0.18 setiap saham yang dicairkan, yang dibandingkan dengan dividen semasa kami pada nisbah pembayaran kira-kira 77%. Semasa Craig menerangkan secara terperinci, portfolio pejabat runcit dan kegunaan campuran kami terus berprestasi dengan baik. Spread pajakan pembaharuan runcit secara tunai adalah 8.7% untuk suku tahun ini, dan spread pajakan pembaharuan pejabat secara tunai adalah 21.6% yang kuat, mencerminkan kualiti dan lokasi aset pejabat kami, terutamanya dalam ekosistem penggunaan campuran kami di Harbor Point di Baltimore dan Interlock di Atlanta.

Dinamik penerbangan ke kualiti yang lebih luas yang terus menentukan pasaran pajakan pejabat di peringkat nasional - dengan aset yang terletak dengan baik dan selesa yang menangkap bahagian permintaan yang tidak seimbang - bermain secara langsung dengan kekuatan portfolio pejabat kegunaan campuran kami, dan kami percaya pertumbuhan NOI kedai yang sama pejabat kami pada suku ini dan prestasi kewangan kami yang lebih luas adalah cerminan langsung dari trend itu. Seperti yang diliputi oleh Sean, jalan keluar kami dari pembiayaan hartanah berbilang keluarga dan kontrak am sebahagian besarnya selesai.

Kemajuan itu memberi kita fleksibiliti untuk terus melaksanakan keutamaan peruntukan modal kami - terus membayar hutang, melabur secara selektif dalam pasaran pertumbuhan tinggi, dan membeli semula saham. Metrik lembaran imbangan kami, dibincangkan lebih lanjut di halaman 14 Tambahan, terus mencerminkan kualiti asas dan nilai tertanam dalam hartanah pejabat runcit dan kegunaan campuran kami dan tetap menjadi pusat bagaimana kami menilai peruntukan modal, termasuk program pembelian semula saham kami.

Setahun hingga 30 Jun, kami membeli semula 5.6 juta saham dengan harga $33.2 juta, atau harga purata kira-kira $5.92 sesaham. Saham biasa kami menutup suku tahun pada $7.08 sesaham, meningkat daripada $5.50 sesaham pada akhir suku pertama, dan kami melihat pembelian semula sebagai salah satu penggunaan modal yang paling menarik yang tersedia untuk kami dengan kos modal semasa kami. Melanjutkan dengan lembaran imbangan, ini merupakan suku penentu bagi usaha penurunan wang kami.

Penutupan pertama penjualan portfolio multifamily kami menghasilkan pendapatan kasar $485 juta, yang kami gunakan untuk membayar $353 juta hutang kadar berubah-ubah bersih dan $456 juta jumlah hutang bersih sepanjang suku tahun ini. Akibatnya, jumlah hutang tertunggak menurun daripada $1.49 bilion pada akhir suku pertama kepada $1.04 bilion pada akhir suku tahun, dan hutang bersih kepada jumlah EBITDA yang disesuaikan meningkat kepada 7.1x, turun daripada 8.3x suku lalu. Hutang bersih ditambah lebih disukai daripada jumlah EBITDA yang disesuaikan meningkat sama seperti 8.3x daripada 9.2x.

Kami gembira dengan kemajuan ini, walaupun kami menyedari masih ada kerja yang perlu dilakukan untuk mencapai julat leveraj sasaran kami sebanyak 5.5x hingga 6.5x, dan kami menjangkakan untuk membuat kemajuan selanjutnya apabila kami menyelesaikan baki pelupusan pembiayaan multifamily dan hartanah sepanjang baki tahun ini. Sehingga akhir suku tahun, semua hutang kami adalah kadar tetap atau dilindungi lindung nilai, pada kadar faedah purata wajaran sebanyak 4.3%. Tahun purata wajaran kami hingga matang adalah 2 tahun, yang sengaja pendek ketika kami menjalani tahap akhir transformasi ini, dan kami menjangkakan angka itu akan berlanjutan ketika kami menyelesaikan pembiayaan semula.

Saya kini akan membincangkan tempoh matang pinjaman. Secara khusus, kami berjaya membiayai semula Thames Street Wharf di Baltimore pada suku tahun ini, berkuat kuasa 2 Jun 2026. Kami melanjutkan tempoh matang bagi pinjaman tanpa resur peringkat aset ini sebanyak lima tahun hingga 30 September 2031, dan memasuki swap kadar faedah baru berkuat kuasa 30 September 2026, menetapkan kadar all-in bagi pinjaman ini pada 5.66%. Ini selaras dengan harga dan struktur yang kami bincangkan pada panggilan terakhir kami, dan ia mencerminkan kualiti aset ini dan sokongan berterusan yang kita lihat dari peminjam hubungan kami, walaupun dalam persekitaran pembiayaan terpilih.

Kami juga secara aktif mengusahakan tempoh matang jangka pendek kami yang tersisa. Pinjaman bangunan Constellation Energy, dengan tertunggak $121.8 juta, matang pada bulan November tahun ini. Kami terus memajukan perbincangan pembiayaan semula. Melihat lebih jauh, kami memantau tempoh matang tanpa cagar 2027 kami, termasuk kemudahan kredit putar dan pinjaman jangka masa tanpa cagar kami, dan akan memastikan pelabur dikemas kini semasa perbincangan itu berjalan. Secara berasingan, pada bulan Mei kami melaksanakan pelanjutan selama 12 bulan untuk pinjaman jangka masa tanpa cagar TD kami, mendorong matang itu hingga Mei 2027 pada syaratnya yang sedia ada.

Secara strategik, kami akan berusaha untuk menggabungkan semua pinjaman jangka masa ini di bawah kemudahan kredit utama kami yang akan kami ingin menyusun semula akhir tahun ini. Kami ingin ambil perhatian bahawa kami melaksanakan jadual matang ini dengan latar belakang hartanah komersil yang lebih luas di mana hutang gadai janji dianggarkan $875 bilion dijadualkan matang di seluruh industri pada tahun 2026, kebanyakannya berasal dari kadar 3% hingga 4% dan kini menghadapi pasaran pembiayaan semula dalam julat 6% hingga 7%.

Dengan latar belakang itu, kami percaya kedudukan tetap dan dilindungi lindung nilai kami pada kadar purata wajaran 4.3%, bersama-sama dengan pendekatan proaktif, aset-demi aset yang telah kami ambil untuk tempoh matang kami, meletakkan kami dengan baik berbanding sektor ini, mengehadkan pendedahan yang kami ada berbanding rakan sebaya kami. Kami menamatkan suku tahun ini dengan jumlah kecairan $267.1 juta, termasuk ketersediaan $203.7 juta di bawah perjanjian kredit kami dan $35.5 juta tunai di tangan. Lapan puluh empat peratus hartanah kami, yang mewakili 71% daripada sewa asas tahunan kami, tetap tidak dibebankan, memberikan kami fleksibiliti tambahan semasa kami menjalani tahap transformasi yang tinggal.

Beralih kepada panduan, kami meningkatkan pertumbuhan tunai NOI kedai yang sama tahun penuh 2026 kepada 2.5% hingga 3.5% untuk runcit dan 2.75% hingga 3.75% untuk pejabat, dan kami kini menjangkakan FFO diselaraskan sebanyak $0.53 hingga $0.57 setiap saham cair untuk tahun penuh. Prospek ini mengandaikan pelupusan portfolio multifamily yang tinggal, kecuali Smith Landing; keluaran portfolio pembiayaan hartanah kami yang tinggal; kira-kira $57 juta pembayaran hutang bercagar tambahan yang dibiayai oleh jangkaan pelupusan Everleigh dan GreenSide; dan kira-kira $100 juta pembayaran hutang tidak bercagar bersih selanjutnya. Tanpa pengambilalihan yang dirancang pada masa ini untuk tahun fiskal 2026, kami tetap yakin bahawa tindakan yang sedang dilaksanakan — mempermudah model operasi kami, keluar dari perniagaan bukan teras, mengukuhkan lembaran imbangan kami, dan melaksanakan pembelian semula saham—meletakkan kami untuk mendorong nilai jangka panjang bagi pemegang saham. Kami komited untuk membuka kunci nilai itu, dan kami akan terus memberikan pendedahan yang dipertingkatkan yang membolehkan pelabur mengesan kemajuan kami.

Dengan itu, saya akan menyerahkan panggilan semula kepada Shawn.

Shawn Tibbetts, Pengerusi, Presiden dan Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih, Matt. Sebelum saya menutup, saya ingin mundur sebentar kerana angka sahaja tidak menangkap semua yang dicapai oleh pasukan ini pada suku ini. Kurang dari enam bulan yang lalu, AH Realty Trust adalah syarikat pelbagai perniagaan, pelbagai sektor yang mempunyai kerumitan dan leveraj lembaran imbangan yang ketara. Hari ini kami adalah REIT pejabat runcit dan kegunaan campuran tulen dengan perniagaan yang dipermudahkan secara dramatik, lembaran imbangan yang lebih kuat, dan profil pendapatan yang bersih, dapat diramalkan dan tahan lama.

Untuk mengulangi, angka-angka: lebih dari $565 juta dalam penjualan aset yang ditandatangani atau ditutup, $460 juta hutang yang dibayar, 5.6 juta saham dibeli semula, dan dua pengarah bebas baru ditambahkan ke lembaga - semuanya di bawah dua suku fiskal. Itu adalah pelaksanaan yang luar biasa untuk mana-mana perniagaan, dan ini merupakan cerminan langsung bakat, disiplin, dan mentaliti pemilikan pasukan AH Realty Trust. Terdapat lebih banyak kerja yang perlu dilakukan. Kami akan melaksanakan jualan multifamily yang belum selesai dan terus melabur dalam portfolio kami dan rakyat kami.

Ini harus meningkatkan nilai pemegang saham jangka panjang dan menutup jurang NAV. Asas telah dibina; sekarang kita melaksanakan. Kami tetap berterima kasih atas sokongan berterusan dan keyakinan pemegang saham kami dan menantikan peluang yang akan datang. Pengendali, kami bersedia untuk soalan.

Kate, Pengendali

Pada masa ini, saya ingin mengingatkan semua orang, untuk bertanya soalan, tekan bintang, kemudian nombor satu pada papan kekunci telefon anda. Kami akan berhenti sebentar untuk menyusun senarai Q & A. Soalan pertama anda berasal dari baris Victor Fedev dengan Scotiabank. Talian anda terbuka.

Victor Fedev, Penganalisis di Scotiabank

Selamat pagi semua, dan terima kasih kerana menjawab soalan saya. Pertama sekali, tahniah atas suku yang kukuh dan kemajuan besar dalam transformasi anda. Sekarang, melihat tamat tempoh 2027, adakah perbincangan bermula dengan mana-mana penyewa yang lebih besar, dan adakah terdapat perpindahan atau pembaharuan yang mencabar yang diketahui, dan apakah jangkaan anda untuk penyebaran pembaharuan pada kohort itu?

Shawn Tibbetts, Pengerusi, Presiden dan Ketua Pegawai Eksekutif

Pasti. Terima kasih, Victor, dan menghargai kata-kata baik. Jelas sekali, kami mendorong sekuat mungkin di sini dengan kualiti dan dengan pantas, jadi menghargai anda menyedarinya. Dari segi pembaharuan, dengan melihat ke hadapan, pasukan kami mengambil strategi untuk mengurangkannya secepat mungkin. Betul? Oleh itu, kami keluar setahun atau dua tahun membincangkannya, dan kami konsisten dalam hal itu, dan itulah cara kami meminimumkan senarai rollover semacam itu - kerana kami proaktif dan jelas bekerjasama dengan penyewa dalam hal itu.

Oleh kerana ia berkaitan dengan penyebaran, Craig, mengenai soalan Victor di sana, anda ingin mengambilnya dan memberi sedikit gambaran tentang apa yang anda lihat?

Craig Ramiro, Naib Presiden Eksekutif Pengurusan Aset

Ya, gembira, Shawn. Dan Victor, terima kasih atas soalan anda. Anda tahu, semasa kita melihat portfolio - dan kami mempunyai tamat tempoh runcit dan pejabat yang akan datang tahun depan - saya merasa sangat, sangat gembira dengan roll runcit tahun depan. Banyak daripadanya terdiri daripada ruang jangkar yang telah lama ditempatkan di pusat membeli-belah kami, dan, seperti yang disebutkan oleh Shawn, kami proaktif dalam hal itu dari segi untuk mengatasinya. Oleh itu, tiada risiko sebenar yang kita lihat pada tahun depan di bahagian runcit; jika ada, ada peluang. Terdapat poket ruang jangkar yang mungkin berada di bawah pasaran. Itu memberikan beberapa peluang merebut semula untuk mendorong sewa sedikit. Jadi saya teruja dengan itu. Di sebelah pejabat, jika anda melihat portfolio, Pusat Bandar - kami dipajak 99%, bukan banyak gulungan di sana. Kami terus meningkatkan sewa walaupun kami berada di puncak pasaran. Anda melihatnya dalam spread kami untuk suku ini. Sungguh, satu perkara yang kita perhatikan adalah di The Interlock.

Kami mempunyai banyak pertumbuhan yang datang dari The Interlock tahun ini; kami akan melihatnya lagi tahun depan. Tetapi kami mempunyai beberapa ruang yang digulung tahun depan. Memandangkan momentum yang kami miliki pada aset itu, kami merasa sangat baik dengan kemampuan kami untuk menangkap sewa pasaran di sana. Oleh itu, secara keseluruhan, masih merasa sangat yakin tentang tahun depan dan kemampuan kita untuk menguruskan rollover minimum yang kita miliki.

Victor Fedev, Penganalisis di Scotiabank

Masuk masuk akal. Dan kemudian dengan penghunian pajakan runcit pada 95%, pejabat lebih dekat dengan 97%, adakah kedudukan penghunian portfolio yang lebih kuat membolehkan anda mengurangkan sewa percuma dan konsesi TI, atau patutkah kita menjangkakan ekonomi pajakan tetap serupa dengan suku kebelakangan ini?

Shawn Tibbetts, Pengerusi, Presiden dan Ketua Pegawai Eksekutif

Jelas sekali, kita lebih suka mendorong. Dan saya fikir - mari kita mengambil pejabat; mari kita pecahkan ini. Mari kita ambil pejabat terlebih dahulu dan aset pejabat yang kita ada. Kami melihat keadaan penawaran-permintaan di sana yang memihak kepada kami, betul. Oleh itu, sama seperti apa yang saya nyatakan dalam ucapan saya, kita mempunyai situasi di mana kita kehabisan ruang di Pusat Bandar; oleh itu, kami memindahkan ibu pejabat kami keluar, mencipta ABR $1.3 juta, dan kami berada di bekas jenis ruang runcit kosong ketika kami duduk di sini dan bercakap dengan anda hari ini.

Oleh itu, saya fikir itu adalah proksi untuk, atau contoh, kemampuan kita untuk mendorong sewa, Victor, kerana orang mahu berada di lokasi pejabat yang selesa ini, ekosistem penggunaan campuran ini. Dan atas sebab itu kita dapat mempunyai kekuatan harga. Dan kami menjangkakan itu akan terus berlaku dalam jangka pendek hingga terdekat, jelas. Dan pada satu ketika saya fikir pasaran membifurkasi—membezakannya — antara pejabat pinggir bandar dan jenis pejabat yang kita miliki yang sangat menyenangkan, yang terletak di ekosistem ini.

Dari segi runcit, saya fikir ia bergantung pada aset runcit. Kami mempunyai beberapa jenis yang berbeza, kerana Craig, saya pasti, akan berbincang dengan anda di sini dalam sekejap. Tetapi ya, kita melihat dalam beberapa kes peluang mark-to-market. Dalam kes lain, kita melihat pertumbuhan yang mantap. Jadi saya fikir ia bergantung pada aset mana yang kita bicarakan. Craig, anda mahu berpecah dengan cepat, jika anda tidak keberatan.

Craig Ramiro, Naib Presiden Eksekutif Pengurusan Aset

Ya, gembira, Shawn. Ya. Oleh itu, dalam portfolio pusat membeli-belah terbuka, yang merangkumi kira-kira 75% daripada NOI runcit kami, saya fikir kami benar-benar mendapat manfaat daripada dinamik penawaran-permintaan yang wujud pada masa ini. John menyebut, anda tahu, ada penutup bekalan baru dari segi pembangunan, dan ruang yang kami ada disewa, dan kami dapat meningkatkan sewa. Saya memberikan beberapa contoh dalam catatan saya yang disediakan - khususnya Southgate Square - di mana kita melihat spread dua digit yang signifikan pada kedua-dua pembaharuan dan pajakan baru.

Jadi dengan lalu lintas yang baik tahun ke tahun dan jenis pra-COVID. Di ruang penggunaan campuran - Pusat Bandar, Interlock - mereka sedikit lebih intensif modal. Oleh itu, untuk menarik jenis penyewa yang betul untuk menyelesaikan campuran barang dagangan biasanya memerlukan sedikit lebih banyak pelaburan. Tetapi, seperti setiap perjanjian, kita bijaksana, bijak, dan kita meneliti ekonomi yang betul. Dan jika ekonomi tidak masuk akal, maka itu adalah tawaran yang akan kita sampaikan.

Jadi, secara keseluruhan, masih benar-benar optimis mengenai prospek pertumbuhan kami di sini tahun depan dan seterusnya.

Victor Fedev, Penganalisis di Scotiabank

Mendapat. Dan yang terakhir untuk saya, mengenai peluang masa depan anda: Saya menghargai senarai yang anda ada dalam pendedahan anda. Manakah salah satu projek ini yang paling anda gembira dan mengapa?

Shawn Tibbetts, Pengerusi, Presiden dan Ketua Pegawai Eksekutif

Anda mengatakan untuk set peluang masa depan kita. Ya, saya rasa ia mungkin di bahagian luar parsel ketika kita duduk di sini hari ini, betul. Kami sedang melihat beberapa peluang, dan saya fikir itu mungkin, dari segi pelaburan, manfaat paling cepat kepada pemegang saham dan jenis modal yang paling sedikit intensif. Semasa kita memikirkan perkara-perkara yang tambahan kepada pendapatan tertanam yang kita ketahui hari ini—iaitu 2026 hingga 2027—kita berpendapat bahawa pendapatan tambahan yang lebih cekap diletakkan di atas meja dalam pajakan luar dan pembangunan semula bahagian luar ini.

Terdapat beberapa potensi penempatan semula; Saya tahu Craig dan pasukannya melihat beberapa perkara di sana. Dari segi penempatan semula kotak, serupa dengan apa yang anda lihat kami lakukan di Pusat Bandar dengan Trader Joe's. Awak nak tambah warna pada itu, Craig? Senang melangkah kembali sekejap.

Craig Ramiro, Naib Presiden Eksekutif Pengurusan Aset

Ya, tidak, saya akan memperluaskan apa yang kamu katakan, Shawn. Jadi contoh yang baik dari pembangunan luar partik-mewujudkan sesuatu daripada apa-apa secara harfiah - Southgate Square: kami dapat merundingkan perjanjian dengan 7 Brew Coffee di kawasan lapangan letak kereta yang kami fikir tidak dapat dikembangkan. Ia terlalu kecil untuk menampung pengguna drive-thru tradisional. Tetapi ketika pasaran berubah, konsep berubah - konsep format yang lebih kecil - kita dapat memanfaatkannya dan mencipta NOI dan nilai tambahan secara harfiah daripada apa-apa.

Oleh itu, kami sentiasa melihat portfolio untuk peluang seperti itu, di mana kita dapat terus mencipta nilai pemegang saham.

Victor Fedev, Penganalisis di Scotiabank

Terima kasih.

Kate, Pengendali

Sebelum pergi ke soalan seterusnya, sekali lagi, jika anda ingin bertanya, tekan bintang satu pada papan kekunci telefon anda. Soalan seterusnya anda datang dari garis Janet Gallen dengan Bank of America. Talian anda terbuka. Terima kasih.

Janet Gallen, Penganalisis di Bank of America

Selamat pagi, dan tahniah pada suku tahun ini dan kemajuan transformasi. Saya percaya anda menyentuh beberapa perkara ini dalam ucapan pembukaan, tetapi bolehkah anda melalui masa NOI yang tidak ditandatangani yang belum diduduki datang dalam talian untuk pejabat? Saya rasa potongan terbesar adalah Southern Post dan The Interlock.

Matthew Barnes-Smith, Ketua Pegawai Kewangan

Selamat datang, Janet. Terima kasih atas soalan anda. Ya, jadi berkaitan dengan saluran paip yang belum ditandatangani, jumlah yang kami sebutkan sebelumnya adalah khusus untuk portfolio yang stabil, sehingga tidak termasuk Southern Post. Tetapi majoriti saluran paip $4.6 juta yang ditandatangani belum diduduki itu, kami menjangkakan akan masuk. Sebahagian daripadanya akan mengalir menjelang separuh kedua tahun ini, kebanyakannya tahun depan dan 2027, terutamanya di The Interlock, di mana kami telah melaksanakan pajakan sejak beberapa bulan yang lalu mula keluar dari tempoh pra-sewa ketika ruang dihantar.

Janet Gallen, Penganalisis di Bank of America

Terima kasih. Dan kemudian, pajakan runcit yang bagus pada suku ini—saya melihat beberapa penyewa baru memasuki senarai penyewa teratas. Saya juga perhatikan syarat pajakan suku ini sedikit lebih pendek pada kedua-dua pembaharuan dan pajakan baru. Saya hanya ingin tahu jika ada sesuatu yang mendorongnya.

Craig Ramiro, Naib Presiden Eksekutif Pengurusan Aset

Tidak, tidak ada yang spesifik dalam hal itu. Populasi pembaharuan kami umumnya cukup kecil. Apa yang anda lihat adalah banyak latihan pilihan lima tahun daripada penyewa sedia ada. Jadi itulah fenomena yang mendorong istilah pembaharuan rata-rata berat pada suku ini.

Janet Gallen, Penganalisis di Bank of America

Hebat, terima kasih.

Kate, Pengendali

Saya kini akan menyerahkan panggilan semula kepada Shawn Tibbetts untuk ucapan penutup.

Shawn Tibbetts, Pengerusi, Presiden dan Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih banyak. Ingin mengucapkan terima kasih kerana meluangkan masa untuk bersama kami pagi ini dan, yang paling penting, terima kasih atas keyakinan anda terhadap kami. Kami teruja dengan jalan ke hadapan, seperti yang saya harap anda dapat memberitahu. Jelas mengumumkan banyak perkara menarik hari ini, dan kami terus melaksanakannya. Dan itulah komitmen kami - untuk melakukan apa yang kami katakan akan kami lakukan, apabila mungkin lebih cepat, dan apabila mungkin dengan tahap kualiti yang lebih tinggi. Oleh itu, terima kasih atas masa anda, dan terima kasih atas komitmen anda kepada syarikat ini.

Kate, Pengendali

Tuan-tuan dan puan-puan, itu menyimpulkan panggilan hari ini. Terima kasih kerana menyertai. Anda kini boleh memutuskan sambungan.

Penafian: Transkrip ini disediakan untuk tujuan maklumat sahaja. Walaupun kami berusaha untuk ketepatan, mungkin terdapat kesilapan atau ketinggalan dalam transkripsi automatik ini. Untuk penyata syarikat rasmi dan maklumat kewangan, sila rujuk pemfailan SEC syarikat dan siaran akhbar rasmi. Kenyataan peserta dan penganalisis korporat mencerminkan pandangan mereka pada tarikh panggilan ini dan tertakluk kepada perubahan tanpa notis.