Pasaran industri beralih ke arah pengkhususan

PETALING JAYA: Sektor industri dijangka menjadi lebih khusus kerana penghuni memberi tumpuan kepada kecekapan operasi, automasi dan ketahanan rantaian bekalan, sambil menavigasi penawaran ruang yang semakin meningkat, mengubah dasar perdagangan global, ketidakpastian geopolitik dan perubahan keadaan pasaran.

Rahim & Co International Sdn Bhd Pengarah Kanan Agensi Harta Tanah, Siva Shanker, berkata sektor perindustrian telah berjaya tahun ini dan “nampaknya menjadi segmen paling panas” pada masa ini.

“Pasaran industri beroperasi hampir keseimbangan, dengan permintaan secara meluas sepadan dengan penawaran yang ada,” katanya kepada StarBiz.

Menurut Knight Frank dalam laporan Sorotan Harta Tanah untuk separuh pertama tahun kewangan 2026 (1H26), sektor perindustrian tempatan terus berprestasi dengan stabil dalam tempoh yang dikaji semula, disokong oleh mengembangkan output pembuatan, penggunaan elektrik yang lebih tinggi dan aktiviti perdagangan sempadan sempadan yang berterusan.

“Jumlah pelaburan swasta yang diluluskan kekal stabil tahun ke tahun (y-o-y), dengan komitmen modal domestik mencatatkan peningkatan yang ketara walaupun pelaburan asing disederhanakan daripada asas tahun sebelumnya yang tinggi.

“Dalam pembuatan, pelaburan tersebar di pelbagai projek dan industri yang lebih luas berbanding suku pertama tahun kewangan 2025 (1Q25), mencerminkan penyertaan yang lebih luas dan bukannya tumpuan dalam sebilangan kecil komitmen bernilai tinggi.”

Knight Frank menyatakan bahawa indeks pengurus pembelian kembali melebihi ambang pengembangan 50 pada bulan Jun 2026, menunjukkan peningkatan sederhana dalam aktiviti pembuatan.

“Walau bagaimanapun, pengeluar tetap berhati-hati kerana dasar perdagangan global, perkembangan geopolitik dan keadaan pasaran luar terus berkembang.”

Menurut Knight Frank, pasaran perindustrian Lembah Klang tetap disokong oleh aktiviti pembuatan dan aliran perdagangan yang stabil pada awal tahun 2026.

“Pada Q26, rantau ini mencatatkan kira-kira RM4.8 bilion dalam pelaburan pembuatan yang diluluskan di 134 projek, menyumbang sekitar 20% daripada nilai pelaburan pembuatan negara dan 27% daripada semua projek pembuatan yang diluluskan di seluruh negara. Walaupun nilai pelaburan kekal di bawah tahap yang dicapai di beberapa negeri yang bersaing, jumlah kelulusan projek yang tinggi menunjukkan penyertaan berterusan dari pelbagai pengeluar di pelbagai industri.”

Sementara itu, pasaran industri Johor mengekalkan momentum positifnya pada 1Q26, dengan jumlah transaksi meningkat sedikit sebanyak 0.8% tahun ke 356 transaksi.

“Walau bagaimanapun, jumlah nilai transaksi meningkat dengan ketara sebanyak 33.1% tahun ke RM2.5bilion. Pertumbuhan nilai transaksi yang lebih kuat berbanding jumlah menunjukkan permintaan berterusan untuk aset industri berskala lebih besar dan bernilai lebih tinggi sepanjang suku tahun ini.”

Sementara itu, pasaran harta perindustrian Pulau Pinang pada 1Q26 mencatatkan aktiviti transaksi yang lebih kuat, dengan jumlah transaksi meningkat 19% tahun ke tahun dari 100 unit kepada 119 unit.

“Pertumbuhan adalah luas di kebanyakan daerah, yang diketuai oleh Barat Daya yang mencatatkan peningkatan jumlah transaksi sebanyak 100%. Seberang Perai Utara dan Seberang Perai Selatan juga mencatatkan pertumbuhan kukuh masing-masing sebanyak 69.6% dan 81.8%, manakala Timur Laut mencatatkan kenaikan sederhana sebanyak 14.3%.

“Seberang Perai Tengah adalah satu-satunya daerah yang mencatatkan penurunan, dengan jumlah transaksi mereda sebanyak 20% pada suku itu,” kata Knight Frank.

Siva dari Rahim & Co mengakui bahawa sektor perindustrian Malaysia telah menarik banyak minat.

“Memandangkan minat yang meningkat terhadap hartanah industri sejak beberapa tahun kebelakangan ini, persoalan yang perlu kita tanyakan ialah sama ada kita menuju ke arah keadaan bekalan yang berlebihan?

“Apabila anda melihat segmen hartanah lain, pasaran pejabat masih terlalu banyak bekalan, sektor kediaman terus bergelut dengan lebat, manakala dalam runcit, hanya pusat membeli-belah yang mantap yang menunjukkan prestasi yang baik.”

Siva menyatakan bahawa, buat masa ini, sektor perindustrian tetap seimbang dan tidak berada dalam keadaan bekalan yang berlebihan. “Namun, jika kita terus membina dan membina, maka saya rasa permintaan tidak dapat memenuhi penawaran.

“Sebaik sahaja kita menjauhkan diri dari keseimbangan, kesannya akan sama seperti bagi segmen lain - ia akan menyebabkan bekalan berlebihan dan sektor itu akan menderita.”

Untuk jangka masa terdekat, Siva berkata sektor perindustrian kelihatan positif.

“Kami menjangkakan pertumbuhan akan menjadi organik dan progresif. Kami melihat lonjakan permintaan yang besar semasa Covid-19, tetapi itu adalah senario sekali sahaja.”

Beliau menambah bahawa segmen industri telah menjadi “sayang industri pusat data (DC)”. “Walau bagaimanapun, berhati-hati diperlukan. Terdapat persepsi yang semakin meningkat bahawa sesiapa sahaja yang mempunyai sebidang tanah yang besar boleh membina DC. Tetapi membangunkannya jauh lebih kompleks daripada membina barisan plot.”

Seorang penganalisis hartanah berkata DC boleh mempunyai implikasi yang signifikan terhadap persekitaran sekitar dan komuniti tempatan, menekankan bahawa inilah sebabnya mengapa pemilihan tapak dan perancangan infrastruktur adalah kritikal.

“Elektrik dan air adalah antara pertimbangan infrastruktur terbesar ketika membangunkan DC, terutamanya kemudahan fokus kecerdasan buatan (AI) yang besar.

“Apabila permintaan untuk infrastruktur digital meningkat, isu-isu ini menjadi semakin penting bagi kerajaan, utiliti dan pemaju.”

Beliau berkata elektrik biasanya menjadi kebimbangan utama. “DC memerlukan bekalan kuasa yang besar dan boleh dipercayai untuk beroperasi sepanjang masa, dengan kemudahan AI memakan lebih banyak elektrik daripada DC tradisional kerana kuasa pengkomputeran intensif yang diperlukan untuk menjalankan unit pemprosesan grafik.

“Akibatnya, pemaju mesti memastikan kapasiti grid yang mencukupi, bekalan kuasa yang boleh dipercayai dan akses tepat pada masanya ke pencangan dan infrastruktur penghantaran. Semakin banyak, pengendali juga mencari akses kepada tenaga boleh diperbaharui untuk memenuhi matlamat kelestarian dan mengurangkan jejak karbon mereka.”

Beliau menambah bahawa air adalah satu lagi pertimbangan utama, kerana ia digunakan secara meluas untuk menyejukkan pelayan dan mencegah terlalu panas.

“Bergantung pada sistem penyejukan yang digunakan, DC boleh menggunakan sejumlah besar air, menimbulkan kebimbangan mengenai ketersediaan sumber, terutamanya di kawasan yang terdedah kepada tekanan air.

“Untuk mengatasinya, banyak pengendali menggunakan teknologi penyejukan yang lebih mampan, termasuk sistem air gelung tertutup, penyejukan udara dan penyelesaian penyejukan cecair yang meningkatkan kecekapan sambil mengurangkan penggunaan air.”

Di Malaysia, di mana Johor telah muncul sebagai hab utama DC, ketersediaan elektrik dan air telah menjadi faktor penting dalam menarik pelaburan baru, kata penganalisis lain.

“Memastikan infrastruktur kuasa yang mencukupi dan sumber air yang mampan akan menjadi penting untuk menyokong pertumbuhan berterusan dalam sektor ini tanpa memberi tekanan yang tidak wajar kepada komuniti dan industri sedia ada.”

Siva berkata pemaju yang ingin mewujudkan kehadiran dalam sektor perindustrian harus menggunakan pendekatan membina mengikut sesuaian, dan bukannya memperuntukkan ribuan ekar untuk taman perindustrian.

“Ramai pemaju sanggup mengambil risiko dengan membina terlebih dahulu dan berharap penyewa akan mengikutinya. Ini adalah strategi yang berisiko.

“Jika kita terus berjalan seperti ini, kita akan menghadapi masalah. Tetapi kami belum ada di sana lagi.”

Menurut Siva, pertumbuhan mampan dalam segmen industri mesti disokong oleh asas yang kuat.

“Daripada membina taman industri dan menunggu penyewa datang, pemaju harus membalikkan prosesnya.

“Selamatkan penyewa terlebih dahulu - terutamanya dari pasaran yang terhad tanah seperti Singapura dan Hong Kong, serta pasaran yang lebih jauh seperti AS dan Eropah - dan kemudian membina untuk memenuhi keperluan mereka.”

Siva berkata Malaysia menawarkan peluang pelaburan yang kukuh bagi pelabur asing yang ingin melabur dalam hartanah industri.

“Kami mempunyai lokasi, tanah dan kos infrastruktur yang agak rendah. Sekiranya kita memanfaatkan kelebihan ini, sektor perindustrian akan berfungsi dengan baik.

“Organisasi yang berkaitan harus memperjuangkan agenda ini, dan Malaysia boleh menjadi kuasa industri ASEAN.”