Panggilan Pendapatan H&R REIT Q2 2026: Transkrip Lengkap

Pada hari Khamis, H&R REIT (TSX: HR) membincangkan hasil kewangan suku kedua semasa panggilan pendapatannya. Transkrip penuh disediakan di bawah.

API Benzinga menyediakan akses masa nyata kepada transkrip panggilan pendapatan dan data kewangan. Law ati https://www.benzinga.com/apis/ untuk mengetahui lebih lanjut.

Lihat siaran web di https://onlinexperiences.com/scripts/Server.nxp?LASCmd=AI:4;F:QS! 10100&showuuid=6F958545-49f3-4b27-a18a-80229d4BE330&referrer=https%3A%2F%2Fwww.hr-reit.com%2Fhubungan-hubungan%2F

Ringkasan

H&R REIT mengumumkan transaksi strategik yang melibatkan perkongsian dengan Blackstone, Crestpoint, PSP, dan GO REIT untuk memaksimumkan nilai bagi pemegang unit.

Transaksi ini merangkumi pembayaran tunai segera $4.28 seunit dan saham pemilikan majoriti 66.9% dalam platform gabungan, yang ditetapkan untuk menjadi REIT kediaman yang didagangkan secara awam kedua terbesar di Kanada.

H&R REIT telah melaksanakan rancangan penempatan semula sejak 2021, mengurangkan leveraj dan menjual aset bukan strategik, yang memuncak pada transaksi semasa.

Dari segi kewangan, H&R REIT melaporkan Q2 2026 FFO sebanyak $0.247 seunit, penurunan daripada $0.314 pada Q2 2025, terutamanya disebabkan oleh NOI yang lebih rendah daripada pelupusan harta tanah.

Aktiviti penghunian dan pajakan di pasaran Sunbelt semakin meningkat, dengan sewa permintaan berkesan bersih menunjukkan tanda-tanda pengukuhan.

Projek pembangunan di Florida telah menyelesaikan pembinaan, dengan penyewaan sedang dijalankan, menunjukkan prestasi positif masa depan.

Pengurusan menyatakan keyakinan terhadap arah strategik, menekankan kualiti rakan kongsi dan potensi platform gabungan untuk menarik modal institusi.

Transkrip Penuh

Tom

Stephen Gross, Pemegang Amanah Utama REIT pertama kali pada hari Selasa dan itu disengajakan. Pemegang amanah bebas menjalankan proses yang ketat dan lengkap sepenuhnya bebas dari pengurusan dan penting anda mendengarnya dari Steven sebelum mendengar daripada saya. Walaupun saya bukan sebahagian daripada proses itu, saya teruja dengan hasilnya dan saya percaya pada visi yang disampaikan oleh pasukan GO dan peluang untuk mewakili untuk pemegang unit kami. Dengan itu sebagai latar belakang, saya ingin berkongsi perspektif saya.

Saya telah mendengar, saya telah membaca ulasan dan memahami soalan-soalan. Izinkan saya memberi anda beberapa konteks mengenai bagaimana kami sampai ke sana. H&R REIT adalah syarikat yang luar biasa, tetapi ia juga sangat kompleks. Kami beroperasi di pelbagai bidang kuasa, perkongsian, usaha sama, industri, kediaman, pejabat, Pantai Timur, Pantai Barat, dan pada penghujung hari tidak ada pembeli tunggal semula jadi untuk portfolio luas dan kerumitan ini. Struktur yang anda lihat dengan rakan kongsi terbaik dalam kelas termasuk Blackstone, Crestpoint, PSP dan GO REIT adalah bagaimana kami memaksimumkan nilai untuk pemegang unit H&R dari portfolio ini.

Setiap rakan kongsi dipilih kerana mereka adalah pembeli yang tepat untuk bahagian khusus mereka - Blackstone dan Crestpoint untuk aset industri penghasil pendapatan yang mereka ketahui paling baik, GO REIT untuk platform kediaman yang mereka bina dan CREL untuk aset bukan teras yang memerlukan orientasi pasaran swasta jangka panjang. Itu bukan perjanjian kelab mengikut kemudahan, ini adalah cara anda mengekstrak nilai penuh dari portfolio seperti kami. Setiap alternatif dipertimbangkan: menjual Lantower secara bebas, mengekalkannya dan menjual segala-galanya, menjadikannya sebagai entiti yang mandiri.

Jawapannya ialah Lantower yang mandiri sendiri akan menjadi syarikat berkapital kecil dengan kecairan terhad, kebocoran cukai yang besar dan tidak ada jalan yang jelas untuk pengiktirafan institusi yang layak oleh portfolio ini. Transaksi ini menyampaikan semua itu secara cekap cukai dalam satu langkah. Peluang peningkatan nilai baru yang menarik yang diwakili ini adalah kemuncak usaha jangka panjang. Kami telah melaksanakan pelan penempatan semula strategik sejak tahun 2021.

Kami mengeluarkan Primaris, kami menjual lebih dari $2.6 bilion aset bukan strategik. Kami mengurangkan leveraj dari 10 hingga 7 kali hutang kepada EBITDA yang disesuaikan, yang anda lihat tercermin dalam nombor Q2 kami. Kami membina Lantower, portfolio 26 hartanah kediaman berkualiti tinggi di tujuh pasaran Sunbelt dengan jenama yang mapan dan rekod prestasi operasi yang terbukti. Kerja itu menetapkan pentas untuk apa yang kita umumkan hari ini. Apa yang diterima oleh pemegang unit H&R: $4.28 seunit dalam bentuk tunai segera, peralihan tertunda cukai pada pertimbangan unit untuk pemegang unit pemastautin Kanada yang layak dan saham pemilikan majoriti 66.9% dalam platform gabungan.

Itu akan menjadi REIT kediaman yang didagangkan secara awam kedua terbesar di Kanada mengikut nilai perusahaan dan ketujuh terbesar di Amerika Syarikat. Saya ingin mengatakan sesuatu mengenai kepentingan GO REIT itu kerana saya fikir ia kurang dihargai sekarang. Pemegang unit H&R memasuki GO REIT pada apa yang kami percaya adalah titik masuk yang menarik ke platform yang lebih besar, kuat dan bermodalan yang lebih baik. Ini adalah perdagangan nilai relatif. Platform gabungan dengan skala, fokus permainan tulen dan terapung yang diperluas mewujudkan keadaan struktur untuk menyempitkan jurang antara pasaran dan nilai intrinsik mereka.

Pada pemilik majoriti 67%, pemegang unit H&R berkedudukan untuk mendapat manfaat daripadanya dari hari pertama. Nilainya bukan sahaja dalam apa yang anda terima hari ini; di sinilah platform gabungan diletakkan untuk pergi. Saya telah menghabiskan beberapa bulan terakhir untuk mengenali pasukan GO, portfolio mereka, strategi dan pendekatan mereka. Ini adalah pembeli dan pengurus yang pintar dan berdisiplin dengan mandat kediaman tunggal dan rekod prestasi sebenar. Mereka berminat untuk membina perniagaan pertumbuhan dan mereka mempunyai kulit mereka sendiri dalam permainan.

Mereka adalah perunding yang sukar, yang terus terang adalah apa yang anda mahukan apabila mereka sekarang akan menjadi penjaga apa yang telah kami bina. Saya mempercayai mereka di Lantower dan saya percaya pada apa yang mereka bina. Penyertaan saya dalam transaksi - biarkan saya langsung mengenai peranan saya sendiri. Seperti yang dinyatakan dalam siaran akhbar Q2 kami, 44 juta unit H&R yang dipegang oleh Crow Company, yang dikendalikan oleh ahli keluarga saya, bersama-sama dengan unit yang dipegang oleh sekutu dan sekutu tertentu, akan ditebus dan dibatalkan sebagai sebahagian daripada pengaturan ini.

Unit-unit tersebut tidak akan menerima wang tunai $4.28 atau unit GO REIT yang dibayar kepada semua pemegang unit lain. Ada yang bertanya mengapa saya tidak menerima unit GO REIT seperti orang lain. Jawapannya ialah CREL memperoleh aset bukan teras REIT dan pembatalan unit tersebut adalah sebahagian daripada pertimbangan yang saya sumbangkan untuk membiayai pemerolehan tersebut. Strukturnya mudah dan ia akan diperincikan sepenuhnya dalam pekeliling. Apa yang diperoleh CREL adalah aset bukan teras - tanah yang belum dibangunkan, hartanah pejabat pinggir bandar dan sekunder, dan aset lain yang lebih kompleks untuk dinilai dan diperdagangkan daripada portfolio industri dan kediaman yang menghasilkan pendapatan yang diperoleh oleh Blackstone, Crestpoint dan GO REIT. Aset ini memerlukan pembeli dengan pengetahuan tempatan dan orientasi jangka panjang. Pada penutupan saya tidak akan mempunyai peranan, tiada kerusi lembaga dan tiada kepentingan ekuiti dalam GO REIT. Transaksi ini adalah kesimpulan penglibatan saya dengan H&R REIT sebagai entiti awam. Saya mahu jelas tentang sesuatu. Komitmen saya terhadap hasil ini tidak berakhir pada penutupan. Crowell telah komited untuk memberikan sokongan pendapatan dan pembayaran lain kepada GO sehingga kira-kira $71 juta selama dua tahun pertama selepas penutupan dan, seperti yang dinyatakan dalam siaran akhbar kami, CRAL akan kekal sebagai rakan usaha sama dengan GO on River Landing akan datang.

Saya meninggalkan modal yang bermakna bersama pasukan ini kerana saya percaya pada kemampuan mereka untuk melaksanakan dan apa yang mereka bina, dan itu bukan sesuatu yang akan saya lakukan tanpa keyakinan. Komitmen tersebut mencerminkan keyakinan tulen saya bahawa transaksi ini adalah hasil yang tepat bagi setiap pemegang unit H&R. Mengenai proses itu - Stephen menangani perkara ini secara terperinci pada panggilan Selasa, tetapi saya akan menambah bahawa CIBC telah mengusahakannya selama hampir dua tahun, tidak menjual aset individu di sana sini, tetapi berusaha untuk mencari penyelesaian komprehensif yang tepat untuk portfolio penuh.

Pemegang amanah bebas melibatkan Bank Negara sebagai penasihat bebas mereka sendiri, menjalankan penilaian rasmi bagi kedua-dua unit H&R dan unit GO REIT. Kedua-dua penasihat menyimpulkan pertimbangan ini adalah adil. Cadangan Lembaga adalah sebulat suara. Proses itu dan kesimpulan tersebut akan didokumentasikan sepenuhnya dalam Pekeliling Maklumat Pengurusan, dan saya menggalakkan setiap pemegang unit membaca dengan teliti. Saya menghabiskan 30 tahun membina syarikat ini. Lantower bukan sekadar portfolio.

Ia adalah sesuatu yang kami bina dengan berhati-hati - aset demi aset, pasaran mengikut pasaran. Mempercayakan sebahagian besarnya kepada pasukan GO bukanlah keputusan yang saya buat dengan ringan. Saya berjaya kerana saya percaya pengurusan generasi akan datang ini mempunyai fokus, disiplin dan keupayaan untuk mengambil apa yang kita bina dan mengubahnya menjadi sesuatu yang akhirnya mendapat pengiktirafan yang sepatutnya. Transaksi ini mempercepat apa yang telah kami usahakan — mewujudkan platform multikeluarga berskala institusi, permainan tulen dengan fokus dan profil kewangan untuk mewujudkan nilai sebenar dan berkekalan bagi pemegang unit kami.

Entiti gabungan - 37 hartanah, lebih 13,300 unit kediaman di lapan pasaran dan empat negeri dengan nilai perusahaan $7.8 bilion - adalah entiti yang pada asasnya berbeza dan lebih kuat daripada mana-mana syarikat hari ini. Ia mempunyai skala untuk menarik modal institusi dan fokus permainan tulen untuk berdagang pada kadar yang lebih konsisten dengan rakan sebaya Amerika Utara. GO atau H&R tidak sampai di sana secara bebas; dengan gabungan ini kita lakukan. Kami bangga dengan tempat ini telah mendarat dan kami benar-benar teruja dengan apa yang diwakilinya untuk pemegang unit dalam masa hadapan.

Dengan itu, saya akan menyerahkan panggilan kepada Cheryl yang akan membimbing kami melalui gambaran keseluruhan keputusan suku kedua kami.

Cheryl

Terima kasih, Tom, dan selamat pagi semua orang. Berikutan pelupusan harta runcit dan pejabat $1.5 bilion pada Q1 2026, H&R terus memajukan strategi penetapannya pada Q2. Kira-kira $773 juta aset diklasifikasikan sebagai dipegang untuk dijual pada 30 Jun 2026, di mana $124 juta telah dijual sejak akhir suku tahun. Di bahagian pembangunan, dua hartanah Slate kami di Mississauga, Ontario mencapai siap besar pada bulan Jun 2026 dan dipindahkan ke hartanah pelaburan.

Kedua-dua hartanah itu disewa sepenuhnya pada sewa pasaran kepada penyewa tunggal selama kira-kira 11 tahun. Pajakan di 560 Slate Drive bermula pada Mac 2026 dan pajakan di 600 Slate Drive akan bermula pada 26 Oktober 2026. Kedua-dua pajakan termasuk tempoh bebas sewa lima bulan bermula pada permulaan tempoh pajakan masing-masing. Akhir sekali, kami menjangkakan hartanah Reddit kami yang sedang dibangunkan akan mencapai siap besar pada suku depan. Lembaran imbangan kami kekal dalam kedudukan yang kukuh.

Hutang terhadap jumlah aset pada bahagian berkadar REIT adalah 41.8%. Hutang terhadap EBITDA yang disesuaikan pada bahagian berkadar REIT adalah 7.1 kali ganda dan nisbah liputan aset tanpa beban kami kepada hutang tidak bercagar adalah 3.21 kali. Hutang korporat pada 30 Jun 2026 terdiri daripada $550 juta debitan, satu pinjaman jangka tidak bercagar sebanyak $250 juta dan garis kredit pada $225 juta. Pada bulan Jun 2026, kami menebus debitur senior Series R $250 juta semasa matang, yang menanggung faedah pada 2.906%.

Penebusan terutamanya dibiayai menggunakan talian kredit operasi tidak bercagar. Di bahagian penyewaan, kami menerima pembayaran penamatan pajakan kira-kira $15.7 juta dari Bell Canada di 200 Bouchard Boulevard di Montreal. Kami mencatatkan pelarasan bukan tunai yang sepadan dengan garis lurus sewa kontrak kira-kira jumlah yang sama. Oleh itu, pembayaran penamatan pajakan 200 Bouchard tidak memberi kesan kepada pendapatan operasi bersih dan FFO untuk Q2 2026.

Walau bagaimanapun, pendapatan operasi bersih harta tanah yang sama, asas tunai, dan AFFO dipengaruhi positif sebanyak $15.7 juta, kerana H&R memotong item bukan tunai termasuk garis lurus sewa kontrak dalam mengira jumlah ini. Pada bulan Julai 2026, pajakan 200 Bouchard dipinda lagi untuk memajukan tarikh penamatan pajakan hingga Ogos 2026, yang mengakibatkan H&R menerima pembayaran penamatan pajakan akhir sebanyak $56.1 juta pada bulan Julai 2026. Sila rujuk siaran akhbar dan MD&A kami untuk maklumat lanjut mengenai rawatan perakaunan yang dijangkakan untuk Q3.

FFO untuk Q2 2026 adalah $0.247 seunit berbanding $0.314 seunit pada Q2 2025, mencerminkan NOI yang lebih rendah daripada pelupusan harta tanah sebahagiannya diimbangi oleh pengurangan kos kewangan akibat penggunaan hasil daripada pelupusan harta tanah untuk membayar hutang korporat dan peningkatan pendapatan kewangan dari pinjaman pembinaan kami kepada Reddit JV. Nisbah pembayaran FFO kami adalah 60.7% yang sihat untuk Q2 2026. Termasuk dalam AFFO untuk tiga dan enam bulan yang berakhir pada 30 Jun 2026 adalah tambahan bahagian belakang sewa kontrak yang berkaitan dengan pembayaran penamatan pajakan 200 Bouchard, bersamaan dengan kira-kira $0.06 seunit.

Dengan memecah pendapatan operasi bersih hartanah kami yang sama secara tunai antara segmen, kediaman turun 0.1% dalam dolar AS untuk Q2 2026 berbanding Q2 2025. Emily akan memberikan butiran lanjut mengenai keputusan Lantower tidak lama lagi. Pendapatan operasi bersih harta tanah yang sama segmen industri kami secara tunai menurun 0.7% pada Q2 2026 berbanding Q2 2025, terutamanya disebabkan oleh penurunan penghunian harta tanah yang sama selama 18 bulan berakhir pada 30 Jun 2026 daripada 98.9% pada 31 Disember 2024 kepada 92.7% pada 30 Jun 2026.

Ini sebahagiannya diimbangi oleh pertumbuhan kadar sewa yang kuat. Pendapatan operasi bersih harta tanah yang sama segmen pejabat kami secara tunai, tidak termasuk pembayaran penamatan pajakan Bouchard, menurun 6.5% pada Q2 2026 berbanding Q2 2025, terutamanya disebabkan oleh tamat tempoh pajakan RBC seluas 188,526 kaki persegi di 330 Front Street di Toronto pada 31 Disember 2025. Segmen runcit kami yang sama pendapatan operasi bersih harta tanah, asas tunai, dalam dolar AS menurun 5.9% pada Q2 2026 berbanding Q2 2025 kerana penurunan dalam pelbagai pendapatan.

Segmen kediaman dan industri kini merangkumi 86% daripada aset hartanah kami. Portfolio pejabat kami, yang terdiri daripada 12 hartanah, kini menyumbang 10% daripada aset hartanah kami. Satu-satunya aset runcit yang tersisa ialah komponen komersil River Landing, yang merangkumi 4% daripada jumlah aset hartanah kami. Dengan itu, saya akan menyerahkan panggilan kepada Emily, yang akan membimbing kami melalui prestasi operasi merentasi portfolio kediaman Lantower. Emily, tolong teruskan.

Emily

Terima kasih, Cheryl, dan selamat pagi semua orang. Saya akan mulakan dengan gambaran keseluruhan prestasi suku kedua kami dan persekitaran operasi di seluruh platform multifamily kami sebelum beralih kepada trend pasaran. Untuk tiga bulan yang berakhir pada 30 Jun 2026, pendapatan operasi bersih harta tanah yang sama secara tunai dalam dolar AS menurun 10 mata asas berbanding dengan tempoh 2025 masing-masing. Walaupun tekanan jangka pendek kekal di Sunbelt, penghunian semakin meningkat dan aktiviti pajakan dan trend harga memberikan tanda-tanda yang menggalakkan ketika kita bergerak melalui separuh kedua.

Keputusan suku kedua kami mencerminkan peningkatan berterusan di seluruh portfolio dan prestasi yang menggalakkan pada suku penuh pertama kami di bawah Pengurusan Hartanah Greystar. Penghunian di Sunbelt mengakhiri suku tahun 145 mata asas lebih tinggi daripada Q1 dan 70 mata asas lebih tinggi daripada Q2 2025 berakhir. Selain itu, metrik lalu lintas dan penukaran juga telah diperkuat. Pertanyaan pajakan meningkat 24% pada Q2 berbanding Q1, manakala lalu lintas meningkat sebanyak 15% ke arah permohonan.

Penukaran meningkat 540 mata asas secara berurutan. Walaupun harga tetap kompetitif di beberapa pasaran Sunbelt, petunjuk operasi kami terus bergerak ke arah yang betul. Sewa permintaan efektif bersih meningkat 30 mata asas dari Q1 hingga Q2 di Sunbelt berbanding dengan penurunan kira-kira 100 mata asas dalam tempoh yang sama pada tahun 2025. Peningkatan ini, bersama-sama dengan peningkatan penghunian dan penukaran yang lebih kuat, memberikan bukti awal peningkatan daya tarikan harga.

Asas yang lebih luas yang menyokong portfolio kami tetap utuh. Nyatakan dengan jelas, pasar kami adalah tempat di mana orang mahu tinggal. Pasaran Sunbelt terus mendapat manfaat daripada aliran masuk domestik, terutamanya Dallas, Austin, Charlotte dan Raleigh, sementara pasaran gerbang terus menunjukkan daya tahan walaupun mengubah corak migrasi. Permintaan terus mendapat manfaat daripada kelebihan mampu milik penyewaan berbanding pemilikan rumah. Oleh kerana tekanan bekalan sederhana di banyak pasaran kami, kami percaya gabungan lalu lintas yang lebih kuat, penukaran yang lebih baik dan peningkatan penghunian meletakkan portfolio dengan baik untuk peningkatan selanjutnya sepanjang separuh kedua tahun ini. Beralih kepada pembangunan, projek Florida Reddit kami menyelesaikan pembinaan pada bulan Julai dan menerima TCO mereka. Pajakan sedang dijalankan dengan Lantower Bayside dengan 41 pajakan dan Lantower Sunrise pada 17 pajakan sehingga hari ini. Ringkasnya, keputusan suku kedua kami menunjukkan kemajuan yang dapat diukur merentasi beberapa petunjuk operasi utama. Penghunian semakin meningkat, aktiviti pajakan dan penukaran telah bertambah kuat dan hutang buruk berada pada tahap terendah sejarah.

Yang penting, trend ini berlaku bersama peningkatan dalam meminta sewa Sunbelt. Kami digalakkan oleh keputusan awal pasukan pengurusan harta tanah Greystar dan percaya gabungan pelaksanaan operasi yang lebih kuat, meningkatkan keadaan pasaran dan kedudukan platform yang lebih berskala Lantower serta kami bergerak melalui keseimbangan tahun 2026. Akhirnya, saya ingin mengiktiraf pasukan Lantower dan Greystar kami untuk perkongsian dan pelaksanaan berterusan mereka semasa peralihan.

Tumpuan mereka pada penyewaan, perkhidmatan pelanggan dan disiplin operasi hanyalah permulaan peningkatan berterusan dalam prestasi portfolio. Dan dengan itu saya mengembalikan perbualan kepada Tom.

Tom

Terima kasih, Emily. Sebelum saya tutup, saya ingin kembali ke transaksi ini untuk kali terakhir. Saya menyedari bahawa apa yang saya kongsikan hari ini, bersama dengan panggilan bersama Selasa dan siaran akhbar kami, tidak menjawab setiap soalan yang anda ada. Terdapat perkara-perkara yang akan didedahkan dengan sewajarnya dalam Pekeliling Maklumat Pengurusan, dan kami komited untuk memberikan perincian itu sepenuhnya dan telus apabila ia difailkan dalam beberapa minggu akan datang. Atas sebab itu, kami tidak membuka talian untuk Q & A hari ini.

Saya tidak fikir ia akan adil untuk meletakkan anda dalam kedudukan di mana jawapan yang jujur untuk kebanyakan soalan anda adalah bahawa ia akan berada dalam pekeliling. Sementara itu, saya sedia. Sila berasa bebas untuk menghubungi terus. Saya gembira untuk menerima panggilan anda. Terima kasih atas minat berterusan anda terhadap H&R REIT dan atas kesabaran anda semasa kami menjalankan proses ini bersama-sama.

OPERATOR (Moderator)

Tuan-tuan dan puan-puan, ini menyimpulkan panggilan persidangan anda untuk hari ini. Kami mengucapkan terima kasih kerana mengambil bahagian dan kami meminta anda memutuskan sambungan talian anda.

Penafian: Transkrip ini disediakan untuk tujuan maklumat sahaja. Walaupun kami berusaha untuk ketepatan, mungkin terdapat kesilapan atau ketinggalan dalam transkripsi automatik ini. Untuk penyata syarikat rasmi dan maklumat kewangan, sila rujuk pemfailan SEC syarikat dan siaran akhbar rasmi. Kenyataan peserta dan penganalisis korporat mencerminkan pandangan mereka pada tarikh panggilan ini dan tertakluk kepada perubahan tanpa notis.