Transkrip: Panggilan Persidangan Pendapatan Hartanah Logistik Q2 2026

Logistic Properties (AMEX: LPA) melaporkan keputusan kewangan suku kedua pada hari Khamis. Transkrip dari panggilan pendapatan suku kedua syarikat telah disediakan di bawah.

Transkrip ini dibawa kepada anda oleh API Benzinga. Untuk akses masa nyata ke keseluruhan katalog kami, sila lawati https://www.benzinga.com/apis/ untuk perundingan.

Panggilan pendapatan penuh boleh didapati di https://events.q4inc.com/attendee/941803188

Ringkasan

Logistic Properties melaporkan peningkatan pendapatan 26.1% tahun ke tahun, dengan pertumbuhan pendapatan sewa yang ketara di Peru (50.4%) dan Colombia (29.3%).

Syarikat itu mencapai penghunian 100% di seluruh platform logistiknya dan melaporkan pertumbuhan NOI 27%, didorong oleh aktiviti pajakan yang kuat dan peningkatan sewa pasaran.

Tonggak strategik utama adalah pemberian nilai $145 juta dari Lima Sur Park di Peru, dengan hasil yang akan dilaburkan semula di Mexico untuk mengembangkan jejak syarikat.

Syarikat itu merancang pertumbuhan yang ketara di Mexico, bertujuan untuk mewakili lebih 50% daripada portfolionya dalam masa dua hingga tiga tahun, memanfaatkan pengambilalihan dan perkongsian strategik.

Logistic Properties komited untuk mengekalkan operasi di Peru, Colombia, dan Costa Rica walaupun fokus strategik di Mexico, kerana kedudukan pasaran yang kuat dan peluang pertumbuhan.

Pembangunan di Peru sedang berkembang, dengan kemudahan baru menambah 440,000 kaki persegi GLA yang dijangka menyumbang kepada NOI bermula pada suku ketiga dan keempat.

Peningkatan peso Colombia baru-baru ini memberi kesan positif kepada pendapatan, dengan jangkaan masa depan untuk memanfaatkan ekuiti dan hutang tempatan untuk membiayai pengembangan.

Pengurusan menyerlahkan perkongsian strategik, seperti dengan FIBRA Prime, untuk meningkatkan penciptaan nilai jangka panjang dan mengekalkan kawalan operasi ke atas aset yang dijual.

Syarikat menjangkakan penjualan aset selanjutnya untuk menyokong pertumbuhan di Mexico, sambil mendapat manfaat daripada persekitaran mesra perniagaan di Peru dan Colombia.

Logistic Properties meningkatkan jangkauan pelaburnya dan telah memulakan liputan ekuiti dengan beberapa firma untuk meningkatkan keterlihatan pasaran dan menutup jurang penilaian.

Transkrip Penuh

PENGENDALI

Pada masa ini, semua peserta berada dalam mod pendengaran sahaja, dan sila ambil perhatian bahawa panggilan ini sedang direkodkan. Akan ada peluang untuk anda bertanya pada akhir persembahan hari ini. Sekarang saya ingin menyerahkan panggilan kepada Encik Camilo Ujoa, ketua Hubungan Pelabur. Tolong teruskan.

Camillo Joa, Hubungan Pelabur

Selamat datang ke panggilan persidangan pendapatan suku kedua Logistic Properties 2026. Nama saya Camillo Joa dengan pasukan Perhubungan Pelabur Logistic Properties. Menyertai saya pada panggilan hari ini ialah Steven Salderiaga, Ketua Pegawai Eksekutif kami, dan Paul Smith, Ketua Pegawai Kewangan. Sebelum kami meneruskan semakan hasil kewangan dan operasi Logistic Properties, sila ambil perhatian bahawa maklumat yang dibentangkan semasa panggilan ini bertujuan untuk tujuan maklumat sahaja dan tidak merupakan tawaran untuk membeli atau menjual sebarang sekuriti.

Kenyataan berpandangan ke hadapan yang dibuat semasa panggilan ini tertakluk kepada beberapa risiko dan ketidakpastian yang dibincangkan dalam pemfailan Logistik Properties dengan SEC. Keputusan sebenar, prestasi, dan peluang prospektif kami mungkin berbeza secara signifikan daripada yang dinyatakan atau tersirat dalam pernyataan ini. Kami tidak bertanggungjawab untuk mengemas kini atau menyemak sebarang kenyataan berpandangan ke hadapan selepas panggilan ini. Kami telah menyediakan bahan tambahan yang mungkin kami rujuk semasa panggilan.

Kami menggalakkan anda untuk melawat laman web kami, ir.lpamericas.com, untuk memuat turun bahan-bahan ini. Sila ambil perhatian juga bahawa semua perbandingan yang akan kita bincangkan semasa panggilan hari ini adalah tahun ke tahun, kecuali jika kita perhatikan sebaliknya. Esteban akan memulakan tinjauan hari ini. Esteban, tolong teruskan.

Steven Salderiaga, Ketua Pegawai Eksekutif

Selamat pagi dan selamat datang semua orang. Terima kasih kerana menyertai kami. Ini adalah suku kejayaan bagi Logistic Properties dari segi hasil kewangan kami dan langkah-langkah strategik yang kami ambil untuk mengkristal nilai dan meletakkan platform kami untuk membina saluran pertumbuhan yang menarik untuk tahun 2027 dan seterusnya. Saya gembira untuk melaporkan bahawa kami memperluaskan momentum kukuh kami pada suku kedua sambil sekali lagi mengatasi rakan sebaya kami dalam penghunian, yang bertahan pada 100% di seluruh platform logistik serantau kami.

Pendapatan secara material dipercepat sekali lagi, meningkat 26.1% tahun ke tahun, diketuai oleh Peru dan Colombia di mana pendapatan sewa masing-masing meningkat 50.4% dan 29.3%. Di Kosta Rika, pendapatan meningkat 5.6%, mencerminkan operasi yang stabil sepenuhnya dalam portfolio Logistic Properties. Kemajuan tambahan kami didorong oleh aktiviti penyewaan yang kuat dan penghunian di kemudahan terbaru kami, bersama-sama dengan peningkatan sewa pasaran yang kami dapatkan melalui pembaharuan, pengembangan dan pelepasan.

Pertumbuhan NOI sama-sama kuat, meningkat 27% dengan NOI harta yang sama meningkat 14.5%. Pertumbuhan yang berterusan dalam keuntungan kami adalah berkat perkhidmatan pelanggan yang luar biasa yang kami sediakan dan kekuatan harga yang diberi oleh kedudukan pasaran yang menguntungkan dan jenama yang kuat, kedua-duanya tercermin dalam peningkatan sewa purata setiap kaki persegi yang meningkat 10%. Juga mendorong keuntungan adalah leveraj operasi kami, yang secara beransur-ansur bertambah baik apabila kami meningkatkan platform kami di empat negara yang kami beroperasi.

Sebagai tambahan kepada hasil kewangan dan operasi kami yang kukuh, suku kedua menandakan tonggak strategik utama dengan pencarian taman Lima Sur kami di Peru dengan harga $145 juta, mewakili kadar had di tempat kira-kira 7%. Selaras dengan strategi kami dan penempatan semula perniagaan kami, kami akan memperuntukkan hampir semua hasil bersih transaksi ini ke dalam pengembangan jejak Properties Logistik di Mexico. Itu kira-kira $65 juta selepas membayar kira-kira $60 juta hutang dan membayar cukai keuntungan modal.

Mengambil keuntungan secara selektif daripada aset yang stabil dan berpengalaman seperti Lima Sur dan memperuntukkan modal yang dihasilkan ke dalam hartanah yang menghasilkan pulangan tinggi adalah kelebihan yang berbeza untuk menjadi syarikat hartanah bersepadu secara menegak multinasional. Ia membolehkan Logistic Properties untuk menangkap faedah strategik portfolio yang seimbang dan pelbagai sambil juga memanfaatkan fasa yang berbeza dalam kitaran hartanah setiap negara secara oportunistik.

Daripada terlibat pada satu set peristiwa ekonomi dalam satu geografi, ia juga merupakan tuas penciptaan nilai yang baru dan meningkatkan dalam perniagaan teras kami. Dengan kata lain, pengewangan Taman Lima Sur kami mewakili perjalanan balik yang berjaya merentasi keseluruhan rantaian nilai hartanah daripada pembangunan ladang hijau hingga penstabilan penyewaan bahagian portfolio kami yang bermakna. Ini adalah yang pertama dari beberapa transaksi dan perkongsian yang berpotensi akan datang pada tahun-tahun mendatang, diikuti dengan pelaburan semula untuk mewujudkan kitaran penciptaan nilai yang baik untuk rakan pemegang saham kami.

Ini juga akan menjadikan Logistic Properties lebih ringan modal di pasaran asas kami ketika kami menyesuaikan semula lembaran imbangan kami lebih ke arah Mexico sambil mengekalkan sebahagian besar aset kami dalam dolar AS dan beralih kepada model perniagaan yang lebih cekap modal. Penting untuk diperhatikan bahawa kami menjual Lima Sur pada kira-kira 18% melebihi nilai bawaannya yang dinilai secara bebas dalam buku kami. Premium dan kadar had di belakangnya adalah bukti yang keras dan jelas mengenai kemampuan kita untuk melaksanakan apa yang telah kami tetapkan dengan disiplin dan ketetapan, dengan sangat menyedari nilai asas aset kami yang dapat disahkan dan platform operasi yang baru mula membuahkan hasil. Kami percaya bukti ini tidak akan hilang di pasaran dan ia memberi lebih banyak penjelasan mengenai perselisihan yang besar antara harga saham awam semasa kami dan nilai aset keras syarikat kami berdasarkan nilai buku sesaham, untuk rujukan pada akhir suku kedua. Nilai intrinsik itu, bersih cukai keuntungan modal, berjumlah $8.62 sesaham, peningkatan 16% tahun ke tahun dan 8.2% secara berurutan. Lebih-lebih lagi, menurut pandangan kami, angka ini tidak termasuk nilai platform operasi itu sendiri, yang kami fikir harus berada di atas penilaian yang adil terhadap aset keras yang menyokong perniagaan Logistic Properties.

Transaksi Lima Sur juga mencerminkan daya tarikan kemudahan kami kepada pihak ketiga institusi seperti FIBRA Prime, REIT terkemuka dalam geografi ini. Tambahan pula, perjanjian kami dengan FIBRA Prime memberikan Logistic Properties pilihan untuk membeli semula taman itu empat tahun selepas menutup penjualan semasa. Pilihan seperti ini adalah satu lagi cara kita mewujudkan nilai pemegang saham jangka panjang. Pengewangan Lima Sur juga berfungsi sebagai batu loncatan untuk pakatan strategik yang telah kami bentuk dengan Prime, yang memiliki portfolio hartanah komersil yang pelbagai dan stabil di Peru.

Perikatan kami mempertimbangkan transaksi serupa yang menggabungkan kemampuan pembangunan dan operasi Logistic Properties yang kuat dengan asas modal tempatan dan institusi Prime untuk mengeksploitasi lagi pasaran harta tanah logistik Lima yang kurang menembusi. Sebagai peringatan, melalui pakatan itu, Logistic Properties akan mengurus dan mengendalikan Lima Sur bagi pihak Prime, menjana pendapatan yuran berterusan dalam proses tersebut. Sebagai pengendali taman, kami akan mengekalkan kawalan dan akan terus mengekalkan hubungan penyewa dan memberikan kecemerlangan perkhidmatan.

Seperti yang telah kami tekankan dalam panggilan sebelumnya, mengalihkan pusat portfolio kami ke Mexico adalah komponen utama strategi kami, membolehkan kami memanfaatkan pasaran hartanah industri yang jauh lebih besar dan dinamik ini, untuk mempelbagaikan dan mengimbangi semula portfolio harta tanah dan asas penyewa kami, dan untuk mengukuhkan tawaran sempadan sempadan unik Logistic Properties kepada syarikat global dan serantau. Lebih khusus lagi, matlamat kami di Mexico adalah untuk memperoleh pulangan yang disesuaikan dengan risiko yang lebih tinggi dan memanfaatkan lagi nilai asas platform kami.

Kami akan menyebarkan semula modal dari penjualan Lima Sur ke saluran paip pemerolehan kami, bermula dengan perjanjian pembelian program untuk kemudahan Central Park 57 Kelas A yang terletak di koridor logistik utama di kawasan Mexico City yang lebih besar. Seperti yang telah kami ketengahkan pada masa lalu, hartanah yang akan kami perolehi daripada Fortham Capital dalam tempoh 12 hingga 18 bulan akan datang di bawah perjanjian $200 juta itu akan merangkumi aset yang stabil, dengan berkesan menghapuskan risiko yang berkaitan dengan pembangunan dan menyewa kemudahan.

Baki pembiayaan akan datang daripada rakan kongsi hutang dan ekuiti tempatan. Beberapa calon rakan kongsi telah menyatakan minat dan kami masih mempunyai peruntukan ekuiti yang tersedia untuk pihak ketiga tambahan yang ingin mengambil bahagian dalam taman ini. Sebagai kemas kini, kami baru-baru ini telah melantik pengurus pajakan untuk mempercepat lagi penstabilan kemudahan taman. Beliau sebelum ini memegang peranan kanan dalam penasihat dan pembrokeran hartanah, membawa lebih 30 tahun pengalaman di pasaran Mexico, dan mempunyai hubungan yang mendalam dengan syarikat cip biru di seluruh negara.

Untuk memberikan konteks kepada program pembelian Central Park 57, 2.1 juta kaki persegi mewakili kira-kira 34% daripada GLA semasa kami dan dalam masa dua hingga tiga tahun kami menjangkakan Mexico akan menjadi rumah kepada lebih daripada 50% portfolio harta tanah Logistic Properties berdasarkan set peluang semasa kami, iaitu kira-kira $1 bilion kemudahan yang terletak di koridor logistik utama di sekitar kawasan metropolitan utama dan di sepanjang Lebuhraya Persekutuan 57D. Di sana kami berhasrat untuk menggunakan modal pada kadar had 8% hingga 9% bergantung pada kualiti penyewa dan perjanjian sewa yang berlaku.

Selain menggunakannya semula modal yang dibebaskan oleh pencarian aset, kami akan membiayai pengembangan kami yang lebih luas dengan gabungan hutang bank konvensional dan modal ekuiti tempatan yang serupa seperti yang telah kami lakukan dengan jayanya pada masa lalu, di mana kami mendapatkan modal ekuiti daripada syarikat insurans dan pejabat keluarga. Logistic Properties dalam beberapa keadaan akan memegang kepentingan minoriti tetapi signifikan dalam ekuiti aset sementara juga mengekalkan peruntukan kawalan ke atas pembiayaan, pajakan, dan operasi harian aset tersebut.

Memandangkan kepakaran teras kami, kami telah membina dan melembagaikan kemampuan ini secara berterusan, memupuk pakatan tempatan sambil memperoleh yuran yang diselaraskan dengan pasaran dan insentif untuk perkhidmatan nilai tambah sepanjang perjalanan. Beberapa perkataan mengenai gambar makro semasa. Walaupun perjanjian perdagangan USMCA masih belum dapat diselesaikan, keyakinan kami terhadap Mexico teguh kerana syarikat semakin menyusun semula rantaian bekalan global mereka agar lebih dekat secara strategik dengan Amerika Utara sebagai tindak balas terhadap geseran perdagangan antara A.S. dan China. Kami menjangkakan Mexico menjadi benefisiari bersih walaupun terdapat rangka kerja semakan perjanjian tahunan yang diumumkan baru-baru ini dan kepentingannya dalam ekosistem pengeluaran dan pengedaran global akan menjadi lebih besar, seterusnya mengukuhkan kedudukan negara sebagai destinasi dekat yang sangat diinginkan. Menariknya, peningkatan defisit perdagangan AS dengan Mexico baru-baru ini adalah akibat daripada syarikat mengalihkan lebih banyak rantaian bekalan mereka ke Mexico sebagai tindak balas terhadap tarif A.S. yang diletakkan pada import China. Lebih penting lagi, trend e-dagang yang kuat dan penggunaan domestik yang berdaya tahan tetap menjadi pemacu struktur penting bagi permintaan jangka panjang untuk kemudahan logistik moden di pasar kecil utama Mexico, di mana kami akan memfokuskan pelaburan pengembangan tambahan. Angin belakang yang lebih baru dan semakin kuat adalah pembinaan kecerdasan buatan dan infrastruktur pusat data di seluruh Amerika Syarikat. Walaupun perhatian sering tertumpu pada pusat data itu sendiri, dinamik yang lebih relevan untuk platform kami adalah permintaan logistik yang besar yang dihasilkan oleh aktiviti ini di seluruh rantaian bekalan, dengan anggaran industri menunjukkan bahawa setiap trilion dolar pelaburan pusat data dapat memacu 30 hingga 40 juta kaki persegi ruang logistik tambahan. Ini adalah sumber permintaan berbilang tahun tambahan yang melengkapkan trend e-dagang dan penggunaan domestik yang telah saya jelaskan, dan ia mengukuhkan daya tarikan koridor logistik yang kami sasarkan untuk pelaburan. Data pasaran terkini juga menggalakkan. Pembinaan baru di sektor hartanah perindustrian Mexico hampir dengan puncak 2023, dan ini mengikuti ruang seluas 47 juta kaki persegi yang diserap tahun lalu.

Walaupun tahap permintaan lebih rendah setakat ini pada tahun 2026, permintaan untuk kemudahan tetap kuat di Mexico City dan Guadalajara, sementara ia berbeza di seluruh pasaran industri utara seperti Tijuana dan Monterrey kerana ketidakpastian di sekitar USMCA. Khususnya di Guadalajara, kekuatan ini semakin diperkuat oleh permintaan yang berkaitan dengan elektronik dan rantaian bekalan pusat data ketika pengeluar yang melayani pelanggan berskala hiperscale mengembangkan jejak mereka di rantau ini.

Yang penting, permintaan untuk ruang logistik, tempat manis kami, lebih tinggi daripada ruang pembuatan untuk pertama kalinya di Mexico dalam beberapa tahun. Ini tidak menghairankan kerana e-dagang terus berkembang pesat dan hanya mencapai sekitar 20% jualan runcit di Mexico, sementara keperluan untuk redundansi tepat waktu di kalangan beberapa peruncit dalam talian juga mendorong permintaan untuk gudang moden seperti kami. Trend ini juga mencerminkan evolusi positif jangka panjang dalam penggunaan domestik ketika kelas menengah negara terus berkembang dan pendapatan isi rumah terus meningkat.

Dengan kata lain, permintaan untuk infrastruktur pengedaran untuk melayani ekonomi yang didorong oleh pengguna yang berkembang akan dikekalkan untuk masa hadapan. Seperti yang telah kami sampaikan pada masa lalu, penyatuan yang dijalankan di kalangan syarikat hartanah industri besar Mexico dijangka mewujudkan peluang tambahan bagi kami untuk memperoleh portfolio harta tanah bersaiz sederhana dalam lingkungan $70 juta hingga $150 juta ketika pemeroleh akhirnya memangkas portfolio mereka yang baru diperoleh.

Untuk Hartanah Logistik, hartanah ini akan terletak di pasar kecil utama yang juga menarik bagi syarikat global dan serantau yang kami layani dan sasarkan, tetapi bukan saiz harta tanah atau kawasan yang biasanya menjadi tumpuan pesaing kami yang lebih besar. Pilih aset berkualiti tinggi seperti di Central Park 57 juga memberikan banyak peluang bagi kami untuk berkembang di Mexico. Mengelakkan proses lelongan yang sangat kompetitif, kami terus mengutamakan pengambilalihan luar pasaran dan proprietari, memanfaatkan pasukan dan hubungan tempatan kami dan, jika diperlukan, menggunakan struktur perkongsian seperti yang kami miliki dengan Fortham.

Kami menyukai hartanah yang menjadi rumah kepada penyewa berkualiti tinggi yang memberi tumpuan kepada logistik atau pembuatan ringan yang berorientasikan domestik, sementara secara amnya mendorong pelaburan yang terdedah kepada turun naik jangka pendek dasar perdagangan yang berubah dengan cepat, seperti yang terletak di pasaran utara Mexico. Walaupun kami menilai pakatan yang berbeza untuk menghasilkan wang secara selektif aset matang tertentu dengan tujuan untuk memiringkan portfolio Logistic Properties secara geografi ke arah Mexico, kami tetap komited sepenuhnya terhadap Costa Rica, Colombia, dan Peru di mana kami adalah peneraju pasaran.

Ini penting untuk menyediakan penyelesaian gudang pelbagai pasaran yang lancar kepada pelanggan semasa dan masa depan, kerana kami adalah satu-satunya syarikat hartanah industri awam yang beroperasi di seluruh sempadan negara-negara ini. Oleh itu, platform kami akan terus dilaburkan di Peru, berlabuh oleh Parque Logístico Callao, yang merupakan asas operasi berterusan kami dan pertumbuhan masa depan di negara ini. Untuk menjadi jelas, kami menjangkakan pasaran asas kami kekal sebagai sumber nilai yang konsisten, terutamanya kerana bekalan struktur ruang logistik moden masih agak rendah di dalamnya.

Lebih-lebih lagi, kami didorong oleh pilihan raya presiden baru-baru ini di Peru dan Colombia, di mana pentadbiran mesra perniagaan baru kini mengatur negara-negara ini. Perubahan sentimen perniagaan telah segera dan dapat dirasakan, dengan permintaan yang ditekan dan aktiviti umum tergesa-gesa. Selanjutnya, trend penggunaan domestik tetap kukuh, tahap penembusan e-dagang tetap rendah walaupun sektor ini dilancarkan pesat, dan pasaran asas kami juga dijangka mendapat manfaat, seperti Mexico, dari wilayah rantaian bekalan yang telah dijalankan.

Atas semua sebab ini, kami komited dengan Peru, Colombia, dan Costa Rica, yang penting dalam penawaran sempadan sempadan yang lancar Logistic Properties. Beralih ke bahagian pembangunan, yang tertumpu pada Peru pada masa ini, kami tetap mengikut bajet dan mengikut jadual dengan dua kemudahan yang akan menambah sejumlah 440,000 kaki persegi GLA di Parque Logístico Callao, yang terletak di salah satu subpasar logistik paling terhad bekalan di Peru.

Bersama-sama mereka kini 92% sebelum disewa, mencerminkan tahap permintaan yang berterusan untuk kemudahan kualiti institusi. Bangunan 200 hampir selesai dan akan menyumbang $1.3 juta NOI tahunan bermula pada suku ketiga, manakala Bangunan 400 akan menyumbang $1.6 juta bermula pada akhir suku keempat. Penting untuk diperhatikan bahawa, sebagai tambahan kepada pertumbuhan tambahan yang akan dihasilkan oleh kemudahan ini, tahap NOI mereka sama dengan hasil pembangunan kira-kira 13%.

Lebih jauh di hadapan adalah pad siap sekop yang tinggal di mana kami akan membangunkan bangunan kelima di taman yang sama dan yang kami ingin disewa pra-sewa tahun ini. Menambah penghantaran bangunan baharu, kami mempunyai kemas kini sewa mark-ke-pasaran yang berterusan yang tertanam di portfolio sedia ada kami, yang akan membantu mendorong pendapatan organik tambahan dan pertumbuhan NOI. Menyumbang kepada ini akan menjadi pendapatan yuran yang kami terima untuk menguruskan taman Lima Sur yang kami jual kepada FIBRA Prime.

Ini adalah aliran pendapatan ringan modal baharu yang akan datang, dengan lebih banyak yang akan datang apabila kami melepaskan aset matang lain pada masa akan datang. Di luar pendapatan yuran baharu, kami menjangkakan sebarang penjualan aset masa depan membuat perbezaan besar antara nilai buku Logistic Properties dan harga saham lebih jelas kepada pelabur. Seperti yang saya nyatakan sebelumnya, sementara itu, untuk membantu menutup jurang penilaian semasa, kami telah meningkatkan jangkauan pelabur kami, meningkatkan penyertaan kami di persidangan industri dan pelabur, dan meningkatkan kehadiran digital kami dengan tujuan untuk membawa Logistic Properties kepada perhatian khalayak peserta pasaran yang lebih luas yang dapat membantu mendorong permintaan dan kecairan tambahan untuk saham kami. Usaha itu mula membuahkan hasil, seperti yang ditunjukkan oleh aktiviti perdagangan Logistic Properties yang lebih baik. Satu komen terakhir sebelum saya menyerahkan panggilan kepada Paul. Tiga firma baru-baru ini memulakan liputan ekuiti pada Logistic Properties. BTG Pactual, salah satu bank pelaburan yang paling relevan di rantau ini, memulakan liputan yang memperluas jangkauan kami kepada pelabur institusi di seluruh rantau ini dan di pasaran modal utama AS dan Eropah.

Watertower, sebuah firma penyelidikan ekuiti dan penglibatan pelabur, juga memulakan liputan penyelidikan ekuiti bersama dengan Sidoti, broker peniaga yang baru-baru ini melancarkan penyelidikan tajaan juga. Anda boleh mendapatkan laporan di laman web setiap syarikat. Kami melihat ini sebagai langkah penting dalam menjelaskan kisah ekuiti dan perniagaan kami, serta dalam meningkatkan keterlihatan pasaran Logistik Properties. Kami berharap liputan baru membantu meningkatkan pemahaman pasaran tentang platform kami dan nilai relatifnya.

Paul, tolong teruskan.

PENGENDALI

Terima kasih. Pada masa ini, kami akan membuka lantai untuk soalan anda. Jika anda ingin bertanya, sila tekan bintang-1 pada papan kekunci telefon anda. Untuk menarik balik soalan anda, tekan bintang-1 sekali lagi. Kami meminta anda mengambil telefon bimbit anda semasa bertanya, dan jika anda diredamkan secara tempatan, sila ingatlah untuk menyahsekam peranti anda. Sebagai peringatan, anda juga boleh menghantar soalan anda dalam talian dengan menggunakan fungsi Q & A platform siaran web. Sila tahan semasa kami menyusun senarai Q & A.

Soalan pertama anda berasal dari baris Eric Goldstein dari Water Tower Research. Tolong teruskan.

Eric Goldstein, Penganalisis di Penyelidikan Menara Air

Hei, selamat pagi, kawan-kawan. Banyak maklumat yang hebat. Saya hanya mempunyai beberapa soalan. Jadi sewa purata setiap kaki persegi meningkat sekitar 10% pada mata wang tetap pada suku kedua, saya rasa. Bagaimana kita harus memikirkannya untuk separuh belakang tahun ini? Adakah anda menjangkakan peningkatan yang serupa pada suku ketiga dan keempat berbanding tahun yang lalu?

Esteban

Hai, Eric, Esteban di sini. Terima kasih kerana menyertai panggilan kami. Ia adalah soalan yang indah. Ya, kadar sewa berdasarkan mata wang tetap meningkat 10%. Untuk separuh kedua tahun ini, kami tidak mengharapkannya begitu banyak, cuba menghapuskan komponen FX, kerana kami tidak mempunyai banyak pajakan atau pajakan semula yang berlaku pada separuh belakang tahun ini. Oleh itu, kita harus menjangkakan bahawa ia akan kekal pada tahap yang sama.

Eric Goldstein, Penganalisis di Penyelidikan Menara Air

Baiklah. Dan saya hanya mempunyai beberapa soalan lain, hanya masa. Jadi dari penjualan aset, anda akan mengambil, anda tahu, $65 juta bersih pembayaran hutang dan cukai yang perlu anda bayar. Bolehkah anda bercakap tentang masa menerima wang tunai itu? Adakah anda menjangkakan perkara itu akan datang pada separuh kedua tahun ini? Hebat.

Esteban

Oleh itu, izinkan saya menunjukkan, ya, kami menjangkakan transaksi itu ditutup dalam beberapa bulan akan datang. Ia sudah melalui kelulusan pengawalseliaan yang biasa dalam transaksi semacam ini. Kami menjangkakan untuk mendapatkan pembayaran pertama pada, katakanlah, suku ketiga. Saya menjangkakan itu pada bulan September, sebelum akhir suku ketiga. Dan dari itu kita akan mempunyai modal yang tersedia untuk kemudian diteruskan semula ke Mexico. Kami mempunyai beberapa komponen yang ditangguhkan, dan kami menjangkakan, omong-omong, akan benar-benar mengemukakan langkah kewangan.

Oleh itu, kita akan mempunyai sebahagian besar modal itu lagi pada bulan September. Mungkin ia boleh tergelincir ke Oktober, tetapi itulah masa yang kita ramalkan. Jadi kita akan dapat memiliki wang tunai itu.

Eric Goldstein, Penganalisis di Penyelidikan Menara Air

Baiklah. Dan kemudian beberapa perkara lain yang anda sebutkan: terdapat penyatuan di kalangan syarikat hartanah di Mexico, yang saya rasa anda katakan mewujudkan peluang untuk anda kerana ketika syarikat bergabung, mereka mungkin ingin menjual beberapa hartanah mereka yang lebih kecil. Adakah itu idea?

Esteban

Ya, itu betul. Sepanjang 12 bulan terakhir, 18 bulan, kami telah melihat penyatuan Prologis dan Terrafina, dan kemudian Fibra Monterrey dengan Fibra Macquarie. Dan kami mengharapkan FIBRA tersebut memangkas portfolio mereka. Itu dialu-alukan. Ini adalah bahagian yang sihat dari dinamik kerana mereka menilai semula pegangan mereka yang bersepadu sepenuhnya, dan kami menjangkakan beberapa aset tersebut dapat dimainkan. Kami mengharapkan Logistic Properties menjadi pembeli yang berminat, bersedia dan mampu dalam situasi tersebut.

Eric Goldstein, Penganalisis di Penyelidikan Menara Air

Baiklah, dan soalan terakhir untuk anda. Oleh itu, saya tahu, maksud saya jelas fokusnya adalah pada Mexico dari segi pertumbuhan yang akan datang, tetapi anda menyebut lebih banyak pentadbiran mesra perniagaan sekarang di Peru dan Colombia. Jadi adakah itu membuat anda memikirkan semula pertumbuhan dan di mana anda ingin menggunakan modal ke hadapan? Adakah Peru dan Colombia menjadi lebih menarik daripada mungkin apa yang sebelumnya, atau adakah ia masih tertumpu pada Mexico?

Esteban

Itu nuansa yang hebat. Ia masih tertumpu terutamanya di Mexico hanya kerana kedalaman, skala pasaran, peluang yang kita lihat, kemungkinan dalam denominasi mata wang, yang, misalnya, adalah sesuatu yang harus kita pertimbangkan dalam geografi seperti Colombia, bukan di Peru. Di Peru kami beroperasi dalam dolar. Tetapi mempunyai pentadbiran mesra perniagaan meningkatkan sentimen, meningkatkan aktiviti perniagaan. Kita semua tahu bagaimana ia berfungsi, dan kita mula melihat kesan itu.

Peru mempunyai angin belakang yang indah sekarang. Ekonomi mereka berada pada kedudukan yang sangat stabil, dan Colombia sekarang - dan kita akan membincangkannya kemudian, walaupun terdapat peristiwa baru-baru ini, bencana alam yang berlaku pada hari Isnin - benar-benar berada pada sikap yang jauh lebih baik, dan terdapat permintaan yang terpaksa kerana terdapat beberapa tahun di mana penawaran sangat terhad. Jadi kita melihat aktiviti. Tetapi sekali lagi, kami ingin memberi tumpuan kepada menaikkan modal ekuiti domestik tempatan yang boleh datang bersama kami dan oleh itu menangani permintaan itu, tetapi mengekalkan sebahagian besar lembaran imbangan kami condong ke Mexico.

Eric Goldstein, Penganalisis di Penyelidikan Menara Air

Baiklah, hebat, terima kasih.

Esteban

Terima kasih.

PENGENDALI

Peringatan, jika anda ingin bertanya, sila tekan bintang-1 pada papan kekunci telefon anda. Soalan seterusnya anda berasal dari garis Brendan McCarthy dari Sidoti. Tolong teruskan.

Brendan McCarthy, Penganalisis di Sidoti

Hebat. Selamat pagi, semua orang. Hargai anda mengambil soalan saya di sini. Mahu kembali ke penjualan aset Lima Sur. Saya tahu anda menyebutnya dijual pada kira-kira 18% melebihi nilai yang dinilai baru-baru ini. Bolehkah anda memberikan beberapa pandangan mengenai beberapa dinamika yang menyokong premium itu? Adakah itu lebih tinggi daripada jangkaan, dan apa yang benar-benar mendorongnya?

Esteban

Hai, Brendan, terima kasih kerana menyertai panggilan itu. Esteban di sini. Lihat, saya akan mengatakan bahawa penjualan pasti berada dalam bidang apa yang kita fikir mungkin. Terdapat bekalan Kelas A yang sangat terhad di pasaran. Sebahagian daripadanya juga boleh dikaitkan dengan premium portfolio, sebagai contoh. Oleh itu, apabila kita melihat rundingan itu berlaku, kami memimpin itu secara langsung kerana ia sangat relevan, sangat material, dan ia adalah transformasi bagi negara. Jadi saya fikir ia hanya langkah pertama.

Kami sentiasa mempunyai harapan untuk melebihi bagaimana kami membawa nilai yang dinilai kami. Tetapi sekali lagi, kita perlu merendahkan diri kita sendiri. Oleh itu, saya tidak akan mengatakan ia adalah sesuatu yang diharapkan setiap kali, tetapi ia banyak bercakap mengenai beberapa perkara: satu, aset yang telah dibina oleh Logistic Properties; dua, penyewaan dan gabungan, kualiti, dinamika yang telah kami buat di taman kita sendiri—dan itu mungkin menjamin premium portfolio. Dan sangat sedikit dari mereka, terutama di Peru, dan di bawah latar belakang ekonomi yang berkembang pesat yang menghadapi permintaan pengguna, kita melihat situasi jenis ini timbul secara oportunistik, dan kami adalah pelabur yang rasional, dan itulah yang mendorongnya.

Brendan McCarthy, Penganalisis di Sidoti

Difahami. Saya menghargai pandangan di sana. Dan anda menyebutkan ada pilihan pembelian semula selama empat tahun untuk aset itu. Dalam keadaan apa anda akan menggunakan pilihan itu dan membeli semula aset dalam beberapa tahun?

Steven Salderiaga, Ketua Pegawai Eksekutif

Ya, kami mengekalkan pilihan itu sekali lagi kerana kami fikir pilihan dan dapat mengagregat portfolio dalam skala wawancara kami adalah sesuatu yang ingin kami capai dengan cepat, terutamanya untuk mencairkan kos G & A, yang penting. Oleh itu, mempunyai pilihan itu akan menjadi penting selama empat tahun, anda tahu, memberi kita masa yang cukup untuk menilai keadaan pada masa itu. Dan kita melihat bergantung pada ketersediaan modal dan penetapan semula kitaran hartanah di setiap pasaran, yang merupakan salah satu faedah Hartanah Logistik yang mempunyai pendekatan pelbagai geografi itu, akan memberitahu kami pada masa itu.

Jadi sekarang kita tidak mahu mendahului diri kita sendiri, tetapi kami fikir pilihan itu mempunyai nilai yang mendalam dan dalam empat tahun ia boleh masuk ke dalam wang dan mungkin masuk akal untuk mengambil semula aset tersebut. Tetapi kita akan lihat, kita akan lihat. Pada masa itu kita juga dapat menyelaraskan modal tempatan dan sekali lagi ia tidak semestinya ekuiti lembaran imbangan penuh untuk Logistic Properties tetapi sebaliknya beberapa bentuk modal yang dapat kita uruskan. Dan dengan pilihan itu, kita boleh membawa aset kembali ke lipatan tanpa mengorbankan pertumbuhan di bahagian lain platform kami.

Brendan McCarthy, Penganalisis di Sidoti

Itu masuk akal. Dan saya tahu anda menyebut bahawa anda bersedia menerima hasilnya dalam beberapa bulan di sini, tetapi pada ketika ini adakah anda menjangkakan keperluan untuk menjangkakan aset selanjutnya untuk membiayai peralihan lembaran imbangan ke Mexico atau adakah lebih banyak lagi dalam jangka masa depan kemungkinan jangka panjang?

Steven Salderiaga, Ketua Pegawai Eksekutif

Ia sentiasa menjadi kemungkinan. Kami telah memberi isyarat bahawa kami ingin berkembang di Mexico dan berkembang di Mexico dengan cepat. Dan itu mungkin memerlukan, hanya kerana skala yang dimiliki Mexico, itu mungkin memerlukan pemangkasan portfolio kita sendiri. Jadi saya tidak boleh mendahului diri saya sendiri. Tetapi ya, kita sedang mendengar, kita sedang mendengar. Dan anda tahu kami mempunyai hartanah yang menarik, penyewa di Costa Rica dan di Colombia. Oleh itu, kami berpendapat bahawa lebih banyak daripada mereka boleh datang ke hadapan.

Brendan McCarthy, Penganalisis di Sidoti

Difahami. Dan soalan terakhir untuk saya. Saya tahu anda menyebut bacaan awal dari pilihan raya Colombia baru-baru ini positif dari perspektif sentimen. Tetapi berkaitan dengan anda, saya rasa ada beberapa aset tanah yang anda miliki di Colombia. Adakah persekitaran pembangunan atau persekitaran pembiayaan bertambah baik secara material untuk mendorong anda untuk maju dengan projek-projek tersebut? Atau adakah itu terlalu awal untuk diberitahu?

Steven Salderiaga, Ketua Pegawai Eksekutif

Oleh itu, dari perspektif permintaan penyewa, kami memberikan banyak permintaan. Saya rasa persamaan yang kita cuba mengimbangi sekarang, kita mempunyai tanah. Ngomong-ngomong, ia bersebelahan dan berada di dalam taman kami. Jadi ia bukan tanah mentah, ia sudah siap untuk pad terus terang. Jadi ia mempunyai infrastruktur, izin, semuanya sudah siap untuk digunakan. Saya fikir ia adalah persamaan penyewa yang mencerna sewa pasaran baru. Di pasaran khusus ini, kami mempunyai banyak pertumbuhan sewa tertanam, yang bermaksud sewa di tempat ketinggalan dari apa yang akan diperintahkan oleh pembinaan baharu.

Dan perbualan itu adalah sesuatu yang kita lakukan dengan penyewa. Dan kadar faedah agak tinggi di Colombia sekarang. Oleh itu, ia adalah dinamik di mana kita mahu meneruskan dengan berhati-hati. Tetapi faktor yang menggalakkan ialah penyewa membunyikan telefon, mereka mahukan ruang. Pembangunan baru tidak berlaku dalam tempoh dua, tiga tahun yang lalu dan itu mendorong peningkatan sewa. Oleh itu, kami berpendapat bahawa pelonggaran kadar faedah akan membantu untuk benar-benar membuat kita memulakan.

Tetapi, omong-omong, itu mungkin datang lebih awal. Masalahnya, kita belum benar-benar melompat ke dalam air.

Brendan McCarthy, Penganalisis di Sidoti

Mendapat. Itu masuk akal. Saya menghargai anda mengambil soalan saya.

Steven Salderiaga, Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih, Brendan.

PENGENDALI

Tuan-tuan dan puan-puan, pada masa ini tidak ada soalan lagi dari talian telefon. Kami kini akan meneruskan soalan dari platform siaran web. Soalan pertama anda berasal dari garis Gordon Lee. Gordon Lee membaca: Terima kasih atas panggilan dan tahniah atas hasil yang kuat. Adakah anda terdedah sepenuhnya dalam metrik operasi anda kepada peningkatan COP vs USD baru-baru ini atau adakah anda mempunyai lindung nilai yang boleh mengurangkan keuntungan terjemahan tetapi menghasilkan keuntungan kewangan?

Juga, saya menganggap kerugian FX $600,000 berkaitan dengan ini dan segera, tetapi berapa lama masa yang biasanya diperlukan untuk variasi mata wang untuk dicerminkan dalam penilaian harta tanah apabila dilaporkan dalam USD?

Steven Salderiaga, Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih, Gordon, kami menghargai soalan anda. Secara berkesan, hanya untuk menangani maksud anda, kami tidak mempunyai lindung nilai yang disediakan, jadi kami tidak menangani pendedahan mata wang tersebut secara langsung. Sebaliknya, mengikut reka bentuk, 20% portfolio kira-kira berada dalam peso Colombia. Jadi itu dibiarkan tidak dilindungi. Dan pada titik kedua soalan anda, sebelum saya menyerahkannya kepada Paul, mengenai kesan pertimbangan FX dalam soalan anda, variasi mata wang dicerminkan secara suku demi suku kerana hartanah kami dinilai dalam mata wang tempatan setiap suku tahun dan oleh itu pergerakan mata wang diterjemahkan secara suku demi suku.

Jadi untuk merumuskan sebelum saya menyerahkannya kepada Paul, kita tidak mempunyai pagar. Dua puluh peratus didenominasikan dalam peso. Dan akhirnya, FX mengalir ke P&L kami secara suku demi suku. Paul, adakah anda mahu bercakap tentang FX?

Paul Smith (Ketua Pegawai Kewangan)

Ya, pasti. Terima kasih, Gordon, untuk soalan itu. Jadi, seperti yang telah disebutkan oleh Steven, kami mempunyai dua kesan di sini. Satu tidak direalisasikan, yang pada dasarnya adalah peningkatan aset yang diiktiraf setiap suku tahun dengan penilaian semula aset tersebut. Dan kemudian kepada soalan khusus anda mengenai kerugian 600k, itu berasal dari kesan sebaliknya yang datang dari hutang. Oleh kerana kita juga mempunyai hutang yang didenominasi dalam dolar AS, itu menimbulkan kesan di pihak yang bertentangan, terutama di Peru dan di Kosta Rika di mana kenderaan tersebut dibiayai melalui hutang denominasi AS, dan kerana mata wang tersebut juga meningkat, mereka menghasilkan kerugian yang diiktiraf pada hasil kami.

Dan kami mempunyai kesan yang sama untuk kedua-dua kolon Costa Rica dan sol di Peru.

PENGENDALI

Soalan seterusnya anda berasal dari garis Hector Cruz. Hector bertanya: Apa yang anda lakukan untuk merasionalisasi perbelanjaan G & A? Ini sangat tinggi berbanding kadar awam AS.

Steven Salderiaga, Ketua Pegawai Eksekutif

Terima kasih, Hector, kerana menyertai panggilan itu. Ya, kami ingin menangani perbelanjaan G&A. Perbelanjaan G&A menurun pada suku ini 8.7%. Ia adalah sesuatu yang kita ada di depan dan tengah. Ini adalah sebahagian daripada menetapkan platform kami untuk bersedia untuk pertumbuhan, jadi itu sepatutnya dijangkakan. Dan ia juga merupakan fungsi skala. Itulah sebabnya kami mendorong berterusan ini untuk membawa masuk modal tempatan, yang bermaksud ekuiti lain yang boleh berfungsi bersama modal lembaran imbangan kami dan dengan itu meningkatkan luas operasi yang kami miliki dan secara progresif mencairkan perbelanjaan G & A berbanding dengan asas aset kami.

Jadi kita cuba menangani perkara itu secara langsung.

PENGENDALI

Pada masa ini, tidak ada soalan lanjut. Saya sekarang akan menyerahkan panggilan kepada Esteban untuk ucapan penutup.

Esteban

Terima kasih. Sebelum saya mengulangi suku ini, saya ingin meluangkan masa untuk mengakui gempa bumi yang melanda Colombia barat pada 10 Ogos. Hati kami bersama semua orang yang terjejas dan kami mengucapkan takziah yang mendalam kepada keluarga yang kehilangan orang tersayang dan kepada masyarakat yang kini menghadapi pemulihan yang mendadak di hadapan. Saya berterima kasih untuk melaporkan bahawa semua Logistic Properties dan kakitangan penyewa di Parque Logistico Carriocenta kami di Bogota selamat dan diperakui dan kemudahan itu tidak mengalami kerosakan dan beroperasi sepenuhnya.

Seperti yang kami kongsi semalam, Colombia telah menjadi bahagian penting dalam sejarah dan masa depannya Logistik Properties. Kami berdiri bersama negara semasa masa sukar ini dan pada minggu-minggu dan bulan-bulan akan datang kami akan meneroka bagaimana Hartanah Logistik boleh menyumbang kepada pemulihan. Kami merangkumi banyak perkara hari ini dalam panggilan ini, jadi saya ingin memberikan ringkasan ringkas mengenai perkara terpenting yang ingin kami sampaikan hari ini. Pertama, platform logistik serantau yang berbeza kami kekal 100% diduduki dan terus memberikan pendapatan yang kuat dan percepatan NOI secara konsisten, kedua-duanya meningkat hampir 30% dari tahun ke tahun.

Kami menjangkakan untuk mengekalkan momentum organik ini sepanjang separuh kedua tahun ini apabila lebih banyak spread pajakan sewa tertanam bermula dan apabila kemudahan kami yang baru dibangunkan menjadi beroperasi. Kedua, kami menyelesaikan transaksi penting dengan penjualan Lima Sur Park kami, kira-kira 18% melebihi nilai mukanannya yang dinilai, dengan modal akan dilaburkan semula dalam aset pulangan tinggi di subpasaran Mexico yang disasarkan, yang sekali lagi menjadi pusat model perniagaan serantau dan rancangan pertumbuhan yang bercita-cita tinggi.

Penuaian modal ini dengan cara ini adalah tuas baru penciptaan nilai jangka panjang yang akan memainkan peranan yang lebih besar dengan masa. Selain itu, pertimbangan tunai yang kami terima untuk taman itu mencerminkan kualiti tinggi yang dilihat oleh pelabur institusi dalam aset Logistic Properties, pangkalan pelanggannya dan perkongsian berterusan. Ini mengesahkan nilai asas platform bersepadu secara menegak kami. Ketiga, walaupun permintaan struktur untuk ruang logistik tetap kuat di Mexico dan kita melihat banyak peluang untuk memperoleh aset di sana, kami tetap sangat selektif dengan fokus pada kemudahan yang memenuhi piawaian yang tepat syarikat cip biru yang kami layani dan yang terletak di koridor logistik utama yang membentuk tulang belakang sektor e-dagang negara yang berkembang pesat dan menjanjikan dinamik rantaian bekalan berkaitan AI. Dengan disiplin syarikat yang diuruskan secara dalaman dan memanfaatkan pengalaman bertahun-tahun kami, kami menjangkakan untuk menggunakan modal pada kadar had normal sebanyak 8% hingga 9%. Pada masa yang sama, kami terus memantau latar belakang makroekonomi global, terutamanya langkah-langkah inflasi dan laluan kadar faedah.

Akhirnya, ketika kami meningkatkan lagi platform pelbagai pasaran Logistic Properties untuk menangkap lebih banyak pertumbuhan penambahan nilai, kami terus mengukuhkan parit kompetitif kami sambil mendapat manfaat daripada leveraj operasi. Sebilangan besar tuas pertumbuhan kami berfungsi secara bersesuaian: penghunian penuh, pertumbuhan kadar sewa tertanam, penempatan semula modal ke dalam peluang pulangan yang tinggi, dan aliran pendapatan yuran baru. Itulah asas keyakinan kita pada bulan-bulan dan tahun-tahun akan datang.

Dan ketika kami memasuki separuh kedua tahun ini dengan lembaran imbangan terkuat dan saluran pertumbuhan terdalam dalam sejarah Logistic Properties, kami berhasrat untuk mengubahnya menjadi nilai berkekalan bagi rakan pemegang saham kami. Terima kasih sekali lagi kerana menyertai panggilan kami dan untuk keyakinan berterusan terhadap Logistik Properties. Kami tidak sabar-sabar untuk melaporkan kemajuan kami pada suku depan. Semoga hari yang baik semua orang.

PENGENDALI

Ini menyimpulkan panggilan hari ini. Terima kasih semua kerana hadir. Anda kini boleh memutuskan sambungan.

Penafian: Transkrip ini disediakan untuk tujuan maklumat sahaja. Walaupun kami berusaha untuk ketepatan, mungkin terdapat kesilapan atau ketinggalan dalam transkripsi automatik ini. Untuk penyata syarikat rasmi dan maklumat kewangan, sila rujuk pemfailan SEC syarikat dan siaran akhbar rasmi. Kenyataan peserta dan penganalisis korporat mencerminkan pandangan mereka pada tarikh panggilan ini dan tertakluk kepada perubahan tanpa notis.