Pasaran perumahan Lembah Klang akan kukuh dalam tempoh 2H

PETALING JAYA: Pasar kediaman Lembah Klang dijangka kekal stabil sepanjang tahun 2026, disokong oleh keadaan pembiayaan yang baik dan permintaan yang berterusan untuk hartanah yang terletak dengan baik.

Walau bagaimanapun, para pakar percaya pertumbuhan akan menjadi semakin selektif dan bukannya berasaskan luas, dengan permintaan tertumpu pada lokasi dan projek yang menawarkan nilai dan asas yang lebih kuat.

Pengarah Urusan JLL Malaysia Jamie Tan menjangkakan pasaran kediaman akan “kekal stabil tetapi tenduk” sepanjang tahun 2026.

“Saya tidak menjangkakan pembetulan harga purata yang ketara, tetapi saya juga tidak mengharapkan pemulihan yang kuat dalam jumlah transaksi dalam jangka masa terdekat.

“Walaupun ekonomi kekal berdaya tahan, keadaan pekerjaan agak sihat dan kadar faedah menyokong. Asas-asas ini kini dihapuskan oleh kekangan mampu milik dan keyakinan pelabur dan pembeli yang lemah,” katanya kepada StarBiz.

Tan menyatakan bahawa konflik yang berterusan di Timur Tengah telah memperkenalkan satu lagi lapisan ketidakpastian.

“Ia mempunyai implikasi terhadap harga tenaga, inflasi, kos pembinaan dan prospek ekonomi yang lebih luas.

“Kami telah melihat pembeli dan pelabur menjadi lebih berhati-hati dan menggunakan pendekatan yang lebih tunggu dan lihat dalam menghadapi ketidakpastian geopolitik seperti itu.”

Tan berkata beberapa pemaju bersaiz kecil dan sederhana juga telah menjeda pelancaran projek baru.

“Terdapat juga ketidakpastian mengenai masa pilihan raya umum yang akan datang. Walaupun ia tidak dijadualkan secara perlembagaan sehingga tahun 2028, terdapat peningkatan spekulasi masyarakat dan politik mengenai kemungkinan ia berlaku lebih awal.

“Saya fikir ketidakpastian ini juga boleh memberi kesan kepada keputusan pelaburan dan pembelian, terutamanya untuk pembelian tiket yang lebih besar seperti harta tanah.”

Oleh kerana faktor-faktor ini, Tan tidak menjangkakan pasaran kediaman akan meningkat dengan ketara pada tahun 2026 sehingga terdapat kejelasan yang lebih besar mengenai konflik Timur Tengah dan persekitaran politik domestik.

“Dari segi harga, saya menjangkakan mereka kekal berdaya tahan, tetapi dengan sedikit pertumbuhan sebenar. Pertumbuhan harga rumah terkini sekitar 1.7% sudah berada di bawah kadar inflasi semasa, jadi secara nyata tidak ada kenaikan sebenar dalam nilai rumah.

“Oleh itu, saya menjangkakan harga nominal kekal stabil secara meluas atau mencatatkan pertumbuhan satu digit rendah untuk baki tahun ini, dengan variasi yang ketara bergantung pada lokasi dan jenis hartanah,” tambah Tan.

Pengarah kanan agensi hartanah Rahim & Co International Sdn Bhd Siva Shanker menjangkakan pertumbuhan pada tahun 2026 menjadi rata dan menjangkakan “pertumbuhan kecil” pada tahun 2027.

“Tahun-tahun pertumbuhan dua digit berada di belakang kita, dan itu baik-baik saja. Kami menjangkakan pertumbuhan satu digit yang lebih sederhana di hadapan, yang kami percaya lebih mampan dalam jangka panjang.”

Menurut laporan Sorotan Harta Tanah Knight Frank bagi separuh pertama tahun kewangan 2026 (1H26), pasaran kediaman mencatatkan 52,936 unit transaksi dengan nilai kolektif RM22.6bilion pada suku pertama 2026 (1Q26).

Tahun ke tahun (y-o-y), Knight Frank berkata jumlah dan nilai transaksi harta kediaman masing-masing menurun sebanyak 10.7% dan 7.8%.

“Walaupun aktiviti pasaran lebih lemah, harga purata hartanah kediaman tetap stabil,” katanya.

Sementara itu, pasaran hartanah kediaman di Lembah Klang — yang terdiri daripada Kuala Lumpur (KL), Putrajaya dan Selangor — menunjukkan tanda-tanda kesederhanaan pada 1Q26, mencatatkan 13,906 unit transaksi bernilai RM9.3bilion, penurunan 11.2% daripada tempoh sebelumnya.

“Sebahagian besar transaksi ini adalah dalam kurungan harga RM100,000 hingga RM300,000. Sebaliknya, segmen kediaman bertingkat tinggi kekal aktif, mencatatkan 5,986 transaksi dengan nilai kolektif RM4.7 bilion. Jumlah dan nilai yang diurus niaga masing-masing lebih tinggi sebanyak 5.1% dan 18.9% y-o-y,” kata Knight Frank.

Sehingga 1H26, stok hartanah kediaman bertingkat tinggi, terutamanya kondominium dan pangsapuri servis di kawasan utama Lembah Klang, berjumlah 126,991 unit.

“Penyiapan sebanyak 3,558 unit dalam tempoh tinjauan mewakili peningkatan sebanyak 2.9% dalam bekalan kumulatif.

“Penyiapan kira-kira 9,170 unit yang akan datang menjelang 2H26 akan meningkatkan stok sedia ada sebanyak 7.2%. Projek-projek ini terletak terutamanya di KL City, Bukit Kiara dan Ara Damansara/Tropicana Damansara,” kata Knight Frank.

Seorang penganalisis berkata cabaran utama bagi pasaran kediaman kekal ketidakpadanan antara penawaran dan permintaan.

“Tahap unit siap yang tidak dijual yang tinggi, terutamanya dalam segmen pangsapuri bertingkat tinggi dan servis, boleh terus meningkat di pasaran.

“Ini mungkin mendorong pemaju untuk menggunakan pendekatan yang lebih berhati-hati terhadap pelancaran baru, dengan penekanan yang lebih besar pada lokasi, harga, pembezaan produk dan kemampuan.”

Beliau menekankan bahawa hartanah tanah di lokasi yang mapan dengan sambungan yang baik dijangka kekal disokong dengan baik, manakala segmen bertingkat tinggi cenderung menghadapi persaingan yang lebih besar di tengah-tengah bekalan sedia ada.

“Walaupun begitu, projek yang diposisikan dengan baik harus terus menarik pembeli, terutamanya di mana harga sejajar dengan permintaan pasaran.”

Dengan latar belakang ini, beliau percaya pemaju cenderung lebih selektif dengan pelancaran mereka, berpotensi mempertingkatkan projek dengan lebih berhati-hati dan memberi tumpuan kepada produk yang memenuhi permintaan yang lebih mendalam.

“Insentif dan rebat juga boleh kekal sebagai alat penting untuk menyokong penjualan, dan bukannya pengurangan harga secara langsung.”

Sementara itu, Tan percaya jumlah transaksi mungkin kekal mencabar.

“Walaupun pembeli masih berada di pasaran, mereka mengambil masa lebih lama untuk membuat keputusan dan jauh lebih selektif.

“Hartanah yang terletak dengan baik, berharga dengan betul dan memenuhi keperluan pemilik-penghuni tulen harus terus berprestasi dengan baik, manakala hartanah yang berharga melebihi jangkauan pasaran sasaran mereka akan mengambil masa lebih lama untuk dijual.”

Secara keseluruhan, Tan menjangkakan baki tahun 2026 menjadi tempoh penyatuan, dan bukannya pemulihan yang ketara atau pembetulan besar.

“Pasaran mempunyai asas asas untuk pulih, tetapi saya fikir kita memerlukan penglihatan yang lebih besar mengenai persekitaran politik geopolitik dan domestik sebelum kita melihat peningkatan yang bermakna dalam keyakinan pembeli dan pelabur,” katanya.

Dalam masa hadapan, Knight Frank berkata pelaburan infrastruktur dijangka kekal sebagai pemangkin utama untuk permintaan kediaman dan penciptaan nilai di seluruh rantau ini.

“Laluan LRT3 Shah Alam yang baru beroperasi dan Laluan Lingkaran MRT3 masa depan dijangka meningkatkan akses dan memperkuat daya tarikan pembangunan berorientasikan transit, terutamanya dalam koridor pinggir bandar yang baru muncul dan pusat bandar yang ditubuhkan,” katanya.