Hari kabur untuk sektor hartanah Malaysia

Setiap tahun, apabila cuaca kering dan pembakaran pertanian mencetuskan jerebu melintasi sempadan bermusim di seluruh Asia Tenggara, rakyat Malaysia mengeluarkan topeng muka mereka dan memeriksa Indeks Pencemaran Udara (API) Jabatan Alam Sekitar.

Walaupun masalah kesihatan awam segera, penutupan sekolah dan pengurangan penglihatan mendominasi tajuk utama, kesan ekonomi sekunder pencemaran udara yang berpanjangan jauh lebih mendalam.

Bagi industri hartanah Malaysia, kualiti udara yang buruk bertindak sebagai titik geseran senyap. Daripada menekan aktiviti pembeli rumah dan mengubah pilihan pembeli hingga mewujudkan seretan operasi di tapak pembinaan, episod jerebu yang teruk memberikan tekanan menurun yang dapat diukur di pasaran.

Walaupun jerebu bermusim sering disebut sebagai gangguan, tidak ada bukti rasmi atau statistik yang menghubungkannya dengan penurunan transaksi hartanah Malaysia. Sebaliknya, data menunjukkan bahawa turun naik pasaran terutamanya didorong oleh keadaan makroekonomi yang lebih luas, kekangan pembiayaan rumah dan tempoh percutian bermusim.

Tetapi turun naik di atas secara tidak langsung boleh dikaitkan dengan penurunan jumlah dan nilai transaksi harta tanah.

Walaupun tidak ada pecahan kewangan, apa yang didokumentasikan adalah fakta ini. Udara beracun sangat menjejaskan ekonomi Malaysia, melibatkan sekitar RM298.6 bilion setiap tahun dalam perbelanjaan penjagaan kesihatan dan kehilangan output. Ini adalah jumlah yang sama dengan hampir 15% daripada KDNK per kapita negara.

Walaupun pencemaran zarah halus di Kuala Lumpur merosot pada tahun 2025 berbanding tahun sebelumnya, tahap purata 15.7 μg/m³ masih melebihi ambang yang disyorkan oleh Pertubuhan Kesihatan Sedunia (WHO) sebanyak 5 μg/m³ lebih daripada tiga kali ganda.

Tol hartanah dari jerebu merentasi sempadan melampaui sempadan Malaysia. Di Singapura dan Indonesia, pencemaran yang teruk sering menyejukkan pandangan hartanah dan mengurangkan jumlah transaksi juga. Sementara itu, kajian 2016 dari Thailand mendokumentasikan kerosakan kewangan langsung.

Di MapTA Phut, kajian terhadap 38 komuniti mendedahkan bahawa hanya satu unit pencemaran udara tambahan mengurangkan nilai perumahan tempatan sebanyak 119.3 juta baht (RM14.63 juta).

Menghalang lalu lintas kaki

Kitaran transaksi hartanah sangat bergantung pada interaksi fizikal dari pandangan rumah terbuka hingga lawatan galeri penjualan dan perjalanan kejiranan. Apabila API naik ke jalur yang tidak sihat atau sangat tidak sihat, bakal pembeli secara sukarela mengehadkan perjalanan luar yang tidak penting.

Semasa minggu-minggu jerebu yang teruk, lalu lintas berjalan kaki di pelancaran projek baharu dan paparan hartanah sub-jualan menurun dengan mendadak.

Rumah terbuka mengalami pembatalan dan penangguhan yang meluas kerana pembeli mengutamakan tinggal di dalam rumah. Geseran ini melambatkan kelajuan transaksi, meregangkan hari purata di pasaran untuk penyenaraian aktif.

Bagi pembeli rumah antarabangsa, terutamanya mereka yang melihat tingkat tinggi mewah di Kuala Lumpur, Pulau Pinang atau Johor, mereka sangat sensitif terhadap faktor alam sekitar, terutamanya mereka yang sedar kesihatan atau mencari negara yang berkaitan dengan kesejahteraan untuk bersara. Jerebu merentas sempadan merosakkan imej Malaysia sebagai destinasi gaya hidup tropika yang bersih.

Penurunan kualiti udara sering sejajar dengan penurunan kedatangan pelancong antarabangsa dan kadar penghunian hotel, melemahkan penjualan rumah percutian jangka pendek dan hasil sewa sementara di zon berat pelancongan.

Tekanan menurun sementara ke atas nilai harta tanah

Pencemaran udara yang berterusan menimbulkan seretan sementara ke atas transaksi perumahan dan nilai sewa. Udara bersih semakin mendapat premium pasaran.

Hartanah di kawasan dengan kualiti udara mikro yang buruk secara sejarah seperti zon industri atau lokasi yang terdedah kepada kebakaran gambut tempatan mengalami hasil sewa yang tertekan kerana penyewa memilih pinggir bandar yang lebih hijau dan kurang tercemar.

Walaupun permintaan hartanah tradisional menderita semasa episod jerebu, pergeseran yang berbeza berlaku dalam apa yang diutamakan oleh pembeli rumah.

Udara bersih tidak lagi dilihat sebagai sumber semula jadi pasif tetapi dianggap sebagai kemudahan rumah premium.

Pembeli di seluruh pusat bandar semakin meneliti pelan tindakan bangunan untuk infrastruktur kesihatan terbina dalam, memihak kepada perkembangan yang menampilkan:

> Sistem HVAC terpusat maju: Pengudaraan mekanikal yang secara automatik mengawal kualiti persekitaran dalaman (IEQ).

> Penapisan udara gred tinggi: HEPA gred perubatan dan penapis zarah kecekapan tinggi yang disatukan terus ke dalam pengendali udara bangunan untuk menghilangkan zarah PM2.5 halus.

> Sampul bangunan kedap udara: Pengedap ketepatan di sekitar tingkap berlapis dua dan pintu luar untuk mengelakkan penyusupan asap.

Pemaju yang secara aktif memasarkan pensijilan kualiti udara dalaman (IAQ) dan pemantauan alam sekitar pintar mendapat kelebihan daya saing, menjadikan cabaran bermusim menjadi titik jualan yang berbeza.

Peralihan ini mempercepat penggunaan pensijilan hijau. Malaysia mempunyai lebih daripada 600 projek yang diperakui meliputi ratusan juta kaki persegi, menurut Green Building Index (GBI). Penyelidikan mengenai perkembangan hijau menunjukkan pembeli sanggup memberikan premium harga tambahan 5% hingga 10% untuk pembangunan yang menggabungkan penapisan MERV 13 atau HEPA dan bahan VOC rendah, mengubah keselamatan udara dalaman daripada ciri khusus menjadi komponen nilai penting.

Kelewatan pembinaan dan pembangunan

Di luar penjualan hartanah, jerebu menimbulkan kos operasi langsung di bahagian penawaran hartanah, iaitu pembinaan projek dan pembangunan tapak.

Pekerja pembinaan luar menanggung beban fizikal kualiti udara yang buruk. Di bawah garis panduan keselamatan pekerjaan tempatan dan Pelan Tindakan Haze Nasional, kerja luar mesti dikurangkan atau dihentikan sepenuhnya apabila tahap API mencapai ambang berbahaya untuk melindungi pekerja daripada masalah pernafasan yang teruk. Walaupun kerja berterusan, rehat rehat mandatori dan penggunaan topeng berat mengurangkan produktiviti buruh harian, yang membawa kepada tonggak penyiapan projek yang terlepas.

Ketidakhadiran pekerja meningkat dengan ketara semasa tempoh jerebu yang teruk akibat jangkitan pernafasan atas, kerengsaan mata dan penyakit asma. Lonjakan cuti sakit ini menyebabkan kekurangan tenaga kerja pembinaan sedia ada di Malaysia. Bagi pemaju yang bekerja di bawah jadual Penghantaran Vakant Possessions (DVP) yang ketat, pelincir garis masa ini membawa akibat kewangan, termasuk kemungkinan kerosakan dipastikan dibubarkan (LAD) untuk penghantaran lewat.

Kualiti udara bukan lagi hanya isu alam sekitar di Malaysia tetapi pemboleh ubah ekonomi dalam pembangunan hartanah dan penilaian aset. Walaupun lonjakan sementara dalam API menyebabkan gangguan segera kepada lalu lintas kaki pembeli, penginapan hotel dan jadual pembinaan, kesan jangka panjang membentuk semula cara rumah direka bentuk, dibina dan dipasarkan.

Pemaju yang tahan masa depan projek mereka dengan infrastruktur penapisan udara yang mantap, reka bentuk kedap udara dan protokol keselamatan tempat kerja yang kuat akan berada di kedudukan terbaik untuk mengekalkan nilai aset dan keyakinan pembeli, jelas atau kabur.