EKSKLUSIF: Gelombang Kebankrapan Belum Bermula, Kata Pakar Perjanjian Bermasalah
Gelombang kebankrapan AS yang lama diramalkan masih belum tiba dengan cara dramatik yang diharapkan oleh banyak orang. Sebaliknya, masalah korporat dan hartanah telah berkembang secara beransur-ansur kerana peminjam dan peminjam bergantung pada lanjutan matang, pengubahsuaian pinjaman, kredit swasta dan pembiayaan lain untuk mengelakkan kebankrapan. Tetapi dengan kadar faedah yang lebih tinggi, keadaan pembiayaan yang lebih ketat dan jurang yang semakin meluas antara penilaian lama dan realiti pasaran hari ini, pilihan tersebut mula habis.
Tekanan itu mewujudkan peluang untuk pelabur dan pembeli yang tertekan, kerana lebih banyak situasi bergerak ke arah penjualan aset, pembubaran atau Bab 11. Pemberi pinjaman swasta juga memainkan peranan yang semakin meningkat dengan menyediakan modal kepada syarikat dan pemilik hartanah yang mencari lebih banyak masa.
Untuk gambaran tentang apa yang akan datang seterusnya, Benzinga bercakap dengan Greg Corbin, presiden dan pengasas Northgate Real Estate Group, yang pakar dalam kebankrapan, perampasan, penjualan pinjaman dan penyusunan semula.
Dalam Soal Jawab ini, Corbin menjelaskan mengapa dia percaya kitaran kesusahan masih dalam peringkat awal, di mana peluang M&A yang tertekan muncul dan bagaimana kredit swasta membentuk semula pasaran.
1. Di manakah kita hari ini dalam kitaran kesusahan, dan adakah buku permainan penstrukturan semula berubah secara asasnya?
Orang sering bertanya kepada saya apa inning kita berada ketika datang ke kitaran kesusahan. Saya rasa permainan ini tidak bermula. Kami masih dalam kotak adunan. Walaupun kami telah mengendalikan lebih banyak jualan kebankrapan dan penyusunan semula setiap tahun sejak 2020, terutamanya sejak kadar faedah mula meningkat pada tahun 2022, apa yang kita lihat hari ini masih hanya sebahagian kecil daripada apa yang saya percaya akan datang.
Sewa multifamily stabil, yang merupakan salah satu bidang kesusahan terbesar yang kita hadapi sekarang. Terdapat kira-kira 17,000 bangunan di New York City dengan pendedahan stabil sewa yang tinggi dan hutang gadai janji kira-kira $130 bilion terikat dengannya. Northgate ialah [salah satu] firma hartanah yang paling sibuk di New York, namun kami hanya mengendalikan penjualan atau penyusunan semula kira-kira 50 hingga 60 bangunan dalam perampasan atau muflis. Itu adalah sebahagian besar pasaran yang sangat kecil, dan ini menunjukkan betapa banyak kesusahan yang belum dapat melalui sistem ini.
Pada masa yang sama, kebankrapan itu sendiri telah berubah. Dengan begitu banyak pemilik dan syarikat yang memfailkan, banyak stigma yang pernah mengelilingi Bab 11 telah hilang. Lebih ramai pemilik kini melihat kebankrapan sebagai alat atau mekanisme kewangan dan bukannya tanda kegagalan atau kekalahan. Dalam banyak kes, ia adalah hasil keadaan, aset yang dibiayai di pasaran yang sangat berbeza dan kini berurusan dengan kadar faedah yang jauh lebih tinggi, nilai yang lebih rendah, kurang kecairan, permintaan yang lebih lembut dan lebih banyak ketidakpastian.
Buku permainan penstrukturan semula tidak berubah secara asasnya. Pemberi pinjaman dan peminjam telah melanjutkan tempoh matang, mengubah pinjaman dan menendang tin sejak GFC. Tetapi akhirnya anda kehabisan jalan. Anda boleh memindahkan tarikh matang, tetapi anda tidak boleh selama-lamanya mengelakkan ekonomi yang mendasari.
2. Di manakah anda melihat peluang terbesar untuk M&A yang tertekan? Adakah terdapat kelas aset, industri, atau situasi tertentu yang menarik pembeli sekarang?
Dalam hartanah, peluang terbesar adalah di mana struktur modal semalam tidak lagi masuk akal pada nilai dan kadar faedah hari ini. Kami melihat bahawa di seluruh pejabat, sewa stabil multifamily, tapak pembangunan dan aset dengan pinjaman yang berasal apabila kadar jauh lebih rendah dan penilaian jauh lebih tinggi. Peluang tidak semestinya hartanah itu buruk. Dalam banyak kes, ia adalah hartanah yang baik dengan asas yang salah atau terlalu banyak hutang. Itulah yang dicari oleh pembeli yang tertekan. Mereka mahukan situasi di mana mereka boleh menetapkan semula asas, menyusun semula hutang atau membeli aset pada harga yang berfungsi di pasaran hari ini.
3. Bagaimanakah peningkatan peminjam swasta mengubah cara situasi tertekan ditangani berbanding dengan kitaran sebelumnya?
Kredit swasta telah menambah pilihan lain antara “membayar pinjaman” dan “kehilangan aset.”
Pemberi pinjaman tradisional mempunyai kekangan pengawalseliaan, lembaran imbangan dan dalaman mereka sendiri. Pemberi pinjaman swasta sering boleh bergerak lebih cepat dan lebih kreatif. Kami melihat modal swasta membeli pinjaman, menyediakan pembiayaan penyelamatan, membiayai semula peminjam sedia ada dan struktur transaksi yang memberi peminjam masa tambahan. Tetapi modal itu tidak murah. Anda sering memperdagangkan masalah kecairan segera untuk modal mahal dan landasan yang agak pendek. Sekiranya aset asas akhirnya tidak dapat menyokong struktur modal baru, anda menangguhkan masalah dan bukannya menyelesaikannya.
4. Dari perspektif M&A, adakah situasi yang tertekan mewujudkan lebih banyak peluang untuk pembeli, atau jurang penilaian dan ketidakpastian masih menghalang perjanjian daripada berlaku?
Kedua-duanya. Terdapat sejumlah besar modal yang mencari peluang yang sukar, tetapi pembeli tidak akan membayar harga semalam hanya kerana pemberi pinjaman atau pemilik belum menerima nilai hari ini.
Halangan terbesar untuk urus niaga adalah spread permintaan tawaran. Pembeli telah menilai semula aset berdasarkan kadar faedah semasa, kos pembiayaan dan asas operasi, sementara banyak pemilik dan pemberi pinjaman masih berlabuh pada penilaian sebelumnya atau asas pinjaman mereka. Kesusahan akhirnya menutup jurang itu.
Kematangan, perampasan, kebankrapan atau peristiwa paksa lain mencipta tarikh yang pasti apabila seseorang harus membuat keputusan. Itulah ketika penemuan harga sebenarnya berlaku dan tawaran selesai.
Soal Jawab ini adalah bahagian pertama dari siri dua bahagian yang mengkaji pasaran kebankrapan dan penyusunan semula AS dan peluang yang muncul ketika tekanan kewangan berjalan melalui sistem ini.
Foto: Shutterstock