Idealisme Amazon vs realiti hartanah

Sekiranya anda mengawasi trend teknologi global, anda mungkin pernah mendengar tentang paten inovatif gergasi eCommerce Amazon dari tahun-tahun yang lalu: Penghantaran Anticipatory.

Dikuasakan oleh algoritma ramalan lanjutan yang menganalisis tingkah laku pelayaran masa lalu, masa pelayaran kursor dan kekerapan pembelian, rangka kerja logistik ini mengemas dan menghantar item sebelum pengguna mengklik membeli, meletakkan pakej tersebut di pusat pemenuhan mikro yang paling dekat dengan rumah pengguna.

Kapal ini pertama, beli kemudian strategi secara meluas dianggap sebagai grail suci eCommerce moden.

Di pasaran hartanah, model bina-kemudian jual (BTS) yang diperjuangkan oleh pakar industri berkongsi logik ekonomi asas yang tepat ini.

Penyokong berpendapat pemaju harus membiayai sendiri atau mendapatkan pinjaman korporat untuk menyelesaikan projek perumahan 100% terlebih dahulu, membolehkan pembeli memeriksa hartanah siap dan membayar hanya apabila berpuas hati.

Bukankah ini hanya hartanah yang setara dengan kapal terlebih dahulu, beli kemudian?

Namun walaupun dipuji sebagai karya dalam runcit, kerangka ramalan ini gagal apabila diterapkan pada pembangunan hartanah.

Setiap kali pemaju yang menentang bercakap, hujah mereka biasanya berkisar pada kos pegangan yang larangan dan pemotongan aliran tunai.

Akibatnya, ketika penyokong mengemukakan tragedi manusia perumahan terbengkalai di bawah sistem jualan-kemudiannya (STB), pemaju diam.

Untuk memahami kebuntuan ini, kita mesti melihat di luar keluhan aliran tunai pembangun dan menganalisis masalah melalui pengurusan risiko dan ramalan: Mengapa memaksa model BTS selimut di Malaysia moden ditakdirkan untuk kekal sebagai ilusi?

Asimetri kos ralat

Setiap keputusan ekonomi terdiri daripada ramalan dan penghakiman. Amazon berani mengamalkan Penghantaran Anticipatory kerana mengira harga ramalan yang salah menggunakan pemikiran kontrafaktual, iaitu, apakah penalti jika kecerdasan buatan (AI) meramalkan dengan salah dan pengguna menolak item tersebut?

> Dalam eCommerce: Jika AI salah meramalkan anda memerlukan kotak lampin, penalti hanya RM10 hingga RM20 bayaran penghantaran logistik pulangan. Item itu kembali ke gudang, dijual kepada orang lain dengan sedikit diskaun atau dihadiahkan untuk perhubungan awam.

Kos kesilapan boleh diabaikan dan dapat dikendalikan.

> Dalam harta tanah: Seorang pemaju mesti meramalkan selera pasaran tiga hingga lima tahun ke masa depan tanpa pembeli tunggal yang komited. Jika mereka salah menilai permintaan untuk produk perumahan tertentu di lokasi tertentu, projek itu berubah menjadi tumpang besar, mewujudkan kekangan kewangan yang tidak bergerak bernilai ratusan juta ringgit.

Vakum data

Amazon berani menghantar sebelum pesanan dibuat kerana ia mempunyai lautan luas data pengguna masa nyata frekuensi tinggi untuk mendorong ramalannya.

Sebaliknya, pasaran hartanah Malaysia kini beroperasi dalam kekosongan data yang teruk.

Apabila pemaju merancang projek, mengambil masa bertahun-tahun dari pemerolehan tanah hingga penghantaran akhir, data apa yang sebenarnya mereka miliki?

Selalunya, mereka bergantung pada laporan banci yang ketinggalan zaman atau tinjauan pasaran yang ketinggalan dan dangkal.

Penyokong sering bertentangan dengan menunjuk kepada industri automotif, dengan alasan bahawa kereta juga dibina sebelum dijual walaupun kos pembuatan yang tinggi.

Walau bagaimanapun, hujah ini mengabaikan undang-undang definisi hartanah yang dikenali sebagai kestabilan spatial.

Sebuah kereta boleh dihasilkan di kemudahan pusat dan dihantar ke mana sahaja permintaan berubah.

Sebuah harta dipasang secara kekal ke tanah.

Sekiranya pemaju membina 500 unit kondominium di kawasan di mana permintaan tiba-tiba menguap, bangunan-bangunan ini tidak boleh dipindahkan. Mereka menjadi monumen kekal dan tidak bergerak untuk ramalan yang gagal.

Tanpa ekosistem PropTech yang matang, memaksa pemaju untuk beralih sepenuhnya ke BTS adalah setara dengan memerintahkan pemandu yang ditutup mata untuk berlumba di lebuh raya gelap pada waktu malam.

Ilusi model Barat

Penyokong BTS di Malaysia sering menunjukkan Australia dan United Kingdom sebagai suar kejayaan yang bersinar.

Perbandingan ini runtuh di bawah pemeriksaan kerana pada asasnya salah faham apa sebenarnya model Barat.

Dalam sistem BTS tulen, pemaju membina sepenuhnya spekulasi dan meletakkan unit di pasaran hanya selepas selesai.

Australia dan United Kingdom sebenarnya menggunakan sistem jual-kemudian bina-kemudian bayar (hibrid pembayaran tertunda).

Pemaju masih menjual konsep menggunakan cetak biru dan brosur terlebih dahulu untuk mengunci permintaan pasaran.

Lebih penting lagi, hibrid pembayaran ditangguhkan ini terus hidup oleh jaring keselamatan institusi pelbagai lapisan: bon prestasi mandatori, jaminan bank, kontrak pembina harga tetap sekaligus dan insurans jaminan rumah mandatori.

Menuntut Malaysia menggunakan model ini tanpa terlebih dahulu membina kerangka kewangan dan insurans yang besar ini adalah sembrono dari segi ekonomi.

Penyembuhan sebenar untuk perumahan terbengkalai

Penyokong BTS didorong oleh tujuan mulia untuk membasmi tragedi manusia yang disebabkan oleh projek perumahan yang ditinggalkan ketika pemaju jahat gagal.

Model STB, apabila kurang dikawal selia, tidak dapat dinafikan memaksa pembeli yang tidak bersalah untuk menanggung risiko yang besar. Walau bagaimanapun, penyelesaian yang betul untuk sistem brek yang rosak adalah memperbaiki brek, bukan membuang kenderaan.

Singapura menggunakan skim pembayaran progresif STB yang sama seperti Malaysia, namun mengelakkan projek sistemik ditinggalkan melalui dua perlindungan institusi utama:

> Peraturan pemaju perumahan: Pembayaran progresif dikunci dalam akaun projek yang diaudit dan hanya boleh ditarik untuk membayar pembangunan khusus tersebut.

> Mekanisme membina mengikut pesanan: Melalui Lembaga Perumahan dan Pembangunan, kerajaan Singapura mengukur permintaan pasaran sebenar dengan menjemput permohonan rata terlebih dahulu.

Pembinaan bermula hanya selepas mendapatkan ambang pembeli yang komited yang sihat.

Untuk melindungi kepentingan pembeli, keutamaan kerajaan harus mengetatkan penguatkuasaan kewangan dan membina mekanisme pengukur permintaan yang berstruktur, bukannya memaksa mandat BTS yang tidak dapat dicapai.

Memaksa peraturan BTS yang menyeluruh akan menimbulkan halangan kemasukan kewangan begitu tinggi sehingga akan menghapuskan sebahagian besar pemaju kecil hingga sederhana tempatan.

Masa depan adalah milik sistem hibrid

Adakah model Penghantaran Anticipatory tulen sebenarnya berfungsi untuk hartanah di mana sahaja di dunia nyata?

Tidak. Amazon tidak pernah menjatuhkan kotak yang tidak dipesan di depan pintu anda kerana harga kesalahan terlalu menghukum.

Begitu juga, model BTS tulen gagal dalam harta tanah kerana membina sepenuhnya berdasarkan spekulasi menimbulkan risiko besar dan tidak dapat dikendalikan.

Kedua-dua hartanah runcit dan hartanah secara bebas menyedari kebenaran yang sama: Masa depan adalah milik sistem hibrid.

Perbahasan perumahan di Malaysia tidak seharusnya menjadi perlawanan menjerit antara sistem STB yang ketinggalan zaman dan impian BTS yang tidak dapat dicapai.

Amazon berani menghantar sebelum anda membeli kerana ia menyimpan data ramalan untuk membaca fikiran anda.

Pemaju Malaysia tidak berani membina sebelum cetak biru dijual kerana, dalam landskap data kami yang belum matang, tiada siapa yang dapat melihat tiga tahun ke masa depan.

Sehingga data besar dan PropTech sepenuhnya memodenkan rantaian bekalan hartanah Malaysia, membenarkan BTS secara agresif hanya mengubah risiko terpencil projek terbengkalai menjadi tsunami sistemik di mana masyarakat pada umumnya menanggung beban kejatuhan pasaran perumahan.