Pembeli China mendorong ledakan Malaysia

Sektor hartanah kediaman Malaysia menyaksikan lonjakan minat pembeli dari China yang belum pernah terjadi sebelumnya, didorong oleh evolusi mendalam dalam profil pembeli.

Pelabur spekulatif luar pesisir yang pernah menguasai jualan rentas sempadan dengan pembelian luar rancangan berskala besar sebahagian besarnya telah mengetepikan diri.

Di tempat mereka adalah generasi baru pembeli pengguna akhir yang terdiri daripada keluarga kaya, ekspatriat dan individu bernilai tinggi (HNWI) yang bertujuan untuk menubuhkan kediaman utama atau sekunder di negara ini.

Menurut data yang dikeluarkan oleh kumpulan teknologi hartanah Juwai IQI, permintaan China untuk rumah Malaysia mencapai tahap tertinggi satu dekad pada separuh pertama tahun ini (1H26).

Malaysia telah naik menjadi destinasi global keempat paling popular bagi pembeli hartanah kediaman China, melonjak dari kedudukan keenam pada tahun 2025 dan ketujuh dari 2022 hingga 2024.

“Bahagian Malaysia dalam semua pertanyaan pembelian luar negara China telah meningkat dengan ketara,” kata pengasas bersama Juwai IQI dan Ketua Pegawai Eksekutif Kumpulan Kashif Ansari. “Hanya 2.8% pertanyaan global oleh pembeli rumah China pergi ke Malaysia pada tahun 2024.

“Jumlah itu melonjak kepada 4.5% pada tahun 2025. Pada 1H26, saham Malaysia mencapai paras tertinggi baru sebanyak 7.3%. Tidak pernah dalam dekad ini Malaysia begitu popular di kalangan pembeli dari China.

Dalam kedudukan global bagi pembeli China, Malaysia kini hanya menjejaki Thailand, Australia dan United Kingdom, setelah melompat pasaran utama yang mapan termasuk Amerika Syarikat yang berkedudukan kelima dan destinasi visa emas Eropah yang popular seperti Yunani.

Di Asia Tenggara, Malaysia tetap teguh di belakang Thailand, setelah terus mengatasi rakan sebaya serantau seperti Vietnam.

Kesalahan domestik China

Untuk memahami momentum rekod di Malaysia, seseorang mesti melihat tekanan struktur dalam pasaran hartanah tanah besar China.

Kemerosotan domestik, yang dinyalakan pada tahun 2021 oleh krisis kecairan di kalangan pemaju utama, seperti Evergrande dan Country Garden, secara asasnya telah mengubah strategi pemeliharaan kekayaan.

Di bandar-bandar utama China, harga hartanah kediaman jatuh 8.57% tahun ke tahun (y-o-y) pada tahun 2024, dengan jumlah transaksi binaan baru berkontrak 14.1%. Menjelang awal 2025, inventori kediaman yang tidak terjual di seluruh China mencapai 4,537.85 juta kaki persegi, tertinggi sejak 2018.

Dengan penstabilan pasaran domestik tidak dijangkakan sehingga akhir 2026, HNWI China dan Ultra-HNWI (UHNWIS) telah berusaha secara aktif untuk mempelbagaikan kekayaan mereka menjadi hartanah antarabangsa yang stabil dan menjana hasil.

Pada masa yang sama, motivasi yang mendorong pembelian harta sempadan sempadan telah mengalami peralihan kekal dari penghijrahan tradisional dan spekulasi ke arah penggunaan akhir yang didorong oleh gaya hidup.

Penghijrahan sebagai matlamat utama menurun mendadak dari 11% pembeli pada tahun 2019 kepada hanya 3% dalam trend baru-baru ini, sementara pembelian yang didorong oleh gaya hidup dan penggunaan keluarga meningkat kepada 94%, meningkat daripada fokus spekulatif yang bercampur secara sejarah.

Pada masa yang sama, demografi pembeli berkembang daripada pembeli kelas menengah yang membeli hartanah di luar pelan kepada UHNWI dan pengguna akhir tulen yang mencari kediaman peribadi.

Walaupun kawalan modal China kelas menengah dan cabang ekonomi telah meredamkan pembelian spekulatif pasaran massa di luar negara, pembeli kaya menggunakan ekuiti ke pasaran yang menawarkan gaya hidup nyata, penjagaan kesihatan, dan peningkatan pendidikan.

Transaksi peringkat lebih tinggi

Statistik Pusat Maklumat Harta Negara (Napic) mencerminkan aktiviti pembelian mewah yang diketengahkan oleh Juwai IQI.

Pada suku pertama tahun ini (Q26), segmen premium, yang terdiri daripada hartanah kediaman bernilai RM1 juta dan ke atas, adalah satu-satunya kurungan harga untuk mencatatkan pertumbuhan transaksi positif, berkembang 1.8% tahun ke tahun.

Hartanah berharga melebihi RM1 juta menyumbang 9.2% daripada semua transaksi kediaman pada 1Q26, meningkat daripada 8.3% pada 2025 dan 7.9% pada tahun 2024.

Data Napic mengesahkan bahawa warganegara daratan China adalah demografi pelabur asing utama dalam perumahan Malaysia.

Melabur RM835 juta dalam hartanah kediaman dalam tempoh enam bulan, pembeli China mewakili kira-kira 51% daripada jumlah modal asing yang digunakan untuk perumahan Malaysia, mengatasi modal sempadan sempadan tradisional dari Singapura.

Secara tahunan, aliran modal ini mewakili lebih RM1.6bilion dalam pelaburan kediaman langsung.

Pendidikan, gaya hidup dan hab ekspatriat yang mapan

Pembeli rumah Cina moden di Malaysia terutama didorong oleh faktor gaya hidup dan akses pendidikan untuk anak-anak mereka.

Sistem akademik nasional China yang sangat kompetitif, yang disebut gaokao, telah menyebabkan ramai ibu bapa mencari persekitaran pembelajaran holistik, sederhana Inggeris yang menyediakan laluan yang jelas ke universiti global peringkat teratas.

Cadangan unik Malaysia - menawarkan sekolah antarabangsa yang berpatutan dan berkualiti tinggi, kos sara hidup yang rendah, penyelarasan budaya dan penggunaan bahasa Inggeris yang meluas - menjadikannya tempat perlindungan semula jadi untuk penempatan semula keluarga.

Daripada membeli unit yang belum dibina dalam perkembangan mega terpencil, pembeli China hari ini tertarik ke kawasan kejiranan yang mapan dan kaya dengan kemudahan.

Kawasan kediaman seperti Mont Kiara dan Desa Park City di Kuala Lumpur, di samping pembangunan tanah premium dan bertingkat tinggi di Pulau Pinang, mendahului senarai kerana berdekatan dengan sekolah antarabangsa, pusat perubatan dan kemudahan runcit.

Pemangkin MM2H

Mengukuhkan penghijrahan kediaman ini adalah populariti semula program residensi Rumah Kedua Malaysia (MM2H). Walaupun terdapat salah tanggapan orang ramai bahawa minat terhadap MM2H telah disejukkan, peringkat program yang disemak semula dan kerangka pemprosesan yang diperkemas telah mendorong pemulihan besar-besaran dalam kelulusan.

Warganegara China menyumbang lebih daripada 50% daripada semua permohonan visa MM2H baru.

Tahun lepas sahaja, program ini meluluskan sebanyak 9,038 peserta, menghasilkan nilai ekonomi yang dianggarkan RM3.875 bilion untuk Malaysia, termasuk RM1.512 bilion dalam pengambilalihan hartanah langsung yang berkaitan dengan keperluan visa.

Dengan program MM2H kini meluluskan 67% lebih banyak peserta setiap tahun berbanding tiga tahun sebelumnya yang digabungkan (2021—2023), laluan residensi menyediakan rangka kerja yang stabil untuk kediaman jangka panjang dan pemilikan harta tanah.

Apabila modal global mempelbagaikan jauh dari pasaran domestik yang tidak menentu dan menavigasi pasaran harta tanah Barat menjadi lebih kompleks kerana halangan peraturan, cadangan nilai Malaysia menonjol.

“Kami menjangkakan momentum pembeli China akan berterusan melalui 2H26,” kata Ansari. “Malaysia menawarkan sekolah yang baik, gaya hidup yang menarik, budaya yang mengagumkan dan jalan yang dapat diramalkan ke tempat tinggal melalui MM2H. Faktor-faktor ini akan terus menarik keluarga dan pelaburan ke negara ini.”

Didorong oleh asas demografi dan bukannya spekulasi kewangan jangka pendek, penglibatan baru China dengan hartanah Malaysia menandakan bab bernilai tinggi yang mampan bagi sektor harta tanah negara.