Ekonomi perobohan

Apabila struktur penuaan terletak di tanah yang berharga, pihak berkepentingan sering bertembung mengenai apa yang harus menggantikannya. Sesetengah pemaju mungkin membayangkan tawaran kediaman sementara yang lain mungkin mahukan pusat membeli-belah, hotel atau pembangunan bersepadu yang lain.

Di Kuala Lumpur, ia adalah pertandingan berterusan untuk tanah yang semakin berharga. Dengan bungkusan kosong berkurang, pemaju kadang-kadang dibiarkan memilih antara menjana semula bangunan sedia ada dan mengeluarkan bola yang hancur.

Keputusan itu mungkin kelihatan mudah apabila bangunan kelihatan runtuh. Pada hakikatnya, bangunan lama mungkin masih kukuh dari segi struktur sementara yang lain dapat menyembunyikan kebocoran, kakisan dan pengabaian selama bertahun-tahun di sebalik fasad biasa.

Terdapat juga nilai tanah di bawahnya. Apabila bangunan yang kurang digunakan menempati tapak bandar utama, pulangan daripada menggantikannya dengan pembangunan yang jauh lebih padat dapat dengan cepat melebihi daya tarikan untuk menyimpannya.

Mengekalkan atau merobohkan?

Sesetengah struktur mungkin merosot teruk sehingga perobohan diperlukan. Jabatan Kerja Raya (JKR) telah menyatakan bahawa bangunan konkrit di Malaysia boleh bertahan antara 70 hingga 80 tahun, atau sehingga 100 tahun dengan penjagaan yang betul.

Namun bangunan tidak berumur pada kadar yang sama. Apabila pembaikan mula menjalar lebih dekat dengan kos bermula semula, perobohan boleh kelihatan lebih boleh dilaksanakan.

Pemaju juga mesti menimbang nilai harta sedia ada berbanding jumlah ruang yang boleh dijual yang dapat dihasilkan oleh pembangunan semula.

Bangunan mungkin masih selamat tetapi dianggap kurang digunakan secara komersil, terutamanya apabila peraturan perancangan membenarkan sesuatu yang jauh lebih tinggi atau lebih padat di tapak yang sama.

Terdapat juga perdebatan selama 30 tahun. Pakar telah menunjukkan bahawa bangunan berusia 30 tahun biasanya masih kukuh dari segi struktur dan mungkin hanya memerlukan pembaikan besar dan bukannya perobohan lengkap.

Institut Penyelidikan Khazanah (KRI) telah mempersoalkan penggunaan penanda aras 30 tahun yang luas, memberi amaran bahawa bangunan itu boleh menggalakkan bangunan dirobohkan walaupun masih boleh digunakan.

Menghadkan keseluruhan sedemikian berisiko meletakkan bangunan yang tidak selamat, kurang diselenggara dan kurang digunakan secara komersil ke dalam kategori yang sama apabila ia harus dinilai secara individu sebagai gantinya.

Harga penyelenggaraan yang buruk

Punca utama bangunan yang memerlukan pembaharuan mungkin juga terletak pada budaya penyelenggaraan Malaysia yang lemah.

KRI berpendapat bahawa banyak bangunan hampir bobrok bukan kerana usia mereka tetapi kerana ia tidak pernah diselenggara dengan betul pada mulanya.

Tanpa rancangan penyelenggaraan jangka panjang, tinjauan bangunan biasa dan penilaian kos kitaran hayat yang betul, kecacatan kecil boleh menjadi masalah yang lebih besar.

Pembangunan semula akhirnya mungkin kelihatan seperti satu-satunya pilihan yang realistik.

Ini menimbulkan persoalan yang tidak selesa. Adakah bangunan itu benar-benar pada akhir hayat strukturnya atau adakah ia dinafikan penjagaan dan penyelenggaraan yang diperlukan untuk terus hidup?

Peranan dan tanggungjawab

Integriti struktur dan keselamatan bangunan bertingkat tinggi di Kuala Lumpur dipantau oleh Jabatan Kawalan Bangunan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL).

Di bawah Seksyen 85A Akta Jalan, Saliran dan Bangunan 1974, pemilik bangunan melebihi lima tingkat dikehendaki mengatur pemeriksaan selepas 10 tahun dari pengeluaran Sijil Kesesuaian untuk Pekerjaan atau Sijil Penyiapan dan Pematuhan.

DBKL juga memantau bangunan terbengkalai dan bobrok. Penilaian ini membantu menentukan sama ada bangunan tidak selamat, mampu diperbaiki atau tidak lagi menghasilkan pulangan yang diharapkan dari tanah yang semakin berharga di bawahnya.

Mengimbangi nombor

Dari perspektif pemaju, perobohan hanya masuk akal jika potensi pulangan melebihi senarai panjang kos yang terlibat.

Ini mungkin termasuk memperoleh harta itu, memberi pampasan kepada pemilik sedia ada, membersihkan tapak, membuang sampah, mendapatkan kelulusan dan melayani pembiayaan yang diperlukan untuk memegang tanah tersebut.

Terhadap kos ini adalah nilai potensi penggantian. Mengubah hotel lama atau bangunan komersil bertingkat rendah menjadi beratus-ratus rumah, pejabat atau unit runcit mungkin memberikan nilai yang jauh lebih tinggi daripada bungkusan yang sama.

Walau bagaimanapun, projek mungkin kelihatan sempurna di atas kertas sambil memberikan tekanan yang lebih besar pada kawasan sekitarnya. Menurut Jabatan Perangkaan, Kuala Lumpur kekal sebagai wilayah paling padat penduduk Malaysia pada tahun 2026, dengan 8,574 orang per kilometer persegi.

Ketumpatan itu sendiri tidak semestinya perkara yang buruk. Apabila dirancang dengan betul, ia dapat menyokong pengangkutan awam, meningkatkan akses ke kemudahan dan menggunakan tanah yang terhad dengan lebih baik. Akta pengimbangan bermula apabila pembangunan memperkenalkan ribuan penduduk tambahan tanpa peningkatan yang sepadan dalam jalan raya, sekolah, pengangkutan awam, saliran dan infrastruktur lain.

Ambil Bukit Jalil, sebagai contoh. Daerah ini telah menyaksikan banyak pelancaran baharu sementara penduduk telah memprotes cadangan perkembangan tingkat tinggi dan berskala mega kerana kebimbangan mengenai kesesakan yang semakin teruk, peningkatan ketumpatan dan infrastruktur awam yang berlebihan.

Setiap pembangunan mungkin telah melalui proses perancangannya sendiri tetapi penduduk mengalami kesan kolektif mereka.

Satu projek menambah beratus-ratus kereta, satu lagi menambah beribu-ribu penduduk dan tidak lama lagi, jalan yang sudah sesak dijangka menampung tahap permintaan melebihi apa yang dapat ditangani oleh kawasan itu.

Oleh itu, kajian kemungkinan sangat penting. DBKL telah digesa untuk bekerjasama dengan JKR untuk mengkaji perlunya jalan dua tingkat atau penerbangan tambahan di sepanjang Jalan Klang Lama.

Apa yang mendorong cadangan itu? Salah satu sebab datang selepas laluan itu dilaporkan mencatatkan kira-kira 200,000 pergerakan kenderaan semasa perayaan Tahun Baru Cina 2026.

Jalan baru mungkin membantu tetapi ia juga mempunyai kos.

Lebih daripada bangunan lama

Perobohan boleh menghilangkan struktur yang tidak selamat, menghidupkan semula tapak yang diabaikan dan membawa rumah baru dan aktiviti ekonomi.

Pada masa yang sama, merobohkan bangunan yang boleh digunakan menghasilkan sisa, membuang bahan dan tenaga yang telah dilaburkan di dalamnya dan memberi jalan kepada pusingan pembinaan yang lain.

Apabila rumah terlibat, ia juga boleh mengusir komuniti yang telah lama ditubuhkan.

Oleh itu, keputusan itu tidak boleh didasarkan hanya pada sama ada bangunan telah melintasi usia tertentu atau sama ada sesuatu yang lebih tinggi dapat menghasilkan lebih banyak wang.

Bagi pemaju, pengiraan akhirnya mungkin turun kepada kos dan pulangan. Bagi bandar, ia juga mesti mempertimbangkan kesesakan, infrastruktur, kesan alam sekitar dan kualiti hidup orang yang sudah tinggal berdekatan.