Pengembangan CLMT Johor ditetapkan untuk mendorong pertumbuhan

PETALING JAYA: Capitaland Malaysia Trust (CLMT) bersedia untuk pertumbuhan pendapatan selanjutnya, disokong oleh pendapatan sewa yang berdaya tahan daripada portfolio sedia ada dan pendedahan yang semakin meningkat kepada pasaran hartanah perindustrian Johor.

Tiga kemudahan amanah pelaburan hartanah (REIT) di Nusajaya Tech Park dan tiga di Senai Airport City diduduki sepenuhnya, manakala kadar sewa untuk kemudahan industri premium di Iskandar Puteri sekitar RM2.50 per kaki persegi (psf) hingga RM3 psf menyokong tahap sewa psf RM2.60 yang tersirat oleh panduan hasil kasar tahun pertama pihak pengurusan 7.3% untuk i-TechValley.

“Lima lagi kemudahan di bawah pengaturan pembelian hadapan dengan AME Elite Consortium Bhd sedang dibangunkan di i-TechValley.

“Setelah selesai, portfolio CLMT Johor akan berkembang kepada 11 aset dengan keluasan kira-kira 781,000 kaki persegi seluas bersih dan nilai gabungan sekitar RM320 juta,” kata TA Research dalam laporan sambil menyatakan bahawa lawatannya ke aset industri CLMT di seluruh Nusajaya Tech Park, Senai Airport City dan i-TechValley telah mengukuhkan keyakinannya terhadap strategi industri REIT Johor.

Rumah penyelidikan berkata pihak pengurusan terus melihat aktiviti industri yang sihat di Johor, disokong oleh tumpahan dari Singapura, kos operasi yang kompetitif dan meningkatkan sambungan sempadan sempadan.

Ia menambah bahawa keperluan penghuni berkisar antara 15,000 hingga 150,000 kaki persegi, merangkumi pembuatan konvensional serta aktiviti bernilai lebih tinggi di seluruh industri elektrik dan elektronik, alat perubatan, farmaseutikal dan aeroangkasa, di samping aktiviti pengedaran dan pergudangan.

“Pengurusan juga menyoroti keperluan yang semakin meningkat untuk kemudahan pengedaran serantau dan global, kerana syarikat semakin menggunakan Johor sebagai sebahagian daripada rangkaian rantaian bekalan mereka yang lebih luas.

TA Research berkata kemudahan CLMT Johor yang sedia ada diduduki sepenuhnya, dengan kelekitan penyewa disokong oleh penghuni yang mempunyai kehadiran yang lebih luas di taman industri yang sama.

Di Nusajaya Tech Park, Edmund Optics menempati dua kemudahan milik CLMT dan menyewa satu lagi di taman, manakala Altek Medical menempati satu kemudahan CLMT dan memiliki dua kemudahan lain di sana.

“Kedua-duanya telah beroperasi di taman itu selama beberapa tahun, menunjukkan komitmen operasi yang lebih mendalam terhadap lokasi tersebut.

“Di Bandar Lapangan Terbang Senai, penyewa juga telah melaburkan perbelanjaan modal mereka sendiri untuk meningkatkan kemudahan, yang sepatutnya menyokong pengekalan.

“Yang penting, lima kemudahan i-Techvalley bukanlah pengambilalihan industri pertama CLMT tanpa penyewa terlebih dahulu.

“Tiga kemudahan Bandar Lapangan Terbang Senai juga diperoleh tanpa penyewa dan sejak itu telah mencapai penghunian penuh.

“Ini memberi kita keyakinan yang lebih besar terhadap kemampuan CLMT untuk menjamin penyewa untuk i-Techvalley,” kata rumah penyelidikan itu.

Ia menambah bahawa struktur pembelian hadapan juga mengehadkan pendedahan CLMT semasa pembinaan.

Di bawah pengaturan ini, hanya 10% pertimbangan yang perlu dibayar terlebih dahulu, dengan baki setelah selesai, sementara vendor menanggung kos pembinaan dan pembiayaan.

TA Research berkata CLMT masih akan mengambil risiko penyewaan setelah aset selesai, tetapi pandangannya berubah menjadi lebih positif selepas melihat kemajuan penyewaan di seluruh portfolio Johor yang sedia ada.

“Kami juga percaya CLMT harus mendapat manfaat daripada rangkaian serantau CapitalAnd yang lebih luas dan menjalin hubungan dengan penghuni multinasional dalam mendapatkan penyewa untuk kemudahan baru,” kata rumah penyelidik itu.

TA Research menyatakan bahawa pengurusan akhirnya menyasarkan aset industri dan logistik untuk menyumbang sekitar 20% aset CLMT di bawah pengurusan menjelang akhir tahun 2028, berbanding kira-kira 11.5% selepas selesai lima kemudahan i-TechValley.

Berdasarkan asas aset semasa, rumah penyelidikan menganggarkan ini memerlukan kira-kira RM0.6 bilion lagi pengambilalihan industri/logistik, dengan anggapan tiada perubahan penting dalam portfolio yang lain.

“Untuk sampai ke sana, CLMT secara aktif mencari peluang pemerolehan selanjutnya di Johor dan Lembah Klang.

“Di luar pengambilalihan langsung, pihak pengurusan juga meneroka transaksi jualan dan pajakan balik dengan pemilik perniagaan, yang boleh meluaskan saluran pengambilalihannya dan menyediakan akses kepada aset dengan penyewa yang sudah ada,” kata rumah penyelidikan itu.

Ia menambah bahawa lima kemudahan i-TechValley boleh meningkatkan pendapatan sekitar 1.5% pada tahun kewangan 2027 (FY27) dan kira-kira 3% pada FY28, dengan sumbangan meningkat secara progresif apabila aset selesai dari Mac 2027 hingga Januari 2028.

TA Research mengekalkan panggilan “beli” kepada CLMT dengan harga sasaran yang tidak berubah sebanyak 81 sen, berdasarkan hasil sasaran 2027 sebanyak 7% dan premium persekitaran, sosial dan tadbir urus 3%.