Penuaan bangunan komersil mendorong penggunaan semula adaptif

PETALING JAYA: Bangunan komersil yang berpotensi usang dan berpotensi usang, terutamanya di daerah pusat perniagaan Kuala Lumpur (CBD), telah menjadi aset yang semakin mencabar bagi pemilik, pemaju dan pelabur, mendorong minat yang lebih besar terhadap peluang penggunaan semula dan pembangunan semula adaptif.

Ini adalah kerana pasaran hartanah menjadi lebih bijak mengenai kualiti, kecekapan dan relevansi saham pejabat sedia ada, kata Ketua Pegawai Eksekutif Zerin Properties, Previn Singhe.

“Dengan kata itu, saya akan membezakan antara bangunan yang sudah tua dan bangunan usang. Umur sahaja tidak menentukan sama ada aset tetap relevan.

“Kebimbangan sebenar adalah sama ada bangunan itu dapat terus memenuhi jangkaan penghuni yang berubah dan menghasilkan pulangan yang boleh diterima bagi pemiliknya,” katanya kepada StarBiz.

Memetik data dari Pusat Maklumat Harta Negara, Previn berkata keseluruhan penghunian bangunan pejabat yang dibina khas Kuala Lumpur berjumlah 73.5% di seluruh saham kerajaan dan swasta pada suku pertama tahun ini.

Ini berbanding bekalan sedia ada 110.04 juta kaki persegi.

“Di Pusat Bandar Kuala Lumpur, bangunan pejabat milik swasta mencatatkan kadar penghunian sebanyak 73.4%.

“Angka ini berbanding 8.35 juta kaki persegi lagi bekalan masuk dan 5.89 juta kaki persegi lagi dalam perancangan.

“Ini memberitahu kita bahawa pasaran tidak hanya menangani kekurangan keseluruhan atau lebihan ruang pejabat.”

Previn berkata terdapat perbezaan yang semakin meningkat antara bangunan yang kekal kompetitif dan bangunan yang merasa sukar untuk menarik penghuni.

“Oleh kerana bangunan yang lebih baru dan lebih canggih terus memasuki pasaran, aset lama semakin perlu menunjukkan cadangan nilai yang jelas selain hanya menawarkan sewa yang lebih rendah.

“Walau bagaimanapun, saya tidak akan mentafsirkan pernyataan ini sebagai bermaksud bahawa bangunan lama secara automatik berlebihan.”

Previn percaya bahawa bangunan yang terletak dengan baik yang telah diuruskan secara aktif dan terus dinaik taraf boleh kekal “sangat relevan”.

“Menara Berkembar PETRONAS adalah contoh yang baik untuk ini. Walaupun berusia hampir tiga dekad, ia tetap menjadi alamat korporat yang sangat dicari kerana aset itu terus berkembang melalui pengurusan aktif, pelaburan semula dan cadangan keseluruhan yang kuat.

“Pelajarannya adalah bahawa usia tidak semestinya masalah - ketinggalan zaman adalah.

“Cabaran timbul apabila kos untuk memastikan bangunan penuaan kompetitif mula melebihi pulangan yang dapat dihasilkan oleh penggunaan sedia ada.”

Di sini, Previn percaya bahawa pemilik perlu melihat di luar hanya memperbaharui pejabat dan mempertimbangkan sama ada penempatan semula, penggunaan semula adaptif atau pembangunan semula dapat menghasilkan nilai yang lebih baik.

“Di sinilah penggunaan semula adaptif menjadi lebih relevan.

“Saya tidak akan mengatakan ia adalah jawapan bagi setiap bangunan yang sudah tua, tetapi ia semakin menjadi pilihan pengurusan aset yang sah, terutamanya di mana bangunan itu mempunyai lokasi yang kukuh dan nilai asas, tetapi penggunaan pejabat sedia ada bukan lagi penggunaan tertinggi dan terbaik.

“Objektifnya bukan sekadar untuk memelihara bangunan yang sudah tua tetapi untuk menentukan sama ada ia boleh mempunyai kehidupan kedua yang berdaya maju secara komersil.”

Sementara itu, Pengarah Urusan JLL Malaysia, Jamie Tan menyatakan bahawa perniagaan hari ini mencari bangunan pejabat berkualiti lebih baik, plat lantai yang lebih cekap, sistem bangunan moden, infrastruktur digital dan kelayakan kelestarian yang lebih kukuh.

“Kami menyebut trend ini sebagai 'penerbangan ke kualiti'. Apabila penyewa bergerak ke arah bangunan yang lebih baru, beberapa bangunan lama merasa semakin sukar untuk menarik penyewa pengganti.

“Pada ketika itu, kekosongan menjadi lebih struktur dan bukannya sebahagian daripada kitaran harta benda biasa. Kita dapat melihat ini tercermin dalam CBD.”

Soalan penting untuk ditanya ialah pilihan mana yang mewujudkan nilai ekonomi terbaik dan penggunaan jangka panjang untuk bangunan tertentu, kata Tan.

“Terdapat juga isu bandar yang lebih luas di sini. Kuala Lumpur tidak boleh terus mengalami situasi di mana bahagian CBD kurang digunakan sementara kami terus membina pembangunan baru di tempat lain.

“Infrastruktur, pengangkutan awam dan kemudahan sedia ada di bandar ini sudah ada.

“Peluang ini adalah untuk mengembalikan beberapa aset terkandas sedia ada untuk digunakan secara produktif.”

Keadaan ini juga tidak berbeza di selatan di Johor, kata pengasas dan ketua pegawai eksekutif Olive Tree Property Consultants Samuel Tan.

“Dengan kekosongan pejabat meningkat, pemilik Johor Baru sedang mencari cara kreatif untuk mengubah menara yang sudah tua menjadi hotspot esok.

“Terima kasih kepada insentif cukai nasional yang baru, mengubah bangunan ini tiba-tiba membuat banyak makna kewangan.”

Samuel berkata sudah ada lebihan ruang pejabat di CBD Johor Baru — menyebabkan banyak menara yang lebih tua dan dibina khas duduk separuh kosong.

“Walaupun bangunan premium dan berkaitan transit berkembang maju, struktur lama semakin ketinggalan. Pasaran hartanah semakin mencari penyelesaian kreatif - penggunaan semula adaptif.

“Ini bukan sekadar penurunan sementara. Ia adalah pergeseran struktur.

“Pada masa ini, penghunian pejabat di Johor Baru berada sekitar 55%, jauh lebih rendah daripada Lembah Klang yang sudah ditekankan 78.4% untuk pejabat bukan tujuan utama.

“Bekalan hanya mengatasi permintaan,” kata Samuel.

Penggunaan semula bangunan lama Semasa menentukan jalan terbaik untuk bangunan komersil yang semakin tua dan berpotensi usang, Tan dari JLL Malaysia berkata terdapat empat faktor utama yang perlu dipertimbangkan.

“Faktor-faktor yang akan saya pertimbangkan adalah, iaitu ciri-ciri fizikal bangunan, lokasinya, penyediaan zon dan perancangan, dan akhirnya kemungkinan kewangan.

“Keempat faktor ini harus menentukan penggunaan yang paling masuk akal.”

Tan berkata bangunan dengan plat lantai dalam, cahaya semula jadi yang terhad, tempat letak kenderaan yang tidak mencukupi atau kekangan perkhidmatan struktur dan bangunan yang ketara mungkin tidak sesuai untuk penukaran kediaman konvensional.

“Sebaliknya, bangunan yang lebih tua dengan plat lantai yang lebih sempit dan pengudaraan semula jadi yang lebih baik mungkin lebih baik untuk kediaman atau kehidupan bersama.

“Kuncinya ialah kita harus menilai bangunan dan bukannya menganggap bahawa setiap pejabat kosong boleh ditukar menjadi produk yang sama.

“Lokasi sama pentingnya, tambahnya. ”

Sekiranya bangunan itu dekat dengan pengangkutan awam, pekerjaan, kedai dan kemudahan lain, kediaman atau kediaman bersama mungkin masuk akal.

Di lokasi lain, permintaan yang lebih kuat mungkin untuk kegunaan lain, termasuk penjagaan kesihatan, pendidikan, penjagaan kanak-kanak, kemudahan komuniti atau bahkan penggunaan komersil yang diposisikan semula.

“Sementara itu, penyediaan pengezonan dan perancangan juga menentukan apa yang mungkin secara realistik, kerana penggunaan yang paling menarik secara komersil tidak semestinya penggunaan yang dibenarkan atau digalakkan oleh kerangka perancangan.”

Lebih-lebih lagi, “nombor kewangan” juga perlu berfungsi, kata Tan.

“Kita perlu melihat kos penukaran berbanding nilai dan pendapatan yang dapat dihasilkan oleh penggunaan baru.

Tidak ada gunanya mengubah bangunan menjadi kegunaan tertentu jika ekonomi tidak berfungsi.

“Saya akan melihat pelbagai kemungkinan seperti kediaman konvensional, hidup bersama atau mikro, pendidikan, penjagaan kesihatan, penjagaan kanak-kanak, kegunaan komuniti, atau ruang komersil yang diposisikan semula, dan dalam beberapa kes, gabungan kegunaan tersebut.”

Tan menunjukkan bahawa kadang-kadang, hasil penggunaan campuran mungkin lebih berdaya maju dan mampan secara komersil daripada penukaran kediaman semata-mata.

“Saya juga akan berhati-hati untuk menambah stok pangsapuri servis yang berlebihan ke bandar tanpa kajian kemungkinan menyeluruh.”

Beliau menyatakan bahawa Kuala Lumpur sudah mempunyai bekalan pangsapuri servis yang besar. ”

Oleh itu, penggunaan semula adaptif tidak boleh menjadi cara untuk mewujudkan lebih banyak bekalan dalam segmen yang sudah menghadapi beberapa ketinggalan.

“Pada penghujung hari, objektifnya bukan untuk memaksimumkan jumlah bangunan yang ditukar tetapi untuk meletakkan bangunan yang betul dengan penggunaan yang betul untuk menyokong pemulihan bandar secara keseluruhan.”

Previn percaya bahawa setiap bangunan harus dinilai mengikut penggunaannya yang tertinggi dan terbaik, dan bukannya tujuan yang dirancang pada asalnya.

“Tidak ada satu penggunaan alternatif yang akan berfungsi secara keseluruhan, kerana hasil yang tepat akan bergantung pada lokasi bangunan, ciri fizikal, infrastruktur, keperluan perancangan dan permintaan pasaran.

“Kuncinya adalah untuk mengenal pasti apa yang aset itu dapat menyokong secara realistik dan sama ada penggunaan itu dapat mewujudkan nilai komersil yang mampan.”

Beliau bersetuju bahawa hotel dan pangsapuri servis dapat dilaksanakan, terutamanya di lokasi komersil, pelancongan dan berhubung dengan baik.

“Kami telah melihat beberapa bangunan pejabat lama berjaya beralih ke kegunaan hospitaliti.

Bekas Wisma Peladang, misalnya, ditukar menjadi Hotel Piccolo sebelum kemudian dijenamakan semula sebagai ANSA Kuala Lumpur.

Wisma KFC telah diubah menjadi Pusat Bandar Hyatt Centric Kuala Lumpur, Menara ING digunakan semula menjadi Holiday Inn Express, manakala Wisma KLIH menjadi WOLO Kuala Lumpur.

“Kami juga melihat pendekatan ini berterusan, dengan Lembaga Pembangunan Pelaburan Malaysia Wisma (Mida) digunakan semula menjadi pembangunan penggunaan campuran yang menggabungkan hotel dan pusat perubatan YOTEL.”

Previn menambah bahawa penukaran kediaman adalah pilihan lain yang boleh menjadi semakin relevan, terutamanya di mana terdapat permintaan kediaman yang kuat dan bangunan itu dapat disesuaikan secara fizikal dan ekonomi untuk kegunaan kediaman.

“Walau bagaimanapun, ini bukan sekadar masalah mengubah penggunaan bangunan.

“Konfigurasi plat lantai, cahaya semula jadi dan pengudaraan, paip, tempat letak kereta, akses dan keperluan peraturan boleh mempengaruhi secara signifikan sama ada penukaran dapat dilaksanakan. ”

Ekonomi juga perlu dipertimbangkan berbanding kos pengubahsuaian dan nilai yang akhirnya dapat dicapai dari aset yang ditukar.

“Untuk bangunan yang lebih besar atau terletak secara strategik, Previn percaya bahawa pendekatan penggunaan campuran berpotensi menawarkan fleksibiliti yang paling besar.

“Menggabungkan penggunaan seperti hospitaliti, kediaman, pejabat, runcit, kesihatan, kerja bersama dan ruang fleksibel dapat mewujudkan ekosistem pelengkap dalam aset yang sama, membolehkannya bertindak balas terhadap sumber permintaan yang berbeza dan bukannya bergantung sepenuhnya pada penggunaan tunggal.

“Dalam sesetengah kes, penukaran separa juga mungkin lebih praktikal daripada menukar keseluruhan bangunan.

“Di luar pilihan yang lebih konvensional ini, Previn juga melihat potensi untuk penjagaan kesihatan, kesejahteraan, pendidikan dan latihan, kehidupan senior dan kegunaan berkaitan inovasi di mana lokasi, ciri bangunan dan permintaan pasaran menyokongnya. ”

Ini tidak semestinya sesuai untuk setiap bangunan, tetapi ia meluaskan peluang yang ditetapkan di luar sekadar menukar pejabat menjadi kegunaan kediaman atau hospitaliti.

“Seperti yang telah kita lihat dengan contoh Wisma Mida, menggabungkan kegunaan yang berbeza juga dapat mewujudkan cadangan yang lebih pelbagai di mana aset dapat menyokongnya.”

Previn mengatakan bahawa pada akhirnya, pengambilan semula yang berjaya bukan sekadar “mengubah penggunaan bangunan”.

“Ini mengenai mengenal pasti penggunaan tertinggi dan terbaik yang serasi dengan ciri fizikal dan lokasi aset, disokong oleh permintaan pasaran tulen, dan mampu mewujudkan nilai komersil yang mampan.”