Transkrip: Panggilan Persidangan Pendapatan Lennar Q3 2026
Lennar (NYSE: LEN) mengeluarkan hasil kewangan su ku ketiga dan menjadi tuan rumah panggilan pendapatan pada hari Khamis. Baca transkrip lengkap di bawah.
Kandungan ini dikuasakan oleh API Benzinga. Untuk data kewangan dan transkrip yang komprehensif, lawati https://www.benzinga.com/apis/.
Panggilan pendapatan penuh boleh didapati di https://app.webinar.net/zo6B9MY93XP
Ringkasan
Lennar Corporation menamatkan suku tahun ini dengan wang tunai $1.2 bilion dan jumlah kecairan sebanyak $3.6 bilion, memberi tumpuan kepada menjana wang tunai melalui harga rumah yang didorong oleh kemampuan.
Syarikat itu meningkatkan masa kitaran pembinaan kepada 116 hari dan mengekalkan nisbah hutang bangunan rumah kepada jumlah modal rendah sebanyak 16.6%.
Lennar menguasai 98% tanahnya melalui pihak ketiga, mengurangkan risiko lembaran imbangan, dan mengakhiri suku itu dengan 11,800 rumah dimiliki dan 476,000 rumah terkawal.
Panduan untuk Q4 merangkumi pesanan baharu 19,500 hingga 20,500 rumah, penghantaran 22,000 hingga 23,000, margin kasar 15.5% hingga 16%, dan julat EPS sebanyak $1.30 hingga $1.65.
Tumpuan strategik pada pengurusan inventori dan kecekapan modal, dengan pulangan pemegang saham yang berterusan melalui pembelian semula saham dan dividen.
Pengurusan menyoroti cabaran dalam ketersediaan tenaga kerja dan kesan keadaan pasaran terhadap insentif dan margin.
Walaupun turun naik pasaran, Lennar mengekalkan pandangan optimis yang berhati-hati, disokong oleh perkongsian yang kuat dan pengurusan tanah yang strategik.
Transkrip Penuh
Diane Bessette, Ketua Pegawai Kewangan
Kami sangat fokus untuk menjana wang tunai dengan menilai harga rumah untuk memenuhi kebolehpercayaan. Oleh itu, kami mengakhiri suku dengan wang tunai $1.2 bilion dan jumlah kecairan sebanyak $3.6 bilion. Sepanjang suku tahun ini kami memulakan kira-kira 21,000 rumah dan mengakhiri suku dengan kira-kira 38,800 rumah dalam inventori, yang merangkumi kira-kira 3,100 rumah yang belum dijual siap, atau 1.8 rumah setiap komuniti. Ini adalah pengurangan daripada kira-kira 3,500 rumah, atau 2.1 rumah setiap komuniti, pada Q2.
Semasa kami terus memantau tahap inventori kami dengan teliti, masa kitaran pembinaan kami bertambah baik kepada 116 hari, masa kitaran terendah kami dalam sejarah, mencerminkan kesan berterusan kecekapan pengeluaran kami. Beralih kepada tanah, kami memiliki 2% dan mengawal 98% melalui pihak ketiga. Konfigurasi ini menurunkan risiko lembaran imbangan kami dengan ketara, terutamanya di pasaran yang mencabar. Kami mengakhiri suku ini dengan memiliki 11,800 rumah tangga dan mengawal 476,000 rumah.
Kami percaya portfolio tanah kami yang terdiri daripada rumah terutama yang dipilih memberikan kami kedudukan kompetitif yang kukuh untuk terus meningkatkan bahagian pasaran dengan cara yang cekap modal. Jumlah baki deposit di ACOR, yang merupakan kos pra-pemerolehan hartanah, adalah $7.3 bilion pada akhir suku tahun, peningkatan sebanyak $265 juta secara berurutan. Komponen deposit baki ini tetap rata dengan Q2, yang konsisten dengan jumlah rumah yang dikawal yang agak rata.
Peningkatan baki ACOR terutamanya didorong oleh peningkatan bayaran balik yang akan diterima daripada majlis perbandaran untuk pembangunan tanah yang lengkap, serta kenaikan bersih yang lebih kecil dalam yuran penyelenggaraan pilihan modal. Giliran inventori kami adalah 2.4 kali dan pulangan inventori kami kurang dari 13%. Kami mengekalkan tumpuan kami untuk meningkatkan pulangan aset, yang akan membolehkan kami memperoleh lebih banyak pulangan menaik apabila margin normal pada masa akan datang. Dan kemudian beralih kepada modal hutang kami, hutang bangunan rumah kepada jumlah modal adalah 16.6% pada akhir suku tahun.
Kami menamatkan suku tahun ini dengan pinjaman tertunggak $650 juta di bawah kemudahan kredit putaran kami dan $1.7 bilion tertunggak di bawah pinjaman jangka masa kami. Perhatikan bahawa pada suku tahun ini kami menggunakan wang tunai untuk menebus $400 juta nota senior yang matang pada 1 Jun. Kematangan kami seterusnya adalah pada bulan Jun 2027. Selaras dengan komitmen kami untuk meningkatkan jumlah pulangan pemegang saham, kami membeli semula 3 juta saham dengan harga $256 juta dan membayar dividen berjumlah $119 juta.
Ekuiti pemegang saham kami adalah kira-kira $22 bilion dan nilai buku setiap saham adalah kira-kira $91. Ringkasnya, kekuatan lembaran imbangan kami memberi kami keyakinan dan fleksibiliti kewangan semasa kami maju hingga akhir tahun ini. Oleh itu, dengan gambaran ringkas itu, saya ingin memberikan anggaran panduan untuk Q4. Bermula dengan pesanan baharu, kami menjangkakan pesanan baharu Q4 berada dalam lingkungan 19,500 hingga 20,500 rumah. Dengan fokus berterusan untuk memadankan kadar permulaan dan jualan, kami menjangkakan penghantaran Q4 kami berada dalam lingkungan 22,000 hingga 23,000.
Semasa kami mengekalkan pengeluaran aliran rata dan mengubah inventori menjadi tunai, harga jualan purata Q4 kami pada penghantaran tersebut mestilah antara $370,000 dan $380,000. Margin kasar kami harus berada dalam lingkungan 15.5% hingga 16% dan peratusan SG&A kami harus berada dalam lingkungan 8.7% hingga 9%. Semasa kami terus menavigasi persekitaran yang tidak menentu ini, semua metrik ini, tentu saja, bergantung pada keadaan pasaran. Kami menjangkakan pendapatan Perkhidmatan Kewangan kami berada dalam lingkungan $90 hingga $95 juta.
Dan untuk perniagaan Multifamily kami, kami menjangkakan kerugian kira-kira $25 juta. Untuk segmen Lennar Lain kami, kami menjangkakan kerugian kira-kira $20 juta, tidak termasuk kesan pelarasan mark-ke-pasaran yang berpotensi. Untuk gabungan bangunan rumah, usaha sama, jualan tanah dan kategori lain, kami menjangkakan pendapatan kira-kira $10 juta. Kami menjangkakan G&A Korporat kami adalah kira-kira 1.7% daripada jumlah pendapatan, kadar cukai kami kira-kira 25%, dan kiraan saham purata wajaran hendaklah kira-kira 235 juta.
Dan sebagainya secara gabungan, anggaran ini harus menghasilkan julat EPS kira-kira $1.30 hingga $1.65 untuk suku keempat. Dengan itu, izinkan saya menyerahkannya kepada pengendali.
PENGENDALI (Pengendali)
Terima kasih. Kami kini akan memulakan sesi soalan dan jawapan panggilan persidangan hari ini. Kami meminta anda menghadkan soalan anda kepada satu soalan dan satu soalan susulan sehingga semua soalan telah dijawab. Jika anda ingin bertanya, nyahsekat telefon anda, tekan Star 1, dan catat nama anda dengan jelas apabila diminta. Jika anda perlu menarik balik soalan anda, anda boleh menggunakan Star 2. Sekali lagi, itu adalah Star 1 untuk bertanya. Dan soalan pertama kami datang dari Susan McClary dari Goldman Sachs.
Tolong teruskan.
Susan McClary, Penganalisis di Goldman Sachs
Terima kasih. Selamat pagi, semua, dan terima kasih kerana mengambil soalan. Saya ingin mulakan dengan membincangkan giliran inventori. Sangat mengagumkan untuk melihat bagaimana mereka terus bertambah baik walaupun terdapat persekitaran dan angin yang anda bicarakan. Bolehkah anda bercakap tentang ke mana ia boleh pergi dari masa ke masa, terutamanya memandangkan dunia kita berada, dan bagaimana itu menyumbang kepada usaha anda untuk mengimbangi bank tanah dengan lebih baik dan membina semula saluran paip itu secara beransur-ansur?
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Oleh itu, saya fikir dari segi perubahan inventori, saya fikir jika anda melihat sejak beberapa suku yang lalu, kami pada dasarnya berada di sekitar julat umum yang sama. Dan saya fikir kita mungkin akan mengekalkan julat itu buat masa ini. Saya fikir ia boleh naik lebih tinggi, tetapi ia akan memerlukan keadaan pasaran yang jauh lebih baik untuk membolehkan kita benar-benar meregangkan, anda tahu, meregangkan kaki kita dan dapat berlari. Anda tahu, jika anda memikirkan hanya jumlah kami, kami menjangkakan bahawa jumlah kami akan berkembang sejak beberapa tahun kebelakangan ini, dan sebaliknya jumlah kami mengekalkan trajektori yang stabil. Dan saya fikir itu adalah faktor yang membatasi dalam hal itu.
Tetapi dari segi mengekalkan jumlah dan mengekalkan jumlah yang kita miliki dan sekurang-kurangnya mengekalkannya dan mungkin mengembangkannya semasa kita maju, itulah yang membolehkan kita benar-benar menjaga mesin berbanding dengan putaran dan berputar tanah. Dan itu sama pentingnya dengan komponen pembinaan menegak dan dapat memaksimumkan kecekapan di sekitar skala kami.
Susan McClary, Penganalisis di Goldman Sachs
Baiklah, itu membantu. Dan kemudian mungkin beralih kepada lembaran imbangan dan bahagian penjanaan tunai perniagaan, anda jelas masih, anda tahu, kedudukan modal yang sangat kuat di sana, memandangkan dunia di mana kita berada. Bolehkah anda membincangkan tahap tunai yang anda rasa selesa dipegang dan bagaimana anda memikirkan penggunaan wang tunai dan mungkin terutama memikirkan pulangan pemegang saham dan pembelian hanya memandangkan penilaian berbanding prospek jangka panjang untuk perniagaan?
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Jadi, anda tahu, seperti yang Diane, saya pasti, akan memberitahu anda, bahawa ketika kami melalui kuarteras, wang tunai kami berubah, anda tahu, sepanjang suku tahun. Oleh itu, anda akan mendapat gambaran pada akhir setiap suku tahun. Kami mengekalkan kedudukan tunai yang sihat untuk meratakan puncak dan lembah dari segi cara kami akan menggunakan modal. Sekiranya anda melihat suku lalu ini yang terbahagi antara pengurangan hutang, pembelian balik saham dan pembayaran dividen, anda akan terus melihat keseimbangan antara mereka semasa kita maju.
Kami berpendapat bahawa ketika kita pergi, ketika kita bergerak ke hadapan ke tahun depan dan seterusnya, kita akan dapat menjana lebih banyak wang tunai. Dan semasa kita lakukan, kita akan membuat penilaian itu semasa kita pergi. Saya benar-benar tidak mahu membuat ramalan pada ketika ini, memandangkan turun naik pasaran. Ya.
Diane Bessette, Ketua Pegawai Kewangan
Satu-satunya perkara lain yang saya akan tambahkan ialah, jika anda memikirkan baki tunai, anda tahu, begitu banyak wang tunai yang kami hasilkan datang pada akhir suku tahun ini, tetapi kami mempunyai kemudahan kredit $3.1 bilion. Jadi, anda tahu, kami cuba menguruskan baki tunai yang lebih rendah apabila mungkin kerana kami mempunyai ketersediaan, anda tahu, dalam notis seketika. Ia benar-benar penjanaan tunai yang menjadi tumpuan. Tetapi setakat baki, anda tahu, kami lebih suka menyimpan wang tunai yang dilaburkan dan memperoleh pendapatan faedah walaupun dolar kecil kerana kami mempunyai revolver besar yang tersedia dengan segera.
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Tetapi jangan berfikir bahawa ia tidak terlepas dari perhatian kami bahawa harga saham kami dijual.
Diane Bessette, Ketua Pegawai Kewangan
Tidak, betul. Itu betul. Dan, anda tahu, seperti yang telah kami sebutkan, anda tahu, kami oportunistik sepanjang suku tahun ini, dan kami terus membeli suku ini kerana harga saham kami terus menurun. Jadi selalu fokus pada itu, tentu saja.
Susan McClary, Penganalisis di Goldman Sachs
Baiklah. Terima kasih berdua untuk warna. Semoga berjaya dengan suku tahun ini.
PENGENDALI (Pengendali)
Seterusnya kita akan pergi ke barisan Trevor Allanson dari Wolfe Research. Tolong teruskan.
Trevor Allanson, Penganalisis di Wolfe Research
Hai, selamat pagi. Terima kasih kerana mengambil soalan saya. Saya ingin bertanya tentang komen anda mengenai ketersediaan buruh. Masa kitaran anda terus membuat kemajuan yang sangat baik, tetapi seperti yang anda maksudkan, terdapat laporan tenaga kerja menjadi lebih terhad. Tetapi dengan mengambil kira itu, apakah jangkaan anda untuk kemampuan anda untuk terus melihat penjimatan kos berurutan melalui konsesi dari perdagangan anda bergerak ke hadapan, dan kemudian mana-mana pasaran untuk memanggil di mana anda melihat tekanan khusus terhadap ketersediaan tenaga kerja?
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Jadi persoalan buruh pastinya salah satu geografi. Saya akan membiarkan David dan Jim mempertimbangkan perkara ini sedikit, tetapi izinkan saya katakan bahawa, anda tahu, buruh adalah kisah yang berkembang. Ia adalah pusat data. Ia juga, anda tahu, tindakan imigrasi yang berlaku secara sporadis di lokasi yang berbeza. Dan, anda tahu, saya rasa kita tidak mahu terlalu spesifik mengenai geografi tersebut, tetapi sangat spesifik geografi. Dan saya katakan mereka mahu menjadi spesifik kerana ia bergerak.
Anda tahu, perkara lain adalah tarif mempunyai kesannya. Dan soalan asas anda ialah, apakah maksudnya dari segi menurunkan kos dan mengurangkan masa kitaran ketika kita melihat ke depan suku depan dan tahun depan? Dan hakikatnya kita akan menjadi peserta dalam pasaran yang lebih luas. Sekiranya pasaran keseluruhan naik harga atau ketersediaan tenaga kerja turun, kita akan melakukan yang lebih baik daripada pasaran lain memandangkan skala dan tumpuan kami pada konsistensi.
Dan jika pada dasarnya tetap stabil, maka kita akan dapat terus mengurangkan kos dan mengurangkan masa kitaran kita. Jim?
Jim
Ya, saya rasa pasukan pembelian kami, mereka telah melakukan kerja yang hebat bekerja dengan rakan perdagangan kami. Ini adalah ketika perkongsian itu benar-benar membuahkan hasil. Kami bukan sahaja dapat mengawal kos kami, tetapi kami mempunyai keterlihatan yang luar biasa dengan rakan kongsi kami dengan tenaga kerja, dan mereka dapat benar-benar naik ke atas pinggan dan memperuntukkan kru mereka ke tempat yang kami memerlukannya, jadi kami benar-benar dapat mendahulunya. Dan kami meletakkan ini tiga, empat bulan pada satu masa.
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
David, saya sepatutnya katakan kita mempunyai penglihatan yang hebat.
Daud
Tekanan terhadap imigresen dan buruh pastinya khusus pasaran. Saya mengatakan kira-kira 20% bahagian kami sekarang melihat tekanan yang lebih besar daripada majoriti. Dalam sesetengah kes, kita tidak mempunyai kesan yang sedikit atau tiada. Tetapi bagi kami, asas kami yang menjauhkan tekanan ini adalah kedudukan yang disukai kami dengan rakan perdagangan kami. Dan keupayaan kami untuk mengekalkan strategi kami membawa kestabilan. Mereka mempunyai keputusan untuk membuat mengenai buruh dan mereka menghantarnya kepada kami.
Dan mereka juga bekerjasama dengan kami untuk menyerap beberapa tekanan kos.
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Ya. Dan ketika David bercakap, saya ternyata bahawa, anda tahu, terutama dengan buruh, tekanan terhadap imigresen adalah sporadis dan berlaku secara ad hoc, atau sekurang-kurangnya sejauh yang kita peduli. Hubungan yang kami ada di pasaran membolehkan kami mengekalkan roda di landasan dan terus maju kerana kami melihat, terutamanya dalam perdagangan tertentu, landskap menjadi contoh, yang lain menjadi contoh yang baik, tiba-tiba kami mempunyai rakan perdagangan yang tidak mempunyai kru.
Oleh itu, dapat mendapatkan tenaga kerja tambahan dari tempat lain membolehkan kita terus mengurangkan seperti yang kita miliki dengan kecekapan.
Penganalisis tidak diketahui
Terima kasih atas semua warna itu. Sangat membantu. Yang kedua adalah SG&A. Anda telah membuat banyak pelaburan dalam pelbagai inisiatif teknologi. Sebahagian daripada mereka memerlukan perbelanjaan awal yang lebih berat. Saya rasa pada masa lalu anda telah membincangkan potensi beberapa kos pendahuluan itu berkurangan. Di manakah anda berada di peringkat pelaburan itu dan bagaimana kita harus memikirkan garis masa sehingga kita mula melihat faedah itu mula muncul dalam kewangan anda? Terima kasih.
Diane Bessette, Ketua Pegawai Kewangan
Oleh itu, kami pasti telah membuat pernyataan itu dan kami telah membuat pelaburan yang besar. Sebahagian daripada pelaburan tersebut adalah permulaan palsu dan beberapa pelaburan tersebut menjadi teras kepada tempat kita akan pergi pada tahun depan. Kami menjangkakan untuk melihat beberapa kos tersebut. Sebahagian daripada kos tersebut sudah dikurangkan dalam masa nyata. Ia tidak dapat dilihat dengan serta-merta. Ia akan berlaku perlahan-lahan dan dari masa ke masa. Dan saya fikir kita akan melihat beberapa normalisasi semasa kita melalui 2027.
Penganalisis tidak diketahui
Terima kasih atas semua warna dan nasib baik untuk bergerak ke hadapan.
Diane Bessette, Ketua Pegawai Kewangan
Terima kasih.
OPERATOR (Operator)
Seterusnya kita akan pergi ke John Lavallo dari UBS. Tolong teruskan.
John Lavallo, Penganalisis di UBS
Selamat pagi, kawan-kawan. Soalan pertama hanya pada jambatan margin kasar dari 3Q15.8 hingga 4Q15.5 hingga 16, memandangkan pada titik tengah kira-kira peningkatan penghantaran sebanyak 8% suku dari suku tahun. Oleh itu, saya rasa persoalannya ialah tahap insentif, jenis kos tanah dan tongkat dan bata yang dipertimbangkan secara berurutan.
Jim
Saya fikir apabila anda melihatnya sekarang, saya tidak melihat perbezaan besar sekarang dengan apa yang perlu kita lakukan di pasaran. Saya rasa kami melakukan kerja yang hebat sebenarnya untuk memastikan kami mempunyai harga yang tepat dalam komuniti tertentu dan dalam beberapa kes insentif kami sebenarnya turun kerana kami mendapat harga yang betul dan kami dapat lebih bertahan dengan apa yang sebenarnya kami dapat untuk rumah. Jadi saya fikir bergerak ke hadapan saya merasa senang tentang tempat kita berada. Saya fikir pasukan kami menghabiskan banyak masa untuk menjadi strategik mengenai cara membuat harga, bagaimana membezakan rumah yang berbeza.
Saya tidak melihat apa-apa kecuali semangat di luar sana untuk benar-benar mengusahakan harga.
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Oleh itu, izinkan saya menambah itu dan katakan bahawa kami memulakan suku ini, suku ketiga, dengan banyak semangat dan banyak kepastian, tetapi pasaran mempunyai keupayaan untuk melemparkan bola melengkung kepada kita. Dan saya hanya ingin memperingatkan bahawa cara yang kita perasakan hari ini ialah kita merasakan banyak keyakinan memandangkan landskap yang wujud. Tetapi landskap itu berubah dan kita menyedari bahawa ia adalah. Dan oleh itu kami, anda tahu, kami enggan mengatasi ski kami. Kami tidak suka hilang. Kami terlepas suku ini, rasanya tidak baik. Landskap beralih. Kami akan terus memberi tumpuan kepada program yang sama untuk menyesuaikan diri dengan pasaran seperti yang ada. David, ada apa yang awak tambah?
Daud
Tidak, saya hanya akan mengatakan kita perlu memberi perhatian kepada, anda tahu, kerana kadar meningkat. Oleh itu, saya fikir beberapa tekanan terhadap insentif untuk soalan anda mungkin datang dalam bentuk kos penjualan kadar kami. Kami terus, anda tahu, memastikan bahawa kami memenuhi permintaan mampu milik dan kami pasti melihat beberapa pergerakan itu dalam 10 tahun itu turun sedikit hari ini, tetapi ia meningkat sedikit semalam. Dan keputusan Fed, anda tahu, walaupun ia tidak memberi kesan langsung, ia pasti menghantar getaran.
Jadi kita menyuntik sedikit konservatisme, tetapi itulah yang kita lihat sekarang.
John Lavallo, Penganalisis di UBS
Difahami. Dan kemudian, Stuart, saya ingin menggali salah satu komen anda dan itu juga dalam siaran akhbar mengenai kemerosotan selanjutnya dalam pasaran perumahan. Maksud saya, saya faham bahawa, anda tahu, kadar telah meningkat sedikit sejak beberapa minggu yang lalu, keyakinan pengguna dicabar, Iran ada di luar sana. Tetapi saya dapat memberitahu anda dalam semua pemeriksaan kami di seluruh kompleks perumahan dan sejak semalam dengan pembina yang sangat besar perasaan yang kami dapati ialah pasaran telah bergerak dari keadaan pembetulan kepada mungkin tanda-tanda awal penstabilan. Dan saya ingin tahu apa yang anda lihat yang mungkin berbeza daripada itu.
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Ya, saya fikir anda mempunyai pembezaan atau digambarkan mengikut jenis produk dan titik harga. Anda tahu, pastinya di bahagian yang lebih tinggi, terdapat kesan yang jauh lebih sedikit daripada apa yang dirasakan oleh hujung yang berpatutan sekarang. Oleh itu, apa yang kita lihat ialah di mana kita beroperasi lebih banyak di hujung pasaran yang berpatutan, pelanggan itu jauh lebih sensitif terhadap apa yang berlaku baik dari segi kos sara hidup dan isyarat yang dihantar oleh kadar faedah. Dan sedar bahawa kadar faedah mungkin naik, tetapi kami membelinya turun.
Kos pembelian kami semakin mahal. Jadi, anda tahu, mungkin anda tinggal di dunia A Tale of Two Cities di mana anda melihat pembina yang berbeza dengan campuran produk yang berbeza, bahkan geografi yang berbeza, mempunyai pengalaman yang sangat berbeza. Kami hanya boleh memberitahu anda apa yang kita lihat dari hinggap kami. Ada pemikiran, kawan-kawan? Tidak. Baik.
PENGENDALI (Pengendali)
Baiklah, selamat datang. Terima kasih. Soalan seterusnya kami datang dari Steven Kim dari Evercore ISI. Tolong teruskan.
Steven Kim, Penganalisis di Evercore ISI
Ya, terima kasih banyak, kawan-kawan. Hargai semua warna setakat ini. Saya mempunyai beberapa soalan di sini mengenai inventori. Jika saya melihat rumah anda yang sudah siap dan pembinaan yang sedang dijalankan berdasarkan seunit, nilai seunit nampaknya telah meningkat dengan ketara lagi pada suku ini, anda tahu, mengikut selaras. Saya melihat sebagai peratusan ASP, seperti 74%, meningkat daripada hampir mungkin 60% tahun lepas. Dan saya tertanya-tanya apa di sebalik itu, kenaikan itu? Adakah itu terutamanya disebabkan oleh kos tanah per lot yang termasuk dalam barisan inventori ini? Dan apabila kita berfikir tentang. Seluruh rumah dan barisan pembinaan dan proses yang sudah siap, patutkah kita menjangkakan sekurang-kurangnya turun secara bermusim secara bermakna dalam 4Q dan menjadi pemacu aliran tunai seperti biasa?
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Jadi dari segi kos tanah dan tanah, seperti yang saya katakan sebelumnya, banyak perjanjian tanah dan tanah kita dirundingkan pada masa yang berbeza dengan julat harga yang berbeza. Dan itu mengalir melalui dan anda melihat beberapa perkara itu bergerak ke atas. Anda juga mempunyai soalan jangka masa, dan itulah yuran penyelenggaraan pilihan kami terkumpul untuk jangka masa yang lebih lama kerana kami telah mengmoderasi pertumbuhan kami, kami sebenarnya telah menghapuskan pertumbuhan kami, yang merupakan sebahagian daripada penyusunan perjanjian tanah yang kami miliki.
Oleh itu, itu disuntik dalam beberapa kos tanah itu. Steve, bolehkah anda mengulangi bahagian kedua soalan itu?
Steven Kim, Penganalisis di Evercore ISI
Ya, separuh kedua soalan itu adalah bahawa hanya saya cuba memahami bagaimana aliran tunai bebas dapat muncul pada suku keempat. Jelas sekali, kami tahu itu biasanya merupakan suku aliran tunai yang sangat kuat untuk anda. Dan saya tertanya-tanya adakah kita menjangkakan penurunan dalam rumah siap anda dan barisan inventori pembinaan yang sedang berjalan yang akan mendorongnya pada 4Q atau ada sesuatu yang mungkin menyederhanakannya tahun ini?
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Oleh itu, kami berpendapat bahawa akan ada penurunan dalam tahap inventori kami. Sekali lagi, kami menguruskan perniagaan kami dengan berhati-hati dan dari segi aliran tunai, itu akan bergantung pada jumlahnya. Dan sekali lagi, anda tahu, kami sedikit terkejut dengan turun naik di pasaran sepanjang suku ketiga. Itu tidak berfungsi untuk kepentingan kami. Kami sedikit ragu-ragu mengenai rupa atau mungkin tidak suku keempat, tetapi kami berpendapat bahawa aliran tunai akan lebih baik pada suku keempat seperti biasa.
Diane Bessette, Ketua Pegawai Kewangan
Ya, saya rasa itu betul. Saya fikir hanya memandangkan jumlahnya, jumlahnya akan menjadi yang benar-benar menentukan nombor itu. Steve Maksud saya, jelas ia selalu menjadi suku penghantaran terbesar kami, tetapi dengan begitu banyak ketidakpastian di luar sana, anda tahu, ia akan membuat perubahan besar.
Steven Kim, Penganalisis di Evercore ISI
Saya menghargai semua itu. Dan Stuart, anda benar-benar membawa terus ke soalan kedua saya, yang berkaitan dengan anda menjeda mungkin beberapa pengambilan bank tanah atau melanjutkan terma, jika anda mahu. Adakah saya betul berfikir bahawa dalam perjanjian bank tanah biasa, jika anda melanjutkannya enam bulan, ia mendorong kira-kira 100 hingga 150 titik asas pada tahap projek. Dan kira-kira berapa peratus tawaran yang akan anda katakan bahawa anda telah berhenti? Pengambilan bank tanah? Ya, itu pada dasarnya soalan kedua.
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Baiklah, jadi saya tidak mempunyai jawapan mengenai peratusan di mana kita telah menjeda matematik anda. Saya tidak melihatnya selama enam bulan apa kesannya. Tetapi mari kita anggap anda lebih kurang betul. Dan anda tahu, cara kita berfikir tentang ini adalah apa yang telah kami lakukan ialah pada dasarnya kami telah mengambil kos atribusi modal kepada ekuiti dan kami telah menjadikannya masa nyata, anda tahu, tepat di hadapan kami pengiraan dengan yuran penyelenggaraan pilihan. Dan, dan ketika kita menghentikan jangka masa yang ditulis, tempoh yang ditandaikan itu mempunyai kesan masa nyata terhadap margin dan kos tanah yang sebenarnya kita terlibat. Ini adalah pandangan sebenar tentang apa yang sebenarnya dilakukan oleh ibu negara kita.
Oleh itu, kami masih meneliti angka-angka di sekelilingnya, tetapi ia mewujudkan fokus yang sangat menarik bagi syarikat ketika kita melihat setiap perjanjian tanah yang kita lakukan, serba baru dan kita memikirkan risiko yang berkaitan dengan jeda, tempoh dan turun naik dalam keadaan pasaran. Dan semua profil risiko itu disuntik dengan lebih baik dalam setiap perjanjian baru yang kami rundingkan. Dan ini adalah topik perbincangan setiap hari di syarikat. Dan sebahagian besarnya kerana kemuncak yang kami bawa menanggung kos modal, baik modal hutang dan modal ekuiti.
Steven Kim, Penganalisis di Evercore ISI
Ya, terima kasih banyak. Saya menghargai itu. Dan saya fikir kata kunci yang anda gunakan juga berunding kerana saya tidak fikir perkara ini semestinya hanya perbualan satu hala. Betul. Maksud saya, pasti ada ruang rundingan dan beberapa leveraj yang anda bawa ke meja juga, saya fikir, dalam hubungan itu. Terima kasih banyak, kawan-kawan. Saya menghargainya.
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Itu sangat kurang dinyatakan, Steve, kerana jika anda melihat apa yang kita jadikan ini, ia adalah bahawa kita sedang merundingkan semula dan merundingkan setiap bahagian pengaturcaraan yang kita ada dan kita semakin baik setiap hari. Mengapa kita tidak mengambil satu soalan lagi?
PENGENDALI (Pengendali)
Dan soalan terakhir kami datang dari Jay McCainless dari Citizens Bank. Tolong teruskan.
Jay McCainless, Penganalisis di Citizens Bank
Hei, terima kasih kerana menjawab soalan saya. Pagi. Y' semua bercakap sedikit tentang kos penurunan kadar beli gadai janji meningkat. Adakah terdapat cara untuk mengukurnya? Dan mungkin apa yang anda lihat setakat ini pada bulan September?
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Anda tahu apa, ia adalah soalan yang sukar untuk dijawab dan saya akan memberitahu anda mengapa. Ia bergantung kepada sama ada ia pinjaman tetap atau ARM. Ia bergantung kepada sama ada kerajaan atau konvensional. Ia bergantung kepada sama ada ARM yang tiga tahun, lima tahun, tujuh tahun. Jadi ia adalah campuran. Ia benar-benar berlaku. Dan ia, tentu saja, mengatakan yang jelas. Ia juga bergantung pada di mana anda bermula dengan kadar dan berapa banyak yang anda perlu membelinya. Oleh itu, saya tidak bermaksud, anda tahu, tidak benar-benar memberi anda jawapan, tetapi ia adalah gabungan begitu banyak pemboleh ubah sehingga sangat sukar untuk memberi anda jangkauan mengenai perkara itu.
Jay McCainless, Penganalisis di Citizens Bank
Baiklah, soalan kedua yang saya ada, Stuart, komen anda mengenai bekalan penjualan semula di Texas dan Florida, saya rasa itu adalah beberapa ulasan baru yang anda masukkan dalam skrip, saya rasa. Apa yang anda lihat? Adakah ia di semua pasaran di Texas dan Florida atau adakah ia lebih tertumpu di mana anda melihat persaingan ini cukup sehingga anda merasa penting untuk menyebutnya dalam skrip pendapatan.
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Anda tahu, ia menarik. Ini adalah sebahagian daripada naratif yang lebih luas dan ia adalah sesuatu yang kita lawan setiap hari. Kami mempunyai pelanggan yang datang, melawat kami. Sebahagian daripada mereka tidak layak, ada yang boleh. Pasaran jualan semula menjadi semakin kompetitif dan komponen kompetitif dalam permainan. Ia hanya menjadikannya lebih sukar untuk mencapai jumlah yang kita harapkan. David, apa yang kamu lihat di Texas?
Daud
Ya, saya katakan anda mula melihat pasaran penjualan semula ketika hari-hari di pasaran meningkat, bersedia untuk menjejaskan harga jualan mereka lebih banyak. Dan kerana mereka sanggup menjejaskannya, ia merasakan lebih banyak aktiviti daripada pembeli jualan semula.
Jim
Hanya tambah. Saya tidak fikir ia semestinya negatif. Saya berpendapat bahawa apabila anda melihat lebih banyak aktiviti dalam penjualan semula, kita melihat lebih banyak prospek yang bersedia untuk meningkatkan dan membeli rumah baharu. Jadi kadang-kadang ini sebenarnya berubah menjadi positif kerana ia membuka pasaran dan benar-benar membawa orang di luar sana dan membolehkan kita mempunyai lebih banyak sasaran.
Stuart Miller, Ketua Pegawai Eksekutif dan Presiden
Ya, itu roda lalat. Apabila pasaran penjualan semula mula menyala. Setiap orang yang menjual rumah perlu membeli rumah dan itulah roda yang mula bergerak ke hadapan. Oleh itu, ia tidak semestinya negatif, tetapi sekurang-kurangnya buat masa ini, kita melihat lebih banyak persaingan daripada yang telah kita lihat dalam masa yang lama dari pasaran penjualan semula. Dan ingat sejak tahun-tahun yang lalu, pasaran penjualan semula telah berada di luar. Ia baru sahaja dilepaskan kerana perbezaan kadar faedah sangat besar.
Tetapi keperluan untuk bergerak ke atas, untuk bergerak, untuk bergerak keluar, untuk membuat perubahan telah ditangguhkan cukup lama ke tempat pasaran penjualan semula itu mula berunding lebih banyak. Baiklah, ingin mengucapkan terima kasih kepada semua orang kerana menyertai kami. Kami tidak sabar-sabar untuk berkongsi kemajuan kami semasa kami meneruskan suku demi suku. Dan kita akan jumpa anda pada akhir keempat. Terima kasih.
OPERATOR (Operator)
Itu menyimpulkan panggilan persidangan pendapatan suku ketiga Lennar. Terima kasih semua kerana menyertai. Anda boleh memutuskan sambungan talian anda dan sila nikmati sepanjang hari anda.
Penafian: Transkrip ini disediakan untuk tujuan maklumat sahaja. Walaupun kami berusaha untuk ketepatan, mungkin terdapat kesilapan atau ketinggalan dalam transkripsi automatik ini. Untuk penyata syarikat rasmi dan maklumat kewangan, sila rujuk pemfailan SEC syarikat dan siaran akhbar rasmi. Kenyataan peserta dan penganalisis korporat mencerminkan pandangan mereka pada tarikh panggilan ini dan tertakluk kepada perubahan tanpa notis.