Pemilikan hotel, satu suite pada satu masa

Ketika seseorang berjalan melalui Kuala Lumpur (KL) hari ini, tanda-tanda momentum melintasi garis langit sukar dilepaskan. Ibu kota hidup dengan pembukaan hotel mewah, peningkatan kadar penghunian dan kemasukan modal institusi yang stabil ke dalam aset hospitaliti yang, tidak lama dahulu, dianggap sebagai sudut khusus pasaran hartanah.

Persoalannya bukan lagi sama ada pertumbuhan sektoral ini nyata tetapi apa yang mendorongnya dan apa maksudnya bagi pelabur harta tanah individu yang memerhatikan dari luar.

Sebahagian daripada jawapannya terletak pada permintaan pelabur yang kuat dan pengukuhan asas operasi. Menurut data syarikat penasihat hartanah JLL, jumlah transaksi hotel mewah di KL mencapai kira-kira RM660 juta antara tahun 2023 dan 2025, menandakan peningkatan 14% berbanding tempoh pra-wabak yang setara.

Dalam jangka masa yang sama, bahagian hospitaliti mewah dalam jumlah transaksi hotel di bandar ini berkembang daripada 26% kepada 30%.

Secara operasi, pasaran hotel KL telah mencatatkan kenaikan 9.8% dalam pendapatan setahun hingga kini bagi setiap bilik yang tersedia atau RevPAR, disokong oleh kadar penghunian purata sebanyak 68.2%. Segmen mewah sahaja berjalan 22.7% di atas penanda aras pra-pandemik 2019.

Dengan saluran pembukaan mewah yang besar yang ditetapkan untuk menambah bekalan bilik lebih lanjut hingga tahun 2028, pelabur hartanah melihat dengan lebih dekat kategori aset yang, di luar segelintir pasaran antarabangsa yang matang, masih tidak dikenali, iaitu unit pelaburan hotel.

Secara tradisinya, pemilikan hotel melibatkan memperoleh keseluruhan aset fizikal, transaksi yang boleh diakses hampir secara eksklusif kepada dana institusi, entiti kekayaan berdaulat atau pejabat keluarga bernilai bersih tinggi. Walau bagaimanapun, di pasaran antarabangsa terpilih, hotel premium kini ditawarkan untuk dijual secara suite demi suite.

Rangka kerja ini membolehkan pelabur swasta individu memperoleh unit hotel yang berbeza dengan hak komersil tanpa perlu membeli keseluruhan harta tanah.

Walaupun pemilikan unit hotel individu adalah konsep hartanah yang mapan di seluruh dunia, ia masih agak tidak dikenali oleh banyak pelabur hartanah Malaysia dan masih belum mendapat penembusan pasaran yang meluas.

Jurang pengetahuan ini memberi peluang untuk mendidik pasaran mengenai mekanik kelas aset, menyerlahkan kelebihan strukturnya dan meletakkan pemilikan unit hotel sebagai alternatif yang layak untuk penggunaan modal.

Dari segi sejarah, pelabur hartanah yang ingin menjana hasil sewa berulang dari hartanah kediaman atau komersil telah mengikuti dua jalan konvensional:

> Penyewaan hartanah konvensional: Pelabur membeli, menyesuaikan dan menyewa harta kediaman atau komersil. Pemilik sama ada menguruskan penyewaan secara langsung, mengendalikan pandangan, perjanjian pajakan dan penyelenggaraan atau melantik agensi hartanah untuk menguruskan harta tanah dengan bayaran.

> Pengurusan sewa jangka pendek: Pemilik mengupah syarikat pengurusan jangka pendek pihak ketiga untuk memasarkan dan mengendalikan unit tersebut di platform tempahan digital, yang menyasarkan pelancong jangka pendek.

Walaupun kedua-dua model telah bertahan dalam ujian masa, masing-masing membawa batasan struktur yang telah dipelajari oleh tuan tanah untuk menavigasi.

Dalam pajakan konvensional, pemilik tetap bertanggungjawab sepenuhnya untuk pembaikan unit, sumbangan dana penyelenggaraan bangunan dan peruntukan dana tenggelam. Tambahan pula, pendapatan sewa sangat bergantung pada sumber dan mengekalkan penyewa yang boleh dipercayai.

Dalam pengurusan jangka pendek, pulangan pemilik biasanya berdasarkan proyeksi dan bukannya dijamin dan hasil operasi bergantung hampir sepenuhnya pada skala, anggaran pemasaran dan kecekapan pengurusan harta pengendali yang dilantik.

“Sewa menetapkan sewa untuk jangka masa itu walaupun pasaran bergerak dan pengaturan jangka pendek bergantung pada seberapa baik satu syarikat pengurusan harga dan mengisi satu unit. Dalam kedua-dua kes, pemiliknya tidak mempunyai ruang untuk bertindak balas apabila keadaan berubah,” kata ketua pasaran dan hubungan antarabangsa Richmond Asia Group Brandon Sai.

Memiliki sekeping pai hotel

Unit pelaburan hotel menangani titik geseran operasi ini di peringkat struktur.

Pelabur membeli unit bertajuk komersil dalam hartanah yang beroperasi, secara keseluruhannya, sebagai hotel tunggal yang kohesif di bawah satu jenama hospitaliti antarabangsa, satu set standard operasi global dan satu pasukan pengurusan berpusat.

Unit individu tidak dipasarkan atau disewa secara bebas oleh pemiliknya.

Sebaliknya, ia berfungsi sebagai inventori bilik dalam perniagaan hotel bersepadu sepenuhnya di mana harga bilik, pengemasan, penyelenggaraan, perkhidmatan tetamu dan saluran pengedaran antarabangsa diatur secara berpusat.

Dalam praktiknya, struktur ini secara asasnya mengubah pendedahan pelabur merentasi tiga dimensi utama:

> Pertama, dalam pengaturan pajakan tradisional atau penginapan jangka pendek, tuan tanah mengekalkan risiko operasi aktif mengenai penyelenggaraan fizikal, pertukaran tetamu, penyerahan kunci dan pembaikan paip atau elektrik rutin.

Dalam unit pelaburan hotel, pengendali menguruskan setiap bilik secara seragam sebagai sebahagian daripada inventori hotel terasnya.

Pemilik unit individu dikeluarkan sepenuhnya dari interaksi tetamu, jadual pembersihan dan pengurusan penyelenggaraan.

> Kedua, tuan tanah individu dan firma pengurusan jangka pendek mendapatkan penyewa terutamanya melalui portal penyenaraian tempatan atau agensi pelancongan dalam talian pihak ketiga dengan jangkauan pemasaran terhad.

Sebaliknya, jenama hotel antarabangsa membawa pangkalan pelanggan global yang besar dan terbina dalam: akaun korporat global, enjin tempahan langsung dan program kesetiaan antarabangsa yang tidak dapat ditiru oleh pemilik hartanah individu secara realistik.

Skala rangkaian pengedaran ini dapat diukur. Di peringkat global, bahagian ahli kesetiaan dalam jumlah penghunian hotel meningkat secara konsisten tahun ke tahun, dengan program kesetiaan menyumbang kepada jumlah malam bilik yang jauh lebih tinggi.

Saluran pengedaran institusi ini menyediakan garis dasar kedatangan tetamu yang stabil yang melindungi aset daripada penurunan permintaan tempatan.

> Ketiga, pulangan dari unit pelaburan hotel terikat dengan prestasi operasi keseluruhan perusahaan hotel secara keseluruhan, berdasarkan pangkalan tetamu yang luas dan pelbagai dan bukannya bergantung pada kesolvenan penyewa tunggal.

Jalan di hadapan

Tidak seperti pajakan kediaman berbilang tahun tetap yang mengunci kadar sewa tanpa mengira perubahan pasaran, pasukan pengurusan pendapatan hotel profesional menetapkan semula kadar bilik setiap hari berdasarkan algoritma permintaan masa nyata, acara tempatan dan turun naik bermusim. Ini membolehkan hasil aset menyesuaikan diri secara dinamik dan mengikuti inflasi dengan cara yang tidak dapat dilakukan oleh perjanjian penyewaan statik.

Dari segi sejarah, tahap pengoptimuman pendapatan profesional ini hanya dapat diakses oleh dana institusi dan pemaju hotel.

“Bagi pelabur individu, terutamanya di luar negara, tidak ada jalan masuk yang jelas dan sedikit penjelasan tentang bagaimana unit pelaburan hotel berbeza daripada sekadar menyewa hartanah,” kata Sai.

“Jurang dalam akses dan pemahaman inilah yang menghalang banyak pelabur daripada membandingkan pilihan mereka dengan betul.”

Apabila pasaran hotel KL beralih ke arah apa yang digambarkan oleh penganalisis industri sebagai lintasan pertumbuhan yang lebih mampan dan didorong hasil, kategori unit pelaburan hotel berada di kedudukan untuk berkembang di seiring dengan itu.

Bagi pelabur hartanah yang menilai ke mana hasil hartanah menuju seterusnya, perbezaan analisis utama bukan lagi hanya di mana harta tanah berada atau berapa harganya setiap kaki persegi.

Sebaliknya, faktor penentu adalah siapa yang memegang kunci operasi: tuan tanah individu atau firma pengurusan kecil yang beroperasi sendiri atau jenama hospitaliti antarabangsa yang menjalankan aset tersebut sebagai sebahagian daripada perusahaan global yang jauh lebih besar.