Aset berkualiti tahan

Amanah pelaburan hartanah SINGAPURA (S-REIT) dengan pendedahan pusat data (DC) boleh mendapat manfaat daripada penawaran yang lebih ketat dan permintaan yang berdaya tahan kerana pelaburan infrastruktur kecerdasan buatan (AI) memasuki fasa yang lebih diukur.

Pelabur cenderung memihak kepada pengendali yang mapan dengan pendapatan sewa yang stabil, hutang yang dapat dikendalikan dan kemampuan untuk berkembang tanpa mengambil risiko kewangan yang berlebihan.

UOB Kay Hian (UOBKH) Research mengekalkan panggilan “berat badan berlebihan” terhadap sektor ini, menonjolkan NTT DC REIT (NTTDCR-REIT) dan Keppel DC REIT (KDC-REIT) sebagai pegangan pilihannya, sambil mengamalkan pendirian yang lebih berhati-hati terhadap Mapletree Industrial Trust (Mint).

Strategi broker datang apabila pasaran kewangan menilai semula sama ada AI dapat menghasilkan pulangan komersil yang mencukupi untuk membenarkan pelaburan awal yang sangat besar dalam cip, DC dan infrastruktur kuasa.

Walaupun faedah jangka panjang teknologi tetap utuh, ketidakpastian mengenai garis masa pengewangan dan peningkatan keperluan modal menjadikan pelabur lebih selektif.

“Perbelanjaan awal adalah segera, tetapi skala dan masa pembayaran akhirnya tetap tidak pasti,” kata Penyelidikan UOBKH.

Peralihan ini amat mencabar bagi penyedia infrastruktur yang lebih kecil dan berleveraj tinggi, yang mesti melabur banyak dalam perkakasan dan kemudahan pengkomputeran sebelum menjana pendapatan yang mencukupi, katanya, sambil menambah bahawa harga sewa unit pemprosesan grafik yang jatuh, ketinggalan zaman teknologi dan pergantungan pada segelintir pelanggan menambah risiko mereka.

Tekanan itu tertumpah ke pasaran pembiayaan, di mana pelabur menuntut pulangan yang lebih tinggi untuk mengimbangi peningkatan beban hutang.

UOBKH Research menyatakan bahawa hasil bon dolar AS CoreWeave yang matang pada Oktober 2031 sebentar melebihi 16% pada 15 Oktober, mencerminkan keyakinan pelabur yang semakin merosot.

Pembrokeran juga menunjukkan kelewatan dan kemunduran dalam penawaran awam awal (IPO) sebagai bukti bahawa pelabur menjadi kurang bersedia membayar penilaian premium untuk pertumbuhan yang memerlukan modal awal yang besar.

Firmus Australia menarik balik IPO yang dirancang pada bulan Oktober, sementara AirTrunk yang disokong oleh Blackstone menangguhkan penyenaraian S-REIT US $1.5 bilion yang dicadangkan, dilaporkan menyasarkan siap menjelang awal 2027.

Dengan latar belakang ini, hiperscaler yang mapan seperti Microsoft, Amazon dan Google kekal berada di kedudukan yang lebih baik kerana pendapatan mereka yang pelbagai, aliran tunai operasi yang besar dan akses yang lebih kuat ke pasaran modal.

Walau bagaimanapun, mereka tidak terlindung sepenuhnya jika pelanggan AI yang dikekang tunai mengurangkan perbelanjaan awan, melemahkan penggunaan dan pulangan infrastruktur baharu.

Penyelidikan UOBKH percaya kitaran pelaburan infrastruktur memerlukan lebih banyak masa untuk berkembang, walaupun permintaan untuk kapasiti pengkomputeran terus berkembang.

“Kami berpendapat bahawa faedah AI adalah nyata, tetapi pelaburan pada infrastruktur AI mesti dilancarkan selama bertahun-tahun,” menekannya.

Bagi pelabur, peluang yang lebih segera terletak pada DC operasi, di mana bekalan baru yang terhad dapat memperkuat kuasa harga pengendali sedia ada dan menyokong penyewaan ruang kosong.

Kadar pembangunan baharu ditahan oleh kekurangan elektrik, keadaan pembiayaan yang lebih ketat dan penentangan komuniti tempatan terhadap kesan alam sekitar kemudahan baharu.

Kekangan ini mengehadkan persaingan daripada projek yang baru siap dan meningkatkan cadangan nilai aset yang ditetapkan.

Rayuan hasil

NTTDCR-REIT adalah pilihan pilihan UOBKH Research untuk pelabur yang berfokus pada pendapatan, dengan penarafan “beli” dan harga sasaran (TP) AS $1.29.

Pembrokeran menganggarkan bahawa amanah menawarkan hasil taburan seunit (DPU) tahun kewangan tertinggi 2027 (FY27) di antara nama pilihannya, pada 9.4%.

Gearingnya yang agak rendah memberi ruang untuk berkembang sambil mengekalkan fleksibiliti kewangan. Penyelidikan UOBKH meletakkan leverajnya pada sekitar 31%, dengan ruang hutang AS $261 juta sebelum gear mencapai 40%.

Amanah itu juga tidak mempunyai tempoh matang hutang sehingga FY29, memberikan masa untuk menguruskan keperluan pembiayaannya.

Tarikan lain ialah saluran paip pemerolehannya. NTTDCR-REIT mempunyai hak penolakan pertama ke atas lebih daripada 160 DC yang stabil, memberikan peluang yang berpotensi untuk mengembangkan portfolio melalui penaja.

Amanah juga melihat peningkatan penghunian. Pajakan yang komited dijangka menaikkan penghunian kepada 99.2%, dengan kebanyakan pajakan baru menyumbang pendapatan dari suku ketiga FY27 (3Q27).

Perubahan yang dicadangkan terhadap yuran prestasi dapat meningkatkan lagi penyelarasan dengan pemegang unit dengan memberi ganjaran kepada pertumbuhan DPU melebihi 3% dan mengurangkan pencairan melalui unit yuran pengurusan yang berharga pada nilai aset bersih (NAV) atau lebih tinggi.

Penyelidikan UOBKH mengatakan NTTDCR-REIT juga mempunyai keupayaan untuk meneruskan pengambilalihan akretif di hab DC global yang mapan, termasuk Frankfurt dan Tokyo.

Pendedahan yang baik

KDC-REIT adalah pegangan pilihan broker yang lain, dengan penarafan “beli” dan TP sebanyak S$2.83.

Portfolio berpusatkan Singapura menawarkan pendedahan kepada pasaran di mana penawaran dan permintaan terhad daripada aktiviti lokasi bersama yang didorong oleh AI menyokong pertumbuhan sewa.

Pengembalian sewa mencapai 16% pada 3Q26, manakala pendapatan harta tanah bersih meningkat 13% tahun ke tahun dalam sembilan bulan pertama FY26.

Penglihatan pendapatan disokong oleh tamat tempoh pajakan purata wajaran sebanyak 6.5 tahun, diukur mengikut kawasan yang boleh disewa. Pajakan induk untuk DC yang lengkap dan cengkerang dan teras juga menggabungkan peningkatan sewa tahunan antara 2% dan 4%.

Di luar pertumbuhan sewa, inisiatif peningkatan aset di SGP 8, pembangunan semula SGP 1 dan kontrak baru di Australia menyediakan jalan untuk mengembangkan pendapatan.

Saluran pengambilalihan Penaja Keppel menawarkan peluang lebih lanjut, termasuk DC berskala hiperscale di Singapura dan Tokyo barat dari tahun 2028.

Hiperscalers menyumbang kira-kira 70% daripada pendapatan sewa KDC-REIT, menggariskan pendedahannya kepada pelanggan teknologi yang mapan.

Penyelidikan UOBKH menganggap kepercayaan disokong dengan baik oleh penajanya, dengan gabungan pendapatan berulang, peningkatan sewa kontrak dan peluang pembangunan membantu menyokong prospek jangka panjang.

Meningkat angin berhadapan

Sebaliknya, UOBKH Research memberikan penarafan “jual” kepada Mint dan TP sebanyak S$1.72, dengan menyebut cabaran penghunian dan peningkatan kos pembiayaan.

Penghunian jatuh 3.6 mata peratusan suku ke suku (q-o-q) kepada 82.5% pada 1Q27 berikutan pembaharuan pajakan di San Diego dan pengurangan penyewa di Atlanta.

Kesan penuh kekosongan San Diego dijangka muncul pada 2Q27.

DC yang lebih kecil yang melayani pelanggan perusahaan menyumbang 23.7% daripada pendapatan sewa kasar, meninggalkan sebahagian besar portfolio yang memerlukan penempatan semula apabila keadaan pasaran berkembang.

Leveraj agregat amanah juga meningkat 3.5 mata peratusan q-o-q kepada 37.5% selepas pinjaman digunakan untuk membiayai penebusan sebanyak S$300juta dalam sekuriti kekal.

Sementara itu, penggantian lindung nilai kadar faedah $600 juta yang tamat tempoh pada FY27 pada kadar yang lebih tinggi dijangka meningkatkan kos pinjaman, memberi tekanan lebih lanjut kepada DPU.

Hiperscalers menyumbang kira-kira 24% daripada pendapatan sewa kasar daripada portfolio DC Mint, bahagian yang lebih rendah daripada pada dua amanah pilihan.

Dengan kekangan bekalan yang menyokong pengendali yang mapan dan keadaan pembiayaan tetap mencabar bagi pemain yang lebih berleveraj, strategi UOBKH Research memihak kepada keterlihatan pendapatan, fleksibiliti lembaran imbangan dan pertumbuhan yang disokong penaja berbanding pengembangan yang bergantung pada permintaan yang tidak menentu atau pembiayaan mahal.